La Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio en el Estado de Tlaxcala, ubicado en México, establece el marco legal para la convivencia y organización de inmuebles bajo este régimen. Esta ley le permite a los condóminos el aprovechamiento independiente y exclusivo de áreas privativas, como lo es el disfrute común de las áreas que no admiten división, además de las responsabilidades individuales de cada persona.
Principios Generales de la Propiedad en Condominio
Todas las leyes de régimen de propiedad en condominio se constituyen a partir de inmuebles que, en razón de sus características, le permiten a los propietarios el aprovechamiento independiente y exclusivo de áreas privativas, como lo es el disfrute común de las áreas que no admiten división. Cada uno de los titulares tiene un derecho singular de propiedad sobre su departamento, vivienda, casa o local. Asimismo, poseen un derecho de copropiedad sobre los elementos e instalaciones comunes del inmueble necesarios para su uso de manera apropiada.
Definiciones Clave
Un elemento fundamental en la regulación condominal es el Reglamento Interior del Condominio, el cual es un conjunto de acuerdos de observancia obligatoria por los condóminos y residentes. En este reglamento se establecen las normas internas de convivencia de un condominio, asegurando el orden y la armonía entre sus habitantes.
Derechos y Obligaciones de los Condóminos
Responsabilidad Solidaria en Arrendamientos (Artículo 15)
Según el Artículo 15 de la ley, cuando el condómino arrende, subarriende u otorgue en comodato su unidad de propiedad exclusiva, será solidariamente responsable junto con su arrendatario, subarrendatarios o comodatario de sus obligaciones respecto al condominio. Esto subraya la importancia de la elección de los inquilinos y la supervisión de su cumplimiento.
Igualdad de Derechos para Condóminos (Artículo 21)
El Artículo 21 establece que los condóminos y residentes de los departamentos ubicados en planta baja y primer piso, así como los del último piso superior, no tendrán más derechos que los restantes condóminos, salvo que lo establezca el Reglamento Interior del Condominio. Es importante destacar que los condóminos de la planta baja no podrán ocupar para uso exclusivo o preferente sobre los demás condóminos, los vestíbulos, sótanos, jardines, patios, ni otros lugares de tal planta, ni realizar construcciones en dichos lugares. Con igual salvedad, los condóminos del último piso superior, no podrán ocupar la azotea o techo, ni elevar nuevos pisos, garantizando la equidad en el uso y disfrute de las áreas comunes.
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Obras, Mantenimiento y Prohibiciones
Obras Necesarias y Urgentes
Las obras necesarias para mantener la seguridad, estabilidad y conservación del condominio y para el funcionamiento normal y eficaz de los servicios, así como las obras de carácter urgente, se efectuarán por la administración. Para ello, bastará la comunicación a la mesa directiva, y los gastos se cubrirán con cargo al fondo de gastos de mantenimiento y administración. Cuando este fondo resulte insuficiente o sea necesario efectuar obras no previstas, el administrador convocará a asamblea de condóminos, a fin de que resuelvan lo conducente.
Responsabilidad por Vicios de Construcción y Actos Prohibidos
La ley también determina que el enajenante es responsable de los vicios de construcción del condominio. Asimismo, se prohíben todos los actos y obras que pongan en peligro la seguridad, estabilidad y conservación de la construcción o afecten la comodidad del condómino; los que impidan permanentemente el uso de una parte o servicio común, aunque sea a uno sólo de los condóminos; y los que dañen o demeriten cualquiera de las unidades de propiedad exclusiva.
Administración y Gobierno del Condominio
Voto y Registro de Actas
Cada condómino gozará de un voto por unidad de propiedad exclusiva del total del bien condominal, tratándose de condominios comerciales e industriales. Para la transparencia y legalidad, el secretario de la mesa directiva llevará un libro de actas, que deberá estar autorizado por el secretario del ayuntamiento.
La Figura del Administrador o Comité de Administración
En el caso de que se opte por un administrador, éste podrá ser o no alguno de los condóminos. Si el administrador es uno de los condóminos, quedará exceptuado por acuerdo de la asamblea de otorgar la garantía a que se refiere la fracción III del artículo anterior. Si la administración recae en un comité, éste tomará sus resoluciones por acuerdo de por lo menos las dos terceras partes de sus miembros, y en caso de desacuerdo, someterá el asunto a la asamblea.
Representación Legal (Artículo 32)
El Artículo 32 establece que el administrador o el presidente del comité de administración será el representante legal de los condóminos en todos los asuntos comunes relacionados con el condominio. Para cumplir con sus funciones, contará con poder para administrar bienes, y para pleitos y cobranzas.
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Aspectos Financieros
Cuotas y Fondos
En cuanto a las finanzas, cuando el pago de las cuotas o aportaciones se divida en mensualidades, estas habrán de cubrirse por adelantado. Las primeras aportaciones para la constitución de ambos fondos (mantenimiento y reserva) serán determinadas en la escritura constitutiva del condominio. Es importante señalar que el fondo de reserva, en tanto no se use, deberá invertirse en valores de renta fija redimibles a la vista, garantizando la seguridad y disponibilidad de estos recursos.
Reconstrucción de Condominios
Si en los casos de siniestro o daños, el acuerdo es por la reconstrucción del inmueble, los condóminos en minoría estarán obligados a contribuir a esta en la proporción que les corresponda o a enajenar sus derechos. Esta disposición busca asegurar la continuidad y recuperación de la propiedad en condominio.
Resolución de Controversias
El Procedimiento de Arbitraje
Para la resolución de disputas, la ley contempla un procedimiento de arbitraje. Si la parte demandada no se presentara a la audiencia inicial, la mesa de arbitraje resolverá con los elementos proporcionados por la parte actora y por aquellos elementos de que se allegue a través de profesionales o peritos en la materia causa de la controversia. Terminada la instrucción del procedimiento, la mesa de arbitraje dictará el laudo que resuelva la controversia. En caso de que alguna de las partes o ambas consideren que el laudo no es claro en alguno de sus contenidos, solicitarán a la mesa, dentro de los tres días siguientes de la notificación, se aclare o corrija, conforme a lo establecido en el Artículo 58.
Reformas Legislativas
La Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio para el Estado de Tlaxcala ha sido objeto de reformas para su actualización y mejora. Un ejemplo de ello es el DECRETO No. 189, expedido en México, a los veintisiete días del mes de diciembre del año dos mil uno. Este decreto reformó los artículos 1, 3, 4, 5 en su fracción III, 11, 13 en su primer párrafo, 16 en su fracción VII, 19, 28 en sus fracciones IV, VII y su último párrafo, 29 en su fracción V y en su último párrafo, 47, 53 en su primer párrafo y 60. Además, se adicionaron la fracción XI al artículo 29 y el artículo 29 Bis, evidenciando un esfuerzo continuo por adaptar la legislación a las necesidades de los condominios en Tlaxcala.
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