Planificar una inversión inmobiliaria en España, sin tener claro cómo llevarla a cabo, puede poner en peligro la rentabilidad de la misma. Para evitar sorpresas, es necesario conocer las cuestiones relativas al procedimiento de adquisición del activo, los aspectos tributarios ligados a la compra, explotación de la inversión, y en su caso, posterior desinversión.
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD)
El ITPAJD es un impuesto indirecto que no varía en función de la capacidad económica del contribuyente, sino de los bienes o servicios que grava. Es un impuesto de carácter estatal a pesar de que, actualmente, las competencias para recaudarlo están cedidas a cada comunidad autónoma.
El ITPAJD lo conforman tres impuestos distintos:
- TPO (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas): Grava cualquier transmisión de un bien o derecho, siempre y cuando sea una operación no sujeta a IVA. Por ejemplo, las viviendas de segunda mano serían operaciones gravadas por el TPO tanto si la venta la realiza una empresa como si se trata de una transacción entre particulares.
- AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): Grava la burocracia mercantil, además de cualquier escritura que pase a formar parte de una sesión notarial.
- OS (Impuesto sobre Operaciones Societarias): Es un gravamen que se aplica a las transacciones mercantiles.
¿Qué empresas pagan en España el impuesto sobre operaciones societarias del ITPAJD?
Las sociedades en España han de pagar el impuesto sobre operaciones societarias (OS) del ITPAJD si han llevado a cabo las siguientes transacciones mercantiles:
- Reducción de capital de una sociedad.
- Disolución de una sociedad, siempre y cuando para llevar a cabo este proceso haya que devolver las aportaciones a favor de los socios que la conformaban. Esta operación societaria estará sujeta al ITPAJD si la disolución no tiene lugar aplicando el régimen especial que se especifica en la Ley 27/2014.
Cómo calcular el ITPAJD
En 2009, se aprobó la Ley 22/2009 para regular la manera en que se financian las comunidades autónomas. A raíz de la nueva ley, el Estado cedió la gestión del ITPAJD a cada CC. AA.: si bien cada una de ellas puede aplicar sus propios cálculos y tipos impositivos, algunos de los impuestos que conforman el ITPAJD se calculan de forma idéntica en todo el territorio español.
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Operaciones societarias (OS): Este gravamen incluido en el ITPAJD es del 1 % (el tipo general) y nunca varía, independientemente de la comunidad autónoma o de otros aspectos. Dicho porcentaje se aplica sobre la base imponible, cuyo importe se calcula de forma distinta en función del tipo de operación:
- Reducción del capital o disolución de una sociedad: La base imponible es el valor que tienen los derechos y los bienes que se entregan a cada socio. Para calcularla, no se deduce ninguna deuda ni gasto.
- Cambio de una sede a otra: La base imponible es el haber líquido (es decir, el valor neto de los activos) del que dispone la sociedad el mismo día en que se acuerda el traslado de sede.
- Constitución de una sociedad o incremento de su capital: La base imponible es la cantidad nominal (es decir, el valor de las acciones) que se estableció al principio o se amplió a posteriori añadiendo las primas de emisión de acciones.
- Aportación de uno o varios socios que no incrementa el capital: La base imponible se establece en la cantidad neta que se ha aportado, es decir, el valor que tiene cada bien o derecho restándole toda carga o gasto que pueda deducirse. También se resta el importe de las deudas que asume la sociedad debido a esa aportación.
Cualquier operación sujeta al ITPAJD se devenga en la misma fecha en la que tiene lugar la operación societaria en cuestión. Todas ellas deberán constar en el modelo 600.
Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP)
Aunque en España es habitual que las empresas paguen el impuesto sobre operaciones societarias -los otros gravámenes del ITPAJD no son tan habituales-, hay un sector que mantiene una relación muy estrecha con el ITP: los negocios inmobiliarios que se dediquen a la compraventa de viviendas usadas deberán abonar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales en sus transacciones. El ITP sí varía en función de la comunidad autónoma.
Según las normas autonómicas del ITPAJD, cada CC. AA. establece el porcentaje de impuesto sobre transmisiones patrimoniales que considera oportuno. Por ejemplo, el ITP en Castilla y León (8-10 %) es bastante más elevado que el de la Comunidad de Madrid (6 %). Al tratarse de un cálculo porcentual, la cantidad a abonar dependerá del importe de la operación que está sujeta al impuesto.
