Información sobre el Proceso de Devolución y Desalojo de Viviendas

A menudo surgen dudas en cuanto al tiempo que tiene un inquilino para desocupar un inmueble. Esta situación se presenta de manera anticipada a lo establecido en el contrato o por incumplimiento de sus términos. La devolución de una casa puede referirse tanto a la desocupación por parte de un arrendatario como a la restitución de un bien inmueble asegurado bajo otras circunstancias legales. Es un proceso que solo puede llevarse a cabo con una orden judicial, ya sea por falta de pago, incumplimiento de contrato o uso indebido del inmueble.

Devolución o Desocupación de Inmuebles en Contratos de Arriendo

Contexto en Colombia

En Colombia, el tiempo que tiene un inquilino para desocupar un inmueble depende de si la terminación del contrato es por acuerdo mutuo, incumplimiento o decisión unilateral del arrendador. Primero que todo, el arrendador debe avisarle al inquilino la decisión de terminar el contrato antes del tiempo pactado. De ahí en adelante, el inquilino tiene un plazo de tres meses para desocupar el inmueble. Si la terminación se debe al incumplimiento de las obligaciones por parte del inquilino, el arrendador no está obligado a ofrecer el plazo de tres meses, y el inmueble debería ser desocupado de inmediato.

Siempre recomendaremos la conciliación ante un Centro de Conciliación aprobado por el Ministerio de Justicia y del Derecho, como una de las herramientas actuales para llegar a acuerdos de entrega, restitución, regulación de canon, etc. Cuando la ley se refiere a las autoridades competentes, indica que la competencia se refiere a la Alcaldía Mayor de Bogotá, D. C. en el caso particular de Bogotá.

Proceso de Desalojo por Incumplimiento de Pago (Ejemplo: Maryland, EE. UU.)

Si un inquilino no paga el alquiler a tiempo, el propietario no puede desalojarlo sin la autorización judicial. Esto significa que el propietario no puede impedir el acceso del inquilino a la vivienda ni obligarlo a abandonarla cortando la calefacción, el agua o la electricidad sin una orden judicial. Si el propietario toma alguna de estas medidas sin una orden judicial, el inquilino puede llamar a la policía y a un abogado o a una organización de asistencia legal.

Pasos Previos al Proceso Judicial

Antes de que un arrendador pueda presentar una queja por falta de pago del alquiler, debe notificar por escrito al inquilino su intención de presentar dicha queja. La notificación debe indicar al inquilino el monto del alquiler adeudado y otorgarle 10 días para pagarlo.

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Proceso Judicial

1. Presentación de la Demanda: Para desalojar a un inquilino, el propietario debe presentar una demanda bajo juramento en el Tribunal de Distrito utilizando un Formulario de “falta de pago del alquiler”. Un formulario de muestra está disponible en el sitio web de los tribunales de Maryland.
2. Notificación al Inquilino: El inquilino recibirá una notificación de “procedimiento de desalojo sumario” dentro de los tres días posteriores a la presentación de la demanda. Se enviará una copia por correo y se colocará una copia amarilla en la puerta de la vivienda. La citación también puede entregarse personalmente. La notificación de “procedimiento de desalojo sumario” indicará la fecha y hora en que el inquilino deberá comparecer ante el tribunal para el juicio. Esto puede ocurrir tan pronto como cinco días después de la presentación de la demanda. La fecha y hora del juicio se encuentran en la esquina superior derecha del formulario.
3. Audiencia Judicial: Si un inquilino impugna la queja, debe asistir a la audiencia, llegar a tiempo y estar en la sala del tribunal cuando comience la sesión. El inquilino debe presentar documentos y pruebas que respalden sus argumentos contra la queja del propietario. Estos documentos pueden incluir el contrato de arrendamiento, registros contables, cheques cancelados, fotografías, etc. Si el inquilino no comparece, probablemente ganará el propietario.
4. Acuerdos y Defensas: Un inquilino puede ver a un representante del propietario en el juzgado el día de la audiencia. El inquilino puede optar por celebrar un acuerdo para resolver el caso mediante un plan de pago u otro acuerdo con el representante del propietario. Sin embargo, el inquilino no está obligado a llegar a un acuerdo con el propietario. Los inquilinos tienen derecho a defenderse en el Tribunal de Distrito presentando pruebas y presentando testigos. Una situación en la que se le puede permitir al inquilino permanecer en su vivienda es si el propietario no ha reparado una condición peligrosa. Si un inquilino notificó al propietario sobre un problema de seguridad con más de un mes de anticipación a la audiencia, y el propietario no lo solucionó, el inquilino puede argumentar que no tiene que pagar el alquiler. Ejemplos de problemas de seguridad incluyen falta de calefacción, inodoros rotos, ratas o ratones, problemas graves con paredes, pisos o techos, pintura con plomo o riesgos de incendio. Los inquilinos pueden retener el alquiler atrasado y defenderse basándose en la violación de seguridad. Si el tribunal determina que la vivienda representa una amenaza sustancial y grave para la vida, la salud o la seguridad del inquilino, este deberá depositar el alquiler en una cuenta de garantía bloqueada hasta que se resuelva la disputa. La acción legal que el inquilino puede interponer fuera de un caso de desalojo es una acción de garantía bloqueada de alquiler.
5. Defensa por Represalia: Otra defensa contra una acción de desalojo es cuando el inquilino puede demostrar que el propietario lo está desalojando como represalia porque el inquilino presentó una queja, interpuso una demanda o se unió a una organización de inquilinos. Si se demuestra (y si el inquilino está al día con el alquiler), puede recibir una indemnización de hasta 3 meses de alquiler, honorarios razonables de abogados y costas judiciales.
6. Sentencia: Al concluir el juicio, si el juez determina que el inquilino no ha pagado el alquiler y no tiene defensa alguna contra el desalojo, o si el inquilino no comparece al juicio, el tribunal fallará a favor del propietario. Un inquilino o propietario puede apelar la orden judicial dentro de los cuatro días posteriores a su emisión. Si un inquilino apela, el inquilino debe pagar una fianza.

Después de la Sentencia (Restitución y Desalojo)

Si el tribunal falla a favor del arrendador, emitirá una orden de restitución (orden de desalojo). Nota: En caso de impago de renta, el inquilino tiene 4 días a partir de la sentencia a favor del arrendador para apelar.

El propietario debe solicitar una orden de restitución dentro de los 60 días posteriores a la sentencia. Si el propietario espera más tiempo, la sentencia caducará. Después de que el tribunal emita una orden de restitución, el arrendador debe notificar por escrito al inquilino con al menos seis días de antelación a la fecha de desalojo programada.

El inquilino puede “pagar para quedarse” en cualquier momento antes del desalojo por parte del sheriff. El inquilino puede pagarle al propietario o al agente del propietario en cualquier momento antes de que ocurra el desalojo (llamado “derecho a rescatar el local”). Puede pagar en efectivo, con un cheque certificado o con un giro postal, todo el alquiler vencido y los cargos por pagos atrasados, además de los costos y honorarios judiciales.

El propietario no puede desalojar al inquilino hasta que el agente o el sheriff esté presente para permitirle al propietario hacerlo. En el momento del desalojo, el sheriff ordenará al inquilino y a todos los demás que se vayan. Si el alguacil considera que el inquilino no fue debidamente notificado o que ya recuperó la propiedad, deberá notificar al tribunal y no proceder con el desalojo. Para demostrar la notificación, el arrendador debe proporcionar al alguacil el certificado de envío, una fotografía del aviso colocado en la puerta principal del inmueble arrendado (la foto debe contener una marca de tiempo legible) y una declaración jurada firmada por la persona que lo colocó.

Cuando un alguacil ejecuta una orden de restitución, debe inspeccionar inmediatamente las instalaciones en busca de mascotas y, si las encuentra, entregarlas al inquilino. En condiciones climáticas extremas, el tribunal puede retrasar los desalojos día a día. Pueden aplicarse leyes locales relacionadas con los desalojos y las condiciones climáticas. Si el propietario no desaloja al inquilino dentro de los 60 días posteriores a la orden de restitución, entonces la orden expira.

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La asistencia para el alquiler puede estar disponible tanto para propietarios como para inquilinos. Si el desalojo dejaría al inquilino sin hogar, el inquilino puede ser elegible para una subvención de emergencia u otra ayuda de un programa de prevención de desalojo.

Protección de Registros Judiciales

En general, los registros judiciales de Maryland son de acceso público. En ocasiones, una de las partes puede solicitar al tribunal que proteja un documento, lo que impide que este sea visible al público. Un tribunal también puede proteger un caso completo y hacerlo público.

• Pandemia por COVID-19: Si su caso de falta de pago de alquiler se presentó entre el 5 de marzo de 2020 y el 1 de enero de 2022, puede solicitar a un tribunal que mantenga el expediente del caso en secreto. Para poder optar a esta protección, debe demostrar que su pérdida de ingresos y su incapacidad para pagar el alquiler se debieron a la pandemia de COVID-19. Además, si se dictó una sentencia en su contra por alquiler impagado, dicha sentencia debe ser satisfecha primero.
• Casos posteriores al 1 de octubre de 2024: Algunos registros de casos de impago de alquiler deben mantenerse fuera del alcance del público. Si el caso resultó en una sentencia posesoria, el Tribunal de Distrito puede proteger el expediente del caso para que no sea de acceso público.

Si corre el riesgo de ser desalojado o de perder su vale o subsidio de vivienda, puede ser elegible para recibir un abogado gratuito.

El Desalojo de Vivienda en México: "Lanzamiento"

El desalojo de una vivienda en México, conocido legalmente como «lanzamiento», es un proceso que solo puede llevarse a cabo con una orden judicial. Legalmente llamado «lanzamiento», un desalojo de vivienda es el acto procesal mediante el cual se ordena a un inquilino o arrendatario desocupar un inmueble, con respaldo de una sentencia y, si es necesario, con apoyo de la fuerza pública. Esto puede ocurrir por falta de pago de rentas, incumplimiento de contrato, ocupación ilegal u otras causas.

En México no existe una «Ley de Desalojo» como tal. Los contratos de arrendamiento se regulan por el Código Civil Federal (o el código civil del estado correspondiente), mientras que el procedimiento para terminar un contrato y desalojar un inmueble se rige por el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (CNPCyF) o, hasta que este entre en vigor en todas las entidades, por los códigos procesales locales. El CNPCyF y los códigos de procedimientos civiles estatales establecen cómo se tramitan los juicios de desahucio, arrendamiento y juicios especiales de arrendamiento inmobiliario oral.

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Cabe destacar que el CNPCyF fue publicado en junio de 2023 y su entrada en vigor es progresiva en cada entidad federativa, por lo que es necesario verificar cuál es el código procesal aplicable en el lugar del juicio y la forma de presentación de la demanda. En términos legales, el arrendador puede solicitar judicialmente la terminación del contrato de arrendamiento y la desocupación del inmueble por las siguientes causas:

• Falta de pago de rentas.
• Uso distinto al pactado.
• Subarrendar sin consentimiento.
• Término del contrato convenido sin desocupar.
• Inmueble necesario para uso del arrendador.

Causas del Desalojo de la Vivienda en México

El desalojo de un inmueble puede darse por diversas razones legales que justifican la terminación del contrato de arrendamiento. A continuación, se describen las principales causas que pueden llevar a un desalojo en México:

• Falta de pago de la renta: Si el inquilino no paga, está incumpliendo el contrato. Con dos mensualidades vencidas existe una causa legal suficiente para exigir la terminación del contrato y pedir desalojo (art. 2489 CCF).
• Uso indebido del inmueble: Si el arrendatario usa la vivienda para lo que no fue pactado (oficinas, negocio, bodega, etc.), o actividades ilícitas, es causal de rescisión y desalojo.
• Subarrendar sin autorización: Si el arrendatario subarrienda total o parcialmente el inmueble sin el consentimiento del arrendador, cuando así se haya pactado expresamente en el contrato.
• Terminación del contrato sin desocupación: Al vencer el plazo pactado en el contrato y no haberse convenido prórroga, el arrendatario debe desocupar el inmueble. Si no lo hace, el arrendador puede solicitar el lanzamiento. No obstante, si el arrendador permite la ocupación sin oposición en un plazo razonable, puede configurarse una prórroga tácita del arrendamiento.
• Incumplimiento de cláusulas contractuales específicas: Cualquier otra causa de rescisión válidamente pactada (siempre que no contravenga la ley) también es base para abrir casos de desalojo. Ejemplo: una cláusula que prohíba tener mascotas y el inquilino habite con 4 perros.

En todos los casos, no basta con que el arrendador «diga» que hay incumplimiento. Hay que probarlo en juicio, con documentos, testigos, notificaciones u otras evidencias.

Proceso Legal para la Orden del Desalojo de Vivienda en México

El desalojo de un inquilino solo puede realizarse mediante orden judicial. Este proceso inicia con la presentación de una demanda por parte del arrendador y concluye con el lanzamiento (desocupación forzosa) respaldado por una sentencia firme. Una vez que el juez ha emitido sentencia firme que ordena la desocupación del inmueble o bienes raíces, el arrendador debe presentar una solicitud de ejecución de sentencia.

Pasos previos a la orden de desalojo de vivienda:

1. Presentación de la demanda: La demanda puede presentarse de forma escrita o electrónica, dependiendo de los lineamientos del Poder Judicial de la entidad correspondiente.
2. Admisión de la demanda: El juez analiza si la demanda cumple con los requisitos de procedencia y forma. Si es clara y cumple, se admite y se ordena la notificación del demandado.
3. Notificación al demandado: El inquilino (demandado) recibe una notificación oficial del juzgado. A partir de ese momento, tiene un plazo legal para contestar la demanda de desalojo, que normalmente es de 15 días hábiles.
4. Contestación de la demanda: El arrendatario, con asesoría legal o con un abogado especializado, puede aceptar, negar o contradecir los hechos, y también puede presentar pruebas o incluso una contrademanda (reconvención).
5. Audiencia preliminar: En esta etapa, el juez verifica si hay posibilidad de conciliación. Se depura el procedimiento, es decir, el juez se pronuncia sobre las pruebas que serán admitidas.
6. Audiencia principal (juicio): Se presentan las pruebas (documentos, testigos, peritajes, etc.), y ambas partes hacen sus alegatos finales. Esta audiencia judicial es clave: aquí el juez analiza todo.
7. Sentencia: El juez emite una resolución: puede ordenar el desalojo, el pago de rentas vencidas u otras medidas. La sentencia es obligatoria y ejecutable.

Pasos de ejecución del desalojo o lanzamiento:

1. Sentencia firme de desocupación: Se debe contar con una resolución judicial que ordene expresamente el lanzamiento.
2. Solicitud de ejecución: La parte actora solicita al juzgado que se ejecute la sentencia, es decir, que se programe el lanzamiento.
3. Notificación al inquilino: Por ley, el juzgado notifica al inquilino sobre el desalojo (aviso de desalojo), dándole una última oportunidad para desocupar voluntariamente en el plazo de 5 días hábiles.
4. Negativa del inquilino a desalojar voluntariamente: Si el inquilino se niega a entregar el inmueble voluntariamente, el juzgado autoriza la ejecución del lanzamiento conforme a la sentencia. En el primer intento de lanzamiento, el actuario judicial acude al inmueble en la fecha y hora programadas, de manera pacífica y sin apoyo de la fuerza pública. Solo en caso de resistencia, negativa o riesgo, el juez podrá autorizar un segundo intento con acompañamiento de fuerza pública y rompimiento de cerraduras.
5. Ejecución del lanzamiento con acompañamiento de fuerza pública y rompimiento de cerraduras: En la fecha y hora indicadas, el actuario acude al inmueble en el segundo intento de lanzamiento y con apoyo de la fuerza pública y rompimiento de cerraduras, se realiza el desalojo forzoso.
6. Entrega del inmueble: Una vez desocupado el inmueble, se levanta un acta de entrega y el arrendador recupera la posesión jurídica y material del inmueble.

Derechos del Inquilino durante un Desalojo de Vivienda en México

El desalojo de una vivienda en México es un proceso estrictamente legal que protege los derechos de arrendadores e inquilinos. A continuación, se detallan cuáles son los derechos de un inquilino durante un desalojo de vivienda en México:

• Derecho a la posesión pacífica: Mientras el contrato esté vigente y el inquilino esté cumpliendo, nadie puede entrar al inmueble sin su consentimiento, ni siquiera el propietario. Por ejemplo, una entrada forzada implica despojo, lo que es igual al delito de despojo (Art. 395 y 396 del Código Penal Federal).
• Derecho a la conservación del contrato: El inquilino tiene derecho a seguir usando el inmueble mientras cumpla las condiciones del contrato de alquiler. No puede ser desalojado arbitrariamente ni por capricho.
• Derecho a prórroga tácita: Si llega el vencimiento del contrato y el arrendador no notifica con anticipación su intención de no renovar, el contrato puede continuar de forma tácita y con las mismas condiciones.
• Derecho a la devolución de depósito: Al finalizar el contrato, el inquilino tiene derecho a que se le devuelva el depósito en garantía, menos los daños comprobables o rentas pendientes, si las hubiera. No es «dinero perdido» ni derecho del arrendador a quedarse con él. Lo correcto es hacer un acta de entrega-recepción y, si procede, devolver el saldo.
• Derecho a una vivienda en condiciones habitables: El arrendador debe entregar el inmueble en buen estado de uso y conservación, y mantenerlo así durante la vigencia del contrato (salvo daños imputables al inquilino). Si hay fallas estructurales, filtraciones, instalaciones inseguras, etc., el inquilino puede exigir reparación o suspender el pago parcialmente.

No se puede simplemente «sacar» por la fuerza a un arrendatario. En México, el proceso de desalojo (o lanzamiento) debe hacerse mediante orden judicial.

Devolución de Inmuebles Asegurados: Un Caso Distinto (México)

La facultad del Ministerio Público de devolver un inmueble asegurado a la víctima de un delito no contraviene sus funciones constitucionales ni los derechos a la propiedad y al acceso a una vivienda digna. La Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación conoció de un caso en el que una persona denunció que, tras regresar de vacaciones, encontró su casa ocupada por dos individuos que habían cambiado las chapas. La autoridad ministerial aseguró el inmueble y, posteriormente, con base en el artículo 245, fracción I, del Código Nacional de Procedimientos Penales, levantó la medida y devolvió el bien al denunciante, quien acreditó ser el propietario.

En desacuerdo con esa determinación, una de las personas imputadas promovió un juicio de amparo indirecto alegando que esa norma vulnera su derecho de propiedad, a una vivienda digna y al debido proceso, al permitir que el ministerio público, y no un juez, levantara el aseguramiento del inmueble. El Juzgado de Distrito negó el amparo, decisión contra la que la persona imputada interpuso un recurso de revisión que el Tribunal Colegiado remitió a la Suprema Corte.

En su fallo, la Primera Sala destacó que el aseguramiento es una técnica de investigación de carácter provisional, cuyo fin es evitar la alteración o destrucción de objetos, instrumentos o productos relacionados con un delito y, en caso de judicializarse, será un juez quien decida sobre si la medida debe subsistir. De esta manera, la Sala concluyó que la norma reclamada de ninguna forma decide definitivamente sobre la propiedad privada de una persona respecto del bien que es materia de aseguramiento en una carpeta de investigación, sino que decreta la restitución del bien relativo cuando ya no es necesario postergar su resguardo por parte del Ministerio Público. Por el contrario, constituye una medida que brinda seguridad jurídica, pues garantiza que el bien asegurado sea devuelto a la persona que acredite su legítima propiedad o posesión.

Asimismo, el alto tribunal deliberó que la norma impugnada tampoco vulnera el derecho humano a una vivienda digna, ya que la devolución del inmueble no se relaciona con la obligación social de garantizar vivienda a todas las personas, sino que solo regula una actuación procesal en un contexto penal. Finalmente, la Sala determinó que la facultad atribuida al ministerio público para devolver bienes asegurados tiene sustento en la Constitución Política del país, por lo que no invade funciones del Poder Judicial. A partir de estas razones, la Primera Sala confirmó la sentencia impugnada y negó el amparo solicitado, por lo que devolvió el asunto al Tribunal Colegiado para que resuelva las cuestiones de legalidad. (Amparo en revisión 20/2025. Resuelto en sesión de Primera Sala del 30 de abril de 2025, aprobado por unanimidad de votos).

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