Vender un terreno puede parecer un trámite sencillo, pero en realidad implica conocer a detalle las obligaciones fiscales que acompañan la operación. Muchas personas piensan que cualquier venta de terreno puede exentar el Impuesto Sobre la Renta (ISR), pero esto no es así. Estos temas suelen ser confusos, y es común que vendedores e incluso compradores desconozcan los detalles de la legislación agraria y fiscal.
Marco Legal de la Exención de ISR
Dentro de los ingresos exentos de ISR que tienen las personas físicas, se encuentran los derivados de la enajenación de derechos parcelarios de las parcelas sobre las que hubiesen adoptado el dominio pleno o de los derechos comuneros, siempre y cuando se trate de la primera transmisión que se efectúe por los ejidatarios o comuneros y la misma se realice en los términos de la legislación de la materia (art. 93, fracc.XXVIII, LISR).
Un cliente de nuestra firma nos consultó sobre los efectos fiscales por la venta de un terreno de procedencia ejidal, al analizar el articulo 93 de la ley del impuesto sobre la renta vigente en su fracción XXVIII (28), nos encontramos con disposiciones muy concretas que comentare párrafo a párrafo. La transcripción del artículo se resalta en negritas para fines prácticos.
Artículo 93. No se pagará el impuesto sobre la renta por la obtención de los siguientes ingresos:
XXVIII. Los que deriven de la enajenación de derechos parcelarios, de las parcelas sobre las que hubiera adoptado el dominio pleno o de los derechos comuneros, siempre y cuando sea la primera trasmisión que se efectúe por los ejidatarios o comuneros y la misma se realice en los términos de la legislación de la materia.
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La enajenación a que se refiere esta fracción deberá realizarse ante fedatario público, y el enajenante deberá acreditar que es titular de dichos derechos parcelarios o comuneros, así como su calidad de ejidatario o comunero mediante los certificados o los títulos correspondientes a que se refiere la Ley Agraria.
Requisitos para la Procedencia de la Exención
De ser este tu caso, debes acreditar, que: la obtención de los ingresos provengan de la enajenación de derechos parcelarios, de las parcelas sobre las que hubiese adoptado el dominio pleno o de los derechos comuneros (art. 44, Ley Agraria-LA-) se efectúe por ejidatario o comunero.
Acreditación de la Calidad de Ejidatario o Comunero
Según el artículo 16 de la LA, Para acreditar esta calidad debes exhibir:
- certificado de derechos agrarios expedido por autoridad competente
- certificado parcelario o de derechos comunes, o
- sentencia o resolución relativa del tribunal agrario
Es muy importante validar que sea la primera enajenación del inmueble o parcela, ya que, si no es la primera enajenación el beneficio de la exención del pago del impuesto se perdería. Lo anterior lo confirmó la Primera Sala del TFJA, en el precedente de rubro: IMPUESTO SOBRE LA RENTA. REQUISITOS PARA QUE PROCEDA LA EXENCIÓN DEL PAGO DEL IMPUESTO RELATIVO, TRATÁNDOSE DE INGRESOS OBTENIDOS POR LA ENAJENACIÓN DE DERECHOS PARCELARIOS, publicado en la Revista del Tribunal Federal de Justicia Fiscal y Administrativa, Séptima Época, Año VI, Núm. 60, p.
La Importancia de la Primera Transmisión
Comentario: Este último párrafo es de gran relevancia, ya que el ser propietario del título de propiedad de la parcela ejidal, no me otorga la certeza jurídica plena de ser ejidatario o comunero que señala textualmente la ley, ya que, existe la posibilidad que un posesionario o avecindado, sea propietario titular de una parcela; en efecto, al no acreditarme plenamente como ejidatario o comunero, no estaría en posibilidad de aplicar la exención del impuesto sobre la renta, la ley es muy clara, los sujetos beneficiados por la disposición legal solamente se aplica a los ejidatarios y comuneros.
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En la práctica son frecuentes las enajenaciones entre ejidatarios, comuneros, avecindados o posesionarios, afortunadamente en los ejidos ni en el registro agrario nacional se transcribe en el título de posesión de derechos de la parcela los antecedentes de transmisiones anteriores, de tal forma que no hay evidencia ni registro de enajenaciones previas, situación que no sucede cuando el título de propiedad se eleva a Escritura Pública ante el fedatario público y esta es registrada en el Registro Público de la Propiedad y Comercio. A falta de evidencia de transmisiones anteriores la autoridad difícilmente podrá determinar si la exención del impuesto fue indebida, por lo anterior, es importante recomendar que el título sea revisado y valorado de tal manera que se tenga la certeza que no existe antecedente de transmisiones anteriores. Por lo anterior, surge entonces la siguiente inquietud, ¿qