Vender o comprar un bien inmueble es un proceso que requiere pasar por varias etapas legales para estar libre de problemas. En cada una de estas fases hay pagos inherentes que son importantes, entre ellos, el pago de impuestos. Cada vez que hacemos la transmisión de propiedad de algún bien inmueble, es necesario cumplir diversos requisitos de forma, para asegurarnos de su validez, para que surtan efectos frente a terceros, así como para garantizar una mayor seguridad jurídica entre las partes involucradas.
Gran parte de estos requisitos se gestionan y cumplen a través de la Notaría Pública que se encarga del trámite, ya que en el Código Civil se establece la obligación de que la mayoría de estas compraventas se lleven a cabo ante la fe de un Notario, y las leyes fiscales y la Ley del Notariado, imponen, además a los notarios la obligación de verificar que se cumplan los requisitos de forma y de fondo, así como la responsabilidad de coadyuvar en el cálculo, retención y pago de los impuestos que de esa operación deriven.
Existen diversas maneras de transmitir la propiedad de un inmueble, siendo la más común la compraventa, aunque las leyes prevén otras opciones, como la donación, la adjudicación por herencia, o por resolución judicial, por fusión de la sociedad que sea propietaria, por dación en pago derivado de un adeudo, etc. Cada uno de esos casos, así como el tipo de personas que participan en ellos, prevé distintos escenarios para que se genere la obligación de pagar contribuciones que deben pagar las partes involucradas.
Vale la pena hacer la acotación de que hablamos de contribuciones como término genérico, que define los diversos modos que tienen las autoridades de allegarse de recursos, derivado de las actividades de los contribuyentes, y específicamente en este caso, esto se traduce en impuestos y derechos que pueden ser Federales o Locales, y que es la información que vamos a comentar en este documento.
Una primera idea importante que debemos entender es que, en las compraventas y otras enajenaciones inmobiliarias, existen impuestos y otras contribuciones que debe cubrir la parte vendedora, y otras que cubre la parte adquirente; así mismo, algunas tienen carácter Federal, otras Estatal y otras Municipal.
Lea también: Guía para Contabilizar Facturas de Compra con Retención (México)
Impuestos Federales
A nivel federal existen dos posibles contribuciones que se pueden causar, ya que gravan el ingreso o la ganancia: se trata del Impuesto sobre la Renta (ISR), que se genera cuando hay ganancia para cualquiera de las partes, y el Impuesto al Valor Agregado (IVA), que aplica al ingreso que se obtiene por la venta de construcciones no habitacionales.
Impuesto Sobre la Renta (ISR)
En el caso del ISR, se calculará sobre la utilidad o ganancia que obtenga el vendedor, comparando el costo comprobado de adquisición actualizado del bien que se vende, así como algunos gastos de la adquisición o mejoras llevadas a cabo en dicha propiedad, contra el ingreso que se obtiene por la enajenación.
La diferencia entre estos dos parámetros se considera ganancia, y es gravada por el ISR. Cuando el enajenante es persona moral, o persona física con Actividad Empresarial, acumula su ingreso con el de sus demás operaciones del ejercicio, y calcula y paga su ISR directamente al SAT, pero cuando es una persona física quien hace la enajenación, es el Notario quien hace el cálculo, retención y pago provisional de ese impuesto por cuenta y en nombre del enajenante.
Es un cálculo que involucra muchos factores para determinar la utilidad, y la tasa del impuesto es variable dependiendo de la ganancia gravada. El ISR no se causa cuando no hay ingresos (como en el caso de una donación o transmisión por herencia), o cuando el valor de adquisición original actualizado es igual o más alto que el valor de la operación (en cuyo caso hay pérdida).
También está previsto en la Ley del Impuesto sobre la Renta el caso de la exención del impuesto cuando, aunque haya utilidad, el inmueble que se vende es la casa habitación del vendedor, en cuyo caso, el equivalente a las primeras 700,000 UDIS (que en pesos, a marzo de 2023 es de $5´346,979.40), está exento, y el impuesto se calcula sobre el excedente de utilidad.
Lea también: Contabilización de Vehículos para Empresas
También existe la posibilidad de que la ganancia sea para el adquirente, y se genera ISR, pero este impuesto por adquisición sólo aplica en el caso de personas físicas, cuando adquieren un bien pagando un precio menor que el del valor comercial que determine un avalúo fiscal o hacendario (con excepción de las adquisiciones que se hacen por donación que provenga de familiares ascendentes o descendientes, o de los cónyuges, o por herencia).
En este caso, la tasa del impuesto es de 20% sobre la diferencia entre el valor de la operación y el avalúo, y no hay deducciones que lo puedan disminuir.
Impuesto al Valor Agregado (IVA)
En cuanto al IVA en operaciones inmobiliarias, se causa sobre la parte que corresponda a construcciones no habitacionales (locales comerciales, oficinas, naves industriales, etc.), y al igual que en el caso del ISR, lo retiene y calcula el Notario en el caso de personas físicas, y no en el de empresas. Los terrenos, sin importar su destino o uso de suelo, y las construcciones destinadas a casa habitación no se gravan con este impuesto.
Contribuciones Estatales
Adicionalmente, al transmitir la propiedad de un inmueble, es necesario hacer el trámite de Empadronamiento Catastral para inscribir el inmueble a nombre del nuevo propietario en el Catastro, de manera que los impuestos y trámites correspondientes posteriores a la enajenación (predial, licencias de construcción, licencias de funcionamiento, etc), sean generados y pagados a nombre del propietario. Ese empadronamiento también genera el cobro de derechos que retiene y paga el Notario.
En el estado de Querétaro, las operaciones inmobiliarias deben inscribirse en el Registro Público de la Propiedad (o Instituto de la Función Registral). Esta dependencia cobra contribuciones fiscales bajo el concepto de Derechos, por la inscripción de las compraventas, o de avisos preventivos y definitivos, además de algunos otros actos distintos a las transmisiones de propiedad (como hipotecas o algunos fideicomisos). De ordinario, estos derechos le corresponde pagarlos a los adquirentes, salvo acuerdo en contrario que hagan las partes.
Lea también: Ejemplo Práctico: Asiento Contable Dólares
Impuestos Municipales
En el Estado de Querétaro existe un impuesto que grava la transmisión de las propiedades inmobiliarias, que paga el adquirente, y es cobrado directamente por el gobierno municipal al que pertenezca el bien inmueble que se vende. Este impuesto, que en Querétaro se denomina Traslado de Dominio, y en otras entidades se le llama Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, tiene como base el valor más alto comparando entre el monto de la operación traslativa y el valor comercial determinado por el Avalúo Hacendario.
Este impuesto, al igual que en el caso del ISR, es variable en la mayoría de los municipios, por lo que, dependiendo del municipio y del monto de la base para el cálculo se determina la tasa, y finalmente, el monto a pagar. Este impuesto, también es calculado, retenido y pagado por el Notario ante cuya fe se lleve a cabo la operación.
Cuando se efectúa la compra de un bien inmueble, el comprador se vuelve acreedor del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) o el Impuesto de Traslado de Dominio. La tasa de este impuesto pude variar del 2% hasta el 4.5% dependiendo la entidad federativa en que se encuentre el bien inmueble. La CDMX tiene un porcentaje de alrededor del 5.8% en contraste con Quintana Roo, estado en el que la tasa puede variar de 1.5% al 2.5% dependiendo el municipio.
El pago de impuestos en el sector inmobiliario es proporcional al precio de la propiedad, el cual queda registrado en un acta validada ante el notario. Al momento de realizar la venta de la propiedad se firma ante el notario la escritura pública.
Impuestos Municipales:
- ISAI (ISA/ISABI)
El ISAI, también conocido como ISA o ISABI, es un impuesto municipal que paga el comprador por el cambio de propietario del inmueble. Este impuesto varía según el municipio y el valor del inmueble. Generalmente está entre el 2% y el 5% del valor del inmueble.
La base para calcularlo suele ser el mayor valor entre el precio de venta, el valor catastral o avalúo según sea el caso. Este impuesto debe ser pagado al municipio en el que se encuentra el inmueble y es necesario para poder escriturar y registrar la compra.
Tabla Resumen de Impuestos en la Compraventa de Inmuebles
| Impuesto | Responsable | Descripción |
|---|---|---|
| ISR por Enajenación | Vendedor | Se aplica sobre la ganancia obtenida por la venta del inmueble. |
| ISR por Adquisición | Comprador (en casos excepcionales) | Se aplica si el valor del avalúo es significativamente mayor al precio de venta. |
| IVA | Vendedor | Aplica solo para la venta de inmuebles comerciales o industriales. |
| Impuesto Cedular | Vendedor | Impuesto estatal que grava las ganancias por la venta de inmuebles (solo en algunos estados). |
| ISAI (ISA/ISABI) | Comprador | Impuesto municipal por el cambio de propietario del inmueble. |
Ejemplo Completo de una Operación de Compraventa
Supongamos que una propiedad se vende por $3,000,000 MXN.
- Para el Vendedor:
- ISR por Enajenación: El vendedor pagará entre el 1.92% y el 35% sobre la ganancia que obtuvo. Si compró el inmueble en $2,000,000 MXN y lo vendió en $3,000,000 MXN, el ISR se aplicará sobre los $1,000,000 MXN de ganancia.
- Impuesto Cedular: Si el inmueble está en un estado que aplica este impuesto, el vendedor pagará un 5% adicional, que en este caso sería $150,000 MXN.
- Para el Comprador:
- ISAI: El comprador pagará entre el 2% y el 5% del valor del inmueble, es decir, entre $60,000 y $150,000 MXN.
- ISR por Adquisición: Si el avalúo es más del 10% superior al precio de venta, pagará el 20% de la diferencia entre el avalúo y el precio de venta. Si el avalúo es de $3,500,000 MXN, pagará $100,000 MXN.
- IVA: Si se trata de una propiedad comercial, pagará el 16% del valor de la construcción. En este ejemplo, si la construcción tiene un valor de $6,000,000 MXN, pagará $960,000 MXN de IVA.
Otros Gastos
Impuesto Predial (VENDEDOR)
El Impuesto Predial es un tributo municipal que se cobra anualmente a los propietarios de bienes inmuebles, como casas, terrenos o edificios.
Al comprar una propiedad, el nuevo propietario debe registrar la escritura en el Registro Público de la Propiedad. Este trámite genera derechos o tarifas que varían según el municipio. Generalmente ronda entre el 0.5% y 1.5% del valor de la propiedad. El costo aproximado de una escritura se compone de: Impuestos, derechos y gastos notariales el cual será alrededor del 4-6 % del precio total de venta.
Cada una de estas contribuciones tiene características, excepciones y condiciones particulares dependiendo de la casuística propia de la operación, por lo que es importante asesorarse de un especialista cuando se requiera realizar la adquisición o venta de un inmueble.
Recuerda acercarte con los expertos para llevar el proceso de compra de la casa de tus sueños o la venta de un inmueble para encontrar nuevas oportunidades.