Cuando se lleva a cabo una compraventa de un inmueble, es común que se deban realizar trámites, diligencias y desembolsos por ambas partes, donde algunos gastos los cubre el comprador y otros el vendedor. Comprar o vender un departamento implica el pago de ciertos impuestos, sin embargo, es común que las partes involucradas desconozcan cuáles son las obligaciones que contraen al momento de realizar una transacción inmobiliaria.
Impuestos en la transacción: ISR y el ISAI
En una compraventa de inmuebles, tanto el comprador como el vendedor tienen ciertas obligaciones fiscales. Entre ellas, se encuentra el Impuesto sobre la Renta (ISR). Para determinar el monto que debe pagar el vendedor, las autoridades fiscales toman en cuenta una serie de parámetros, siendo el más común la ganancia obtenida. Para establecer el monto en función de la ganancia, se divide el precio de venta entre el tiempo que el vendedor ha sido propietario del inmueble.
Al momento de comprar una propiedad inmobiliaria, se debe pagar el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), que también se le conoce como Impuesto Sobre Traslación de Dominio o Impuesto de Adquisición de Inmuebles. A diferencia del ISR, este es de carácter local y varía en función a las leyes de cada localidad. Como comprador de una propiedad inmobiliaria, el único impuesto que debes cubrir es el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI).
Entendiendo el impuesto sobre traslado de dominio
El traslado de dominio es un impuesto que se paga cuando se realiza un cambio en la propiedad de un bien inmueble. Por transmisión de dominio entendemos que es el proceso mediante el cual se transfiere la propiedad de un inmueble de una persona, física o moral, a otra. El impuesto mencionado se generará, sin excepción alguna, al momento de firmar o formalizar un contrato privado o elevar el acto a escritura pública.
Este impuesto puede originarse por distintos actos jurídicos, entre los cuales podemos destacar:
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- Compraventa de inmuebles.
- Donación de bienes inmuebles.
- Constitución de usufructo o nuda propiedad.
- Dación en pago.
- Fusión o escisión de sociedades.
- Cesión de derechos del heredero.
Cálculo y exenciones fiscales
Es importante recordar que el ISAI es un impuesto local que está condicionado por las normativas de cada federación mexicana. Para saber si es posible deducir o exonerar el pago del ISAI, es imprescindible informarse con las autoridades tributarias de cada localidad. Las ventajas o beneficios fiscales hacen referencia a cualquier tipo de ahorro en las cuotas tributarias provenientes de cualquier deducción, exención, bonificación o reducción fiscal.
Existen supuestos donde puede no generarse el pago de esta contribución, como:
- Adquisición de propiedad por sucesión: cuando el adquirente sea cónyuge, ascendiente o descendiente del fallecido y el inmueble sea su única propiedad.
- Disolución de sociedad conyugal: siempre que no se adquiera un porcentaje mayor al que ya era propietario.
- Transmisión del usufructo: únicamente por causa de muerte del usufructuario.
Metodología de cálculo
La gran mayoría de los municipios han dejado de aplicar una tasa fija para ser sustituida por una tarifa aritméticamente progresiva que atiende al valor del inmueble. El cálculo se realizará tomando como base el valor más alto entre el monto de operación y el valor del avalúo hacendario, para después ubicarlo en una tabla progresiva impuesta en la Ley de Ingresos del municipio correspondiente.
Obligaciones del comprador y plazos de pago
Por lo general, quien compra o adquiere el inmueble es quien debe pagar el impuesto sobre traslado de dominio. El plazo general para el pago de este impuesto es de 15 días hábiles después de la formalización del acto traslativo. Es de suma importancia que se cubran los gastos notariales al momento de la firma de la escritura, en donde el notario, como auxiliar del fisco, retiene este impuesto para enterarlo en su debido tiempo. El no pagar el impuesto en el plazo mencionado genera multas y recargos, que aumentarían en cantidad considerable el monto a cubrir.
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