Al vender o adquirir una propiedad es común olvidar incluir dentro del presupuesto de gastos el pago de impuestos. La venta de una casa habitación genera impuestos clave que deben ser tomados en cuenta, siendo el Impuesto Sobre la Renta (ISR) uno de los más relevantes en la venta de inmuebles. Este impuesto se calcula sobre la ganancia obtenida de la venta y, si no es posible exentar su pago, es fundamental realizar deducciones para optimizar la carga impositiva.
¿Cómo exentar el ISR en la venta de una casa?
La exención por casa habitación es un beneficio fiscal contemplado en el artículo 93, fracción XIX de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR). Para poder solicitar la exención del ISR, el vendedor debe cumplir con ciertos requisitos establecidos por la ley:
- Ser persona física: Solo las personas físicas pueden aplicar para la exención del ISR en la venta de una casa.
- Antigua residencia del vendedor: El inmueble debe haber sido la residencia habitual del vendedor, comprobable mediante recibos de luz, teléfono o estados de cuenta, demostrando que se ha vivido ahí durante al menos los últimos 6 meses antes de la venta.
- No haber vendido un inmueble en los últimos tres años: Esta exención solo se puede aplicar una vez cada tres años.
- Valor del inmueble: El valor del inmueble no debe exceder el equivalente a 700 mil Unidades de Inversión (UDIs).
Cuando se realiza la venta de una casa habitación, es común que varias personas estén involucradas como copropietarios. En estos casos, es posible que uno o más de los enajenantes puedan exentar el ISR mientras que otros no. A esto se le conoce como un caso mixto de exención, donde es indispensable realizar un cálculo por persona y por participación, ya que el hecho de que uno de ellos cumpla con los requisitos no significa que todos exentan.
Deducciones aplicables para reducir el ISR
Cuando no es posible exentar el pago del ISR, es fundamental entregar al notario facturas y comprobantes fiscales (CFDI) para realizar deducciones que reduzcan la base gravable. Entre los conceptos que se pueden deducir se encuentran:
- Costo comprobado de adquisición: Lo que el vendedor pagó originalmente por el inmueble al adquirirlo.
- Inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones: Inversiones acreditadas mediante facturas o avalúos (solo al 80% del monto).
- Gastos notariales: Relacionados con el proceso de escrituración.
- Comisiones y mediaciones: Cantidades pagadas a mediadores o corredores inmobiliarios debidamente facturadas.
Impuestos adicionales: IVA e ISAI
Además del ISR, existen otros impuestos que pueden influir en el costo total de la transacción:
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Impuesto al Valor Agregado (IVA)
Los bienes no determinan si están sujetos al IVA o no, lo que determina es su finalidad. Si están destinados a uso residencial están exentos del IVA, siempre que no estén amueblados. Sin embargo, si se alquila ya amueblado, estará sujeto al IVA del 16%. Asimismo, estarás obligado a pagar el IVA si el inmueble se utiliza como oficina, local, hotel u hostal.
Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI)
El ISAI es un impuesto estatal que se aplica sobre la transferencia de propiedad de un bien inmueble y su tasa varía dependiendo del estado o municipio donde se ubique la propiedad. Es declarado por el notario, quien debe comprobar que es el comprador quien cubrió el monto proporcional al pago del mismo.
Tabla de resumen de conceptos clave
| Impuesto | Hecho generador | Estado |
|---|---|---|
| ISR | Ganancia por enajenación | Exento si cumple requisitos (casa habitación, 700k UDIS, cada 3 años) |
| IVA | Uso no habitacional o inmuebles amueblados | Gravado (16%) |
| ISAI | Traslado de dominio | Gravado (tasa variable según estado) |
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