Si estás por comprar o vender una propiedad, es fundamental conocer los impuestos y gastos notariales involucrados para evitar imprevistos financieros y garantizar un proceso de compraventa seguro. Al comprar una vivienda en México, es importante tener en cuenta los impuestos que se aplican. Estos impuestos pueden variar dependiendo del estado y del valor de la propiedad.
Impuestos Federales
Al realizar una compraventa de un bien inmueble en México, se generan 3 tipos principales de impuestos que son muy importante tener en cuenta:
- ISR por Enajenación
- ISR por Adquisición
- IVA
1. ISR por Enajenación
El Impuesto Sobre la Renta (ISR) es el principal impuesto federal que afecta al vendedor. Este impuesto se aplica sobre la ganancia que el vendedor obtiene de la venta del inmueble. Se calcula sobre la ganancia obtenida al vender un inmueble, es decir, la diferencia entre el precio de compra (ajustado por inflación) y el precio de venta. El ISR puede variar entre el 1.92% y el 35% de la ganancia, dependiendo del monto y situación fiscal del vendedor.
Si el inmueble vendido es la casa habitación del vendedor, es posible exentar hasta 700,000 UDIS (aproximadamente $5.6 millones de pesos MXN) siempre que se cumplan ciertos requisitos.
2. ISR por Adquisición
El comprador generalmente no paga ISR en una compraventa de inmuebles, pero existe una excepción: si el valor del avalúo o valor catastral del inmueble es más del 10% superior al precio de venta, el comprador deberá pagar un ISR del 20% de la diferencia entre el valor del avalúo y el valor de la venta.
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3. IVA (Impuesto al Valor Agregado)
El IVA aplica únicamente para la venta de inmuebles comerciales o para ciertos usos industriales. Este impuesto no aplica para la venta de viviendas.
La venta de bienes raíces está sujeta al IVA. Lo anterior tiene su fundamento en el artículo 1º. “…El contribuyente trasladará dicho impuesto, en forma expresa y por separado, a las personas que adquieran los bienes, los usen o gocen temporalmente, o reciban los servicios.
La enajenación de un bien inmueble se refiere a la venta de una propiedad, siendo esta una casa, un edificio, una construcción o cualquier otra similar que se asemeje a las anteriores y que se encuentre adherida al suelo, para así poder transmitir derechos y obligaciones hacia otra persona denominada adquirente o comprador y este a su vez le puede dar un uso o usufructo final, ya sea para casa habitación y/o para fines comerciales.
El artículo 9o., fracción II de la Ley del Impuesto al Valor Agregado (LIVA), establece que no se pagará el impuesto en la enajenación de bienes, tales como las construcciones adheridas al suelo, destinadas o utilizadas para casa habitación. Construcciones adheridas al suelo, destinadas o utilizadas para casa habitación. Cuando solo parte de las construcciones se utilicen o destinen a casa habitación, no se pagará el impuesto por dicha parte.
No obstante, la construcción y desarrollo de bienes raíces también están sujetos al IVA. El IVA es un impuesto importante en la industria inmobiliaria que requiere una comprensión clara de sus aspectos clave y consideraciones fiscales. Los desarrolladores, constructores y propietarios de bienes raíces deben estar atentos a las obligaciones y requisitos fiscales para evitar sanciones y optimizar sus operaciones.
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Tasa: El IVA es del 16% sobre el valor de la construcción (no sobre el terreno) en propiedades comerciales.
Impuestos Estatales
Si vas a realizar una operación de Compraventa y eres el Vendedor:Los impuestos que podrías generar son ISR por enajenación e Impuesto Cedular.
El Impuesto Cedular es un impuesto estatal que grava las ganancias por la venta de inmuebles. Sin embargo, solo aplica en algunos estados de México (Chihuahua, Guanajuato, Guerrero, Nayarit, Oaxaca, Quintana Roo y Yucatán.). Este impuesto es generalmente del 5% sobre la ganancia obtenida de la venta del inmueble.
Impuestos Municipales
Si vas a realizar una operación de Compraventa y eres el Comprador:Los impuestos que podrías generar son ISAI (ISA/ISABI), IVA e ISR por Adquisición.
1. ISAI (Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles)
El Impuesto sobre la Adquisición de Inmuebles (ISAI) es un tributo que pagan los compradores por la transferencia de propiedad de desarrolladores inmobiliarios en México. El ISAI, también conocido como ISA o ISABI, es un impuesto municipal que paga el comprador por el cambio de propietario del inmueble. Este impuesto varía según el municipio y el valor del inmueble. Generalmente está entre el 2% y el 5% del valor del inmueble. La base para calcularlo suele ser el mayor valor entre el precio de venta, el valor catastral o avalúo según sea el caso.
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Este impuesto debe ser pagado al municipio en el que se encuentra el inmueble y es necesario para poder escriturar y registrar la compra. En algunos estados de México, también se aplica el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), similar al ISAI. Este gravamen tiene tasas que pueden oscilar entre el 2% y el 4%, dependiendo de las leyes locales.
Otros Gastos
Además de los impuestos, existen otros gastos asociados a la compra de una propiedad:
- Honorarios Notariales: Corresponden al pago por los servicios del notario, quien gestiona el proceso previo, durante y después de la firma de escrituras. Los gastos notariales incluyen los honorarios del notario público, quien formaliza la compraventa y asegura que se cumplan las normas legales.
- Derechos de Registro: Son las contribuciones necesarias para formalizar la compra-venta y, en su caso, el crédito hipotecario ante el Registro Público del Estado. Este pago garantiza que la propiedad quede inscrita en el Registro Público de la Propiedad, brindando seguridad jurídica al comprador. En Nuevo León, este costo suele representar alrededor del 0.5% del valor de la propiedad. Por ejemplo, para una transacción de $1,000,000 pesos, el costo estimado sería de $5,000 pesos. Al comprar una propiedad, el nuevo propietario debe registrar la escritura en el Registro Público de la Propiedad. Este trámite genera derechos o tarifas que varían según el municipio. Generalmente ronda entre el 0.5% y 1.5% del valor de la propiedad.
- Avalúo: El avalúo es un requisito indispensable para calcular el valor catastral de la propiedad y los impuestos correspondientes. En caso de no cumplir con estos requisitos para exentar los impuestos al vender, el avalúo referido puede ser la solución ideal. De acuerdo con la Ley del Impuesto Sobre la Renta, utilizar un avalúo referido te permite deducir impuestos y pagar menos ISR.
- Impuesto Predial: (VENDEDOR) El Impuesto Predial es un tributo municipal que se cobra anualmente a los propietarios de bienes inmuebles, como casas, terrenos o edificios.
El costo aproximado de una escritura se compone de: Impuestos, derechos y gastos notariales el cual será alrededor del 4-6 % del precio total de venta.
El límite de pago en efectivo para la compra de una propiedad es de $907,948 pesos. Esta regulación forma parte de la Ley Federal para la Prevención e Identificación del Lavado de Dinero, cuyo objetivo es prevenir actividades ilícitas y garantizar transacciones seguras.
Ejemplo Completo de una Operación de Compraventa
Supongamos que una propiedad se vende por $3,000,000 MXN.
Para el Vendedor:
- ISR por Enajenación: El vendedor pagará entre el 1.92% y el 35% sobre la ganancia que obtuvo. Si compró el inmueble en $2,000,000 MXN y lo vendió en $3,000,000 MXN, el ISR se aplicará sobre los $1,000,000 MXN de ganancia.
- Impuesto Cedular: Si el inmueble está en un estado que aplica este impuesto, el vendedor pagará un 5% adicional, que en este caso sería $150,000 MXN.
Para el Comprador:
- ISAI: El comprador pagará entre el 2% y el 5% del valor del inmueble, es decir, entre $60,000 y $150,000 MXN.
- ISR por Adquisición: Si el avalúo es más del 10% superior al precio de venta, pagará el 20% de la diferencia entre el avalúo y el precio de venta. Si el avalúo es de $3,500,000 MXN, pagará $100,000 MXN.
- IVA: Si se trata de una propiedad comercial, pagará el 16% del valor de la construcción. En este ejemplo, si la construcción tiene un valor de $6,000,000 MXN, pagará $960,000 MXN de IVA.
Recomendaciones Finales
Dados que los montos y regulaciones pueden cambiar cada año, contar con asesoría especializada es clave para optimizar costos y cumplir con las obligaciones fiscales de manera eficiente.
- Infórmate sobre las exenciones y reducciones: Algunos impuestos, como el ISAI, pueden tener exenciones o reducciones según el tipo de vivienda o la situación personal del comprador.
- Considera la ubicación de la vivienda: Los impuestos prediales pueden variar según el municipio.
- Planifica tus finanzas: Los impuestos representan un gasto adicional al momento de comprar una vivienda. Es importante planificar tus finanzas personales y considerar estos impuestos al calcular el costo total de la vivienda.