La reforma a la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI), conocida como Ley Antilavado, entró en vigor en 2025 con nuevas reglas que impactan directamente al sector inmobiliario. El arrendamiento es una vía atractiva para el lavado de dinero por la facilidad con la que se pueden justificar flujos financieros a través de contratos aparentemente legítimos. Ante esto, se refuerza la vigilancia sobre operaciones que podrían usarse para lavar dinero a través del mercado de bienes raíces.
Actividad Vulnerable y umbrales vigentes
De acuerdo con la LFPIORPI, el arrendamiento de inmuebles se clasifica como una actividad vulnerable cuando el monto mensual del contrato es igual o superior a 1,605 veces la UMA vigente. Esta disposición incluye arrendamiento, subarrendamiento y cualquier acuerdo que otorgue uso temporal de un inmueble a cambio de una contraprestación económica.
Tabla de umbrales y obligaciones (2026)
- Umbral de Identificación: 1,605 UMA ($188,282.55 MXN mensuales).
- Umbral de Aviso a la UIF: 3,210 UMA ($376,565.10 MXN mensuales).
- Restricción de efectivo: Hasta 8,025 UMA ($941,412.75 MXN).
- Conservación de expedientes: 10 años contados desde la última operación.
Cuando se rebasa esta cantidad, el arrendador del inmueble debe registrarse ante el Servicio de Administración Tributaria (SAT) dentro del padrón de actividades vulnerables y dar un aviso por cada contrato que supere este monto mensual de renta. Se puede tratar de una casa, un departamento, una o varias bodegas o cualquier inmueble.
Obligaciones principales del arrendador
Todo arrendador que realice actividades vulnerables debe inscribirse en el padrón del SAT antes de su primera operación. La ley exige implementar un enfoque basado en riesgos, lo cual implica evaluar el nivel de riesgo de cada cliente y contar con un manual de cumplimiento que establezca procedimientos, controles internos y responsables. Además, es obligatorio identificar y documentar al beneficiario controlador, es decir, la persona física que, directa o indirectamente, se beneficia de la operación, incluso si se realiza a nombre de una empresa, sociedad o fideicomiso.
Documentación y debida diligencia
- Verificar y registrar la identidad del arrendatario mediante documentación oficial vigente: INE o pasaporte para personas físicas, y acta constitutiva, RFC y poderes notariales para personas morales.
- Conformar y conservar expedientes de identificación durante 10 años mínimo contados desde la última operación.
- Consultar si la persona aparece en listas negras o grises (Lista de Personas Bloqueadas SHCP, lista 69-B SAT, OFAC, ONU).
- Identificar si el cliente es una Persona Políticamente Expuesta (PEP).
Restricciones y consecuencias legales
Una modificación importante es la prohibición de pagos en efectivo en operaciones que superen los umbrales establecidos por la ley. Todos los pagos deben hacerse por transferencia o cheque, y los términos del contrato deben indicar claramente el medio de pago. La LFPIORPI contempla multas elevadas para el caso de que, teniendo la obligación de presentar avisos por operaciones catalogadas como vulnerables, los mismos no se presenten o se presenten fuera de plazo.
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El SAT enfatizó que el objetivo de la verificación no es recaudar, sino asegurar el cumplimiento. Si el arrendador se autorregulariza antes de que la autoridad inicie facultades de verificación, puede evitar sanciones bajo el esquema de autocorrección, siempre que cumpla con la obligación faltante.
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