Para evitar la declaración de un valor demasiado bajo, la Administración pone en marcha un procedimiento de comprobación de valores para calcular el valor de referencia, es decir, el importe mínimo que considera justificable para la venta.
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Cuando se compra un inmueble, la persona que lo ha adquirido se encarga de autoliquidar el ITPAJD. Si los cálculos de la Administración estiman que el valor mínimo de ese inmueble está por encima del declarado, el contribuyente recibirá una notificación comunicándole que el valor que declaró es injustificadamente bajo. En este caso, no solo deberá abonar la diferencia en el cálculo del impuesto, sino también un porcentaje adicional a modo de recargo y una sanción.
Por supuesto, puede haberse producido algún error ante el que los contribuyentes pueden iniciar un proceso de alegación en el que deberá figurar el motivo por el que el valor declarado se sitúa por debajo del umbral establecido por la agencia tributaria autonómica.
Cómo se autoliquida el ITPAJD
La mayoría de las empresas en España han de autoliquidar uno de los tres impuestos que conforman el ITPAJD (el impuesto sobre operaciones societarias) a través del modelo 600. En este caso, se trata de una autoliquidación porque es el propio contribuyente quien presenta la declaración, calcula el importe y paga el impuesto a la Administración.
Para abonar el importe, deberás acudir a una entidad bancaria que colabore con la Administración para depositar la cantidad especificada en el modelo 600. Es importante que, al autoliquidar el OS del ITPAJD, también presentes la documentación en la que aparezca detallada la operación societaria que está gravada, como por ejemplo el contrato original junto a una fotocopia.
Sea cual sea la cantidad de operaciones societarias que se autoliquiden, es fundamental que especifiques el código de cada una:
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- NSJ: Operaciones societarias que no están sujetas al ITPAJD
- OST: Cambio de sede
- OSS: Aportación social que no aumenta el capital
- OSR: Disminución del capital de la sociedad o disolución de la misma
- OSC: Constituir una sociedad
- OSA: Incremento del capital de una sociedad
- OSV: Cualquier otra operación societaria
Al autoliquidar el impuesto sobre OS del ITPAJD, también podrás declarar los otros dos impuestos que conforman este último: el TPO y el AJD. Si bien esos dos impuestos son mucho menos habituales para la mayoría de las empresas, es importante saber que también se declaran con el modelo 600.
Impuesto al Valor Agregado (IVA)
En España hay varios tipos de impuestos que hay que pagar: uno de los más importantes es el impuesto al valor agregado (IVA). Se trata de un impuesto que se aplica a los productos y también a los servicios, independientemente de que se ofrezcan en España o en el extranjero.
El IVA se clasifica como un impuesto indirecto y es muy similar al impuesto sobre las ventas que se aplica en los Estados Unidos. A diferencia de la mayoría de los impuestos directos, el IVA no depende de los ingresos de una persona, sino de diversos factores relacionados con la transacción en sí, como el tipo de producto o servicio adquirido, que determinan las tasas de IVA aplicables.
Tasas del IVA en España
El 28 de diciembre de 1992, España aprobó la Ley del IVA, en la que se detallaban las distintas tasas de IVA aplicables en el país según lo especificado por el Gobierno. Si bien las tres categorías definidas por la Ley del IVA (IVA estándar, reducido y superreducido) se mantuvieron sin cambios, el porcentaje asociado a cada tasa ha fluctuado con el tiempo.
En España existen tres tipos de IVA:
- IVA estándar: La tasa general de IVA en España es del 21%. Se aplica a todos los bienes y servicios que no cumplen los requisitos para acogerse a las tasas de IVA reducido.
- IVA reducido: Este tipo de IVA se aplica a una tasa del 10 %. El tipo reducido de IVA solo podrá aplicarse a los servicios y productos detallados.
- IVA superreducido: La tasa se reduce al 4 %. La legislación actual permite esta carga impositiva muy baja solo sobre los bienes que se consideran de primera necesidad.
