La controversia surge de la comparación entre la regulación de los artículos 670,4 y 671 de la L.E.C. Las Sentencias del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo analizan cómo debe procederse en la adjudicación de bienes ante la existencia o ausencia de postores en una subasta.
Análisis de los artículos 670 y 671 de la L.E.C.
Conforme al primero si en la subasta existe postor que ofrece menos del 70 por ciento de la tasación el acreedor puede pedir la adjudicación del inmueble por el 70 por ciento de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento del valor de tasación y a la mejor postura. Pero si no hubo postores, el artículo 671 L.E.C. establece una dinámica distinta que ha generado debates interpretativos sobre la protección del deudor.
Las dos sentencias que comento sientan la doctrina de que dispensar el mismo tratamiento haya o no postor en la subasta “puede acomodarse mejor a la ratio del precepto, que cumple una función tuitiva del deudor titular del bien ejecutado, cuando se trate de una vivienda habitual.
Reglas de adjudicación y extinción del crédito
La norma permite que el acreedor pueda adjudicar el bien bajo ciertas condiciones financieras, garantizando una protección mínima para el ejecutado. A continuación, se presenta un resumen de los umbrales de adjudicación según la normativa y la interpretación jurisprudencial:
- Adjudicación por el 70%: Valor estándar de adjudicación sobre el valor de tasación.
- Adjudicación por el 60%: Valor mínimo permitido, condicionado a la extinción del crédito.
- Función tuitiva: Protege al deudor evitando que, tras perder su vivienda habitual, mantenga una deuda remanente.
Dicho de otro modo, si se permite una adjudicación por un importe inferior al 70% es porque con esa adjudicación se extingue el crédito del ejecutante, sin que en ningún caso pueda ser inferior al 60%. Otra interpretación como la literal no se acomoda a la reseñada finalidad tuitiva, en cuanto que legitimaría situaciones perjudiciales para el deudor, que además de sufrir la adjudicación de su finca por el 60% del valor de tasación, seguiría debiendo al acreedor la diferencia hasta el importe de su crédito, y por ello seguiría abierta la ejecución. Esta situación perjudicial no podría justificar la excepción a la regla general que impide al acreedor adjudicarse la vivienda habitual del deudor subastada por un importe inferior al 70% del valor de tasación.
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El papel del Registro de la Propiedad
En relación con la labor del registrador, ambas sentencias consideran que “excede a la función calificadora del registrador revisar la valoración realizada por el juzgado al aplicar esta regla del art. 671 LEC. No obstante, como explica el extenso y razonado voto particular formulado por el magistrado Diaz Fraile a ambas sentencias, en lo sucesivo podrá seguirse rechazando la inscripción de las adjudicaciones que no apliquen la igualdad de trato, pero invocando ahora la interpretación conjunta de ambos artículos, 670.4 y 671 L.E.C.
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