Si eres una persona física que renta inmuebles en México, estás inscrito en el régimen de arrendamiento. Este régimen tiene ciertas obligaciones fiscales, una de las más importantes es la declaración anual. Este proceso puede ser confuso, especialmente si no estás familiarizado con los detalles del sistema fiscal, pero aquí te explicamos en qué se basa y por qué es importante.
¿Qué es el régimen de arrendamiento?
El régimen de arrendamiento aplica a aquellas personas físicas que obtienen ingresos por rentar bienes inmuebles, como casas, departamentos, locales comerciales o terrenos. Si este es tu caso, el Servicio de Administración Tributaria (SAT) te considera un contribuyente y, como tal, tienes que cumplir con obligaciones fiscales, como presentar declaraciones mensuales y una declaración anual.
¿Qué es la declaración anual?
La declaración anual es un reporte que debes presentar al SAT en el que informas todos los ingresos obtenidos durante el año por concepto de arrendamiento, así como las deducciones que puedas aplicar. El objetivo es calcular el Impuesto Sobre la Renta (ISR) que debes pagar.
Este cálculo puede ser complicado, ya que depende de varios factores, como el monto total de los ingresos obtenidos, las deducciones aplicables y las tasas impositivas vigentes. Por eso, es recomendable dejar este proceso en manos de expertos.
Ingresos y deducciones
Ingresos por arrendamiento
El ingreso que reportas al SAT corresponde al total que recibes por la renta de tus propiedades. Es importante que incluyas todos los pagos recibidos, ya sea de personas físicas o morales, y también si estás rentando a un contribuyente en el régimen RESICO (Régimen Simplificado de Confianza). No debes omitir ningún ingreso, ya que el SAT tiene mecanismos para rastrear estos movimientos y evitar discrepancias.
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Deducciones permitidas
Una de las ventajas de estar en el régimen de arrendamiento es que puedes deducir ciertos gastos relacionados con el mantenimiento y operación de la propiedad que rentas. Esto significa que puedes restar esos gastos de tus ingresos, lo que reduce el monto sobre el que pagas impuestos.
Algunas de las deducciones más comunes incluyen:
- Predial: El pago de este impuesto puede ser deducido en su totalidad.
- Gastos de mantenimiento: Si has realizado reparaciones en la propiedad (como pintar o arreglar una fuga), esos gastos también son deducibles.
- Comisiones de agencias inmobiliarias: Si contrataste una agencia para ayudarte a rentar tu propiedad, las comisiones que pagues son deducibles.
- Intereses hipotecarios: Si la propiedad que rentas está hipotecada, puedes deducir los intereses reales que pagas por el crédito.
Ejemplo práctico
Supongamos que durante el año recibiste $240,000 MXN por rentar un departamento. De ese total, pagaste $10,000 MXN en predial, $15,000 MXN en reparaciones y $5,000 MXN en comisiones a una agencia. Esto significa que puedes deducir $30,000 MXN, lo que reduce tus ingresos gravables a $210,000 MXN.
Tasas impositivas y cálculo del ISR
El ISR para el régimen de arrendamiento se calcula en función de tus ingresos menos las deducciones que mencionamos antes. El cálculo no es lineal; es decir, no hay una tasa fija para todos, ya que depende del nivel de tus ingresos.
El ISR en México se aplica de manera progresiva, lo que significa que mientras más ganes, más alta será la tasa impositiva que te aplicarán. Las tasas van desde un 1.92% hasta el 35% dependiendo del monto que reportes como ingreso gravable.
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Particularidades en el régimen de arrendamiento
Algunas particularidades que debes tener en cuenta al estar en este régimen:
- Facturación: Si rentas tu propiedad a una persona moral (empresa), estás obligado a emitir una factura por cada pago de renta.
- Retención de impuestos: Si rentas a una empresa o persona bajo el régimen RESICO, es posible que ellos te retengan parte del ISR e IVA correspondientes y luego te entreguen los comprobantes de retención.
- Pagos provisionales: Además de la declaración anual, debes realizar pagos mensuales o bimestrales provisionales a lo largo del año. Estos pagos se toman en cuenta al hacer tu declaración anual y pueden disminuir el monto de ISR que pagues al final del año.
¿Qué documentación necesitas para la declaración anual?
- Comprobantes de ingresos: Esto incluye los recibos o facturas que hayas emitido a tus inquilinos.