A continuación, se muestra una tabla con ejemplos de productos y servicios y su correspondiente tipo de IVA:
| Tipo de IVA | Ejemplos de Productos y Servicios |
|---|---|
| IVA Estándar (21%) | Vehículos, productos de bricolaje, artículos para el hogar, bebidas alcohólicas, moda, gasolina, bienes intermedios, servicios funerarios, eventos deportivos, servicios de estética, dispositivos electrónicos. |
| IVA Reducido (10%) | Actividades culturales, agua para riego, servicios de hostelería, productos para la producción de alimentos, servicios públicos (electricidad, gas), transporte, productos farmacéuticos, artículos de corrección de la visión, remodelación de casas, bienes raíces, productos agrícolas y ganaderos, servicios de limpieza de vías públicas. |
| IVA Superreducido (4%) | Medicamentos de uso humano, revistas, libros y periódicos, vehículos para personas con movilidad reducida, implantes y prótesis, preservativos y productos de higiene femenina, viviendas de protección oficial (VPO), servicios solicitados por personas dependientes. |
IVA para autónomos y empresas
Toda factura que emitas a un particular o empresa en España debe incluir el IVA. Para cobrarlo, el cliente final paga a la empresa el importe adecuado de IVA, y luego es responsabilidad de la empresa remitir el IVA recibido a Hacienda de manera trimestral.
Inversión Inmobiliaria y Ahorro Fiscal
Para poder realizar cualquier tipo de inversión en el mercado español, el inversor extranjero, no residente en España, debe contar con un número de identificación denominado “NIE” en caso de que la inversión se haga a título de persona física, o “NIF” si la realiza una sociedad extranjera.
Firmada la escritura, y para el caso de que la operación de adquisición esté sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el inversor contará con un plazo de 30 días, con carácter general, para proceder a abonar el citado impuesto ante la Administración Tributaria de la Comunidad Autónoma (región) en la que se encuentre localizado el inmueble.
La primera oportunidad de ahorro surge, en el momento de la compra y desde el punto de vista fiscal, en relación con la imposición indirecta ligada a la adquisición del activo. En este sentido, la canalización de la inversión a través de una sociedad localizada en España plantea cuantiosas oportunidades de ahorro.
Inversión de activos residenciales
En lo que atañe a la compra de activo residencial, la normativa que regula el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, con carácter general en las distintas regiones, prevé un tipo de gravamen reducido del 2%, siempre y cuando, la inversión la realice una sociedad que se dedica a la compraventa de este tipo de activos.
Para inversiones de cuantía relevante (por encima de 10 millones de euros), existe un régimen especial en la normativa fiscal española: el régimen de las SOCIMIs, que, entre otras ventajas, prevé la exención del 95% del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) en la Venta de una Vivienda
En muchos países, como España, uno de los impuestos más relevantes es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Este impuesto se aplica sobre la ganancia patrimonial obtenida de la venta de la propiedad. En términos generales, existen diferentes escalas progresivas que se aplican a estas ganancias patrimoniales. Cada tramo de ganancia está sujeto a un tipo impositivo distinto, que puede ir desde un 19% hasta un 23%, dependiendo del monto total de la ganancia.
Además del IRPF, existen otros impuestos y tasas que pueden influir en el costo total de la venta de una vivienda.
Exenciones y deducciones aplicables
Existen diferentes exenciones y deducciones aplicables que pueden reducir significativamente la carga fiscal al vender una vivienda. En muchos países, las personas que venden su vivienda habitual y tienen más de 65 años pueden beneficiarse de una exención en el IRPF.
Otro punto importante en las exenciones fiscales es la reinversión del monto obtenido en la venta en la compra de una nueva vivienda habitual.
Venta de vivienda por no residentes
La venta de una vivienda por no residentes también está sujeta a impuestos, aunque con algunas diferencias respecto a los residentes. En términos generales, los no residentes están sujetos a una retención fiscal del 3% sobre el precio de venta de la propiedad. Esta retención es realizada directamente por el comprador, quien debe ingresarla en la Hacienda.
En resumen, la venta de una vivienda implica una serie de impuestos y costos adicionales que pueden influir significativamente en el monto total obtenido. Al estar bien informado sobre estos aspectos, los vendedores pueden evitar sorpresas desagradables y maximizar su ganancia neta.