- Comprobantes de gastos deducibles: Facturas por mantenimiento, pago de predial, comisiones y otros gastos relacionados con la propiedad.
- Estado de cuenta bancario: Para verificar los ingresos y gastos asociados a la propiedad.
- Comprobantes de retención: Si rentas a una empresa o a un contribuyente RESICO, necesitarás las constancias de retención que ellos te entreguen.
Consideraciones Adicionales sobre Deducciones y Pagos
La Ley del Impuesto Sobre la Renta en su artículo 114 tipifica lo que se consideran ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles, y en su fracción I menciona como ingreso gravable al arrendamiento o subarrendamiento y en general por otorgar a título oneroso el uso o goce temporal de bienes inmuebles, en cualquier otra forma.
Para efectos de este capítulo nos enfocaremos únicamente a lo relacionado con el arrendamiento y subarrendamiento de bienes inmuebles.
El segundo párrafo de este artículo, obliga a declarar y a calcular el impuesto que corresponda a los ingresos en crédito, hasta el año de calendario en el que sean cobrados.
Los únicos ingresos exentos relacionados con el arrendamiento, son los contemplados en el artículo 93, fracción XVIII de la Ley, son los que se refieren a los que provengan de contratos de arrendamiento prorrogados por disposición de Ley.
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Las personas físicas que obtengan ingresos por arrendamiento de inmuebles, de acuerdo con el artículo 115 de la Ley, podrán efectuar las siguientes deducciones:
- Los pagos efectuados por el impuesto predial correspondiente al año de calendario sobre dichos inmuebles, así como por las contribuciones locales de mejoras, de planificación o de cooperación para obras públicas que afecten a los mismos y, en su caso, el impuesto local pagado sobre los ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles.
- Los gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o mejoras al bien de que se trate y por consumo de agua, siempre que no los paguen quienes usen o gocen del inmueble.
- Los intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras de los bienes inmuebles, siempre y cuando obtenga el comprobante fiscal correspondiente. Se considera interés real el monto en que dichos intereses excedan del ajuste anual por inflación. Para determinar el interés real se aplicará en lo conducente lo dispuesto en el artículo 134 de esta Ley.
- Los salarios, comisiones y honorarios pagados, así como los impuestos, cuotas o contribuciones que conforme a esta Ley les corresponda cubrir sobre dichos salarios, efectivamente pagados. Para efectos de la deducción de salarios, comisiones y honorarios, tomar en cuenta el tope que señala el artículo 148, fracción VI.
- El importe de las primas de seguros que amparen los bienes respectivos.
- Las inversiones en construcciones, incluyendo adiciones y mejoras.
El Reglamento en su artículo 143, permite a los arrendadores de inmuebles que para la realización de la actividad utilicen inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio, la deducción de los gastos comunes que se hubieren realizado en relación con el inmueble, siempre que se cumpla con los requisitos a que se refiere el artículo 30 del Reglamento.
El segundo párrafo del artículo 115 de la Ley da la opción de deducir el 35% de los ingresos por arrendamiento de inmuebles, en sustitución de las deducciones mencionadas, excepto el impuesto predial de dichos inmuebles correspondientes al año de calendario o al período durante el cual se obtuvieron los ingresos en el ejercicio según corresponda.
El artículo 196 del Reglamento, hace las siguientes observaciones:
- Los contribuyentes que adopten la opción lo deberán hacer por todos los inmuebles que den en arrendamiento, incluso por aquéllos en los que tengan el carácter de copropietarios.
- Debe ejercerse la opción a más tardar en la fecha en la que se presente la primera declaración provisional que corresponda al año de calendario de que se trate, y una vez ejercida no podrá variarse en los pagos provisionales de dicho año, pudiendo cambiarse la opción al presentar la declaración anual del ejercicio al que correspondan.
A partir de enero de 2025, las declaraciones de ISR correspondientes a los ingresos por arrendamiento de inmuebles deberán presentarse por medio de una nueva plataforma en el sitio web del SAT.
Ahora bien, este importe de ingresos cobrados determinado por la autoridad puede modificarse con los datos siguientes:
- Conceptos que pueden disminuirse:
- Ingresos en crédito.
- Depósitos en garantía.
- Ingresos adicionales:
- Ingresos facturados no considerados en el prellenado.
- Ingresos en crédito.
- Ingresos por depósitos en garantía.
- Ingresos de certificados de participación inmobiliaria no amortizables.
Un aspecto importante en la determinación de los ingresos es que la autoridad fiscal considera los descuentos, rebajas o bonificaciones que el contribuyente aplica mediante la emisión de CFDI de ingresos o egresos (notas de crédito) como deducciones autorizadas. Por lo tanto, se recomienda que, en el caso de descuentos, el contribuyente emita los CFDI de ingresos por el monto neto, sin recurrir a las notas de crédito, para evitar que el SAT determine una base gravable mayor.
En lo que respecta a las deducciones autorizadas en la declaración de ISR por arrendamiento, la autoridad permite optar entre dos alternativas: la deducción comprobable mediante facturas (CFDI) o la deducción opcional del 35% de los ingresos cobrados durante el mes, conocida como “deducción ciega”.
Para el caso de la deducción comprobable, la autoridad va a considerar aquellos CFDI que cumplan con los requisitos siguientes:
- Gastos facturados del mes
- Suma de facturas recibidas de tipo ingreso del mes con método de pago “Pago en una sola exhibición” (PUE), forma de pago bancarizada y uso del CFDI “Adquisición de mercancías” y “Gastos en general”.
- Suma de facturas recibidas de tipo pago donde la fecha de pago corresponde al mes, forma de pago bancarizada y uso del CFDI “Adquisición de mercancías” y “Gastos en general”.
- Descuentos facturados del mes
- Suma de facturas emitidas de tipo ingreso del mes con método de pago “Pago en una sola exhibición” (PUE).
- Suma de facturas emitidas de tipo egreso del mes con método de pago “Pago en una sola exhibición” (PUE). (Notas de crédito emitidas)
- Gastos del periodo
- Los importes previamente determinados por la autoridad podrán ser reducidos por los gastos que el contribuyente considere “No Deducibles”, ya sea porque no cumplen con los requisitos fiscales o porque no están relacionados con la actividad del contribuyente. Además, el contribuyente podrá incluir los importes que no hayan sido contemplados en el prellenado por la autoridad.
Entre las deducciones no consideradas en el prellenado se incluyen aquellas que el contribuyente considera que cumplen con los requisitos fiscales, aunque no se hayan pagado a través de medios bancarizados.
En cuanto a la deducción opcional (deducción ciega), esta corresponde al 35% de los ingresos cobrados durante el mes, como se mencionó en párrafos anteriores. Además, también se podrá incluir el impuesto predial de los bienes inmuebles arrendados.
Respecto al ISR retenido por personas morales, el cual puede acreditarse contra el impuesto a cargo, se observa que el SAT no incluye ninguna cantidad, a pesar de contar con los elementos necesarios para determinarla, al igual que los ingresos cobrados durante el mes.
Al rentar una propiedad, estás obligado a registrarte en el Registro Federal de Contribuyentes (RFC). Esto te permite hacerlo legalmente e informar tus ingresos. Además, debes elegir el Régimen de Arrendamiento, el cual está destinado a quienes reciben ingresos por rentar inmuebles.
- Impuesto Sobre la Renta (ISR): Este impuesto se calcula sobre el ingreso neto que recibes por la renta, es decir, después de restar ciertas deducciones permitidas por la ley, como mantenimiento o comisiones de administración.
- Impuesto al Valor Agregado (IVA): Si rentas un inmueble comercial, deberás pagar el IVA del 16%.
Si decides no declarar los ingresos que recibes por la renta, podrías enfrentar sanciones graves por parte del SAT. Las consecuencias incluyen multas, recargos, e incluso auditorías. Y por si fuera poco, el SAT no se anda con rodeos y podría echarse un clavado en tus cuentas de hasta 5 añitos atrás.
El periodo de pago del impuesto predial en Mérida normalmente comienza en enero y se extiende hasta marzo. Si te atrasas, es probable que enfrentes recargos, así que mejor no lo dejes para último minuto.
Primero, suma todos los ingresos por la renta durante el año. Después, resta los gastos deducibles que mencionamos anteriormente. Al resultado, aplícale la tasa de ISR correspondiente.
Ahora que conoces las obligaciones fiscales y los impuestos que debes pagar por rentar una casa en México, es importante que te mantengas al día con tus declaraciones para evitar problemas con el SAT. Cumplir con tus impuestos no solo te evita sanciones, sino que también te ayuda a tener tus finanzas en orden.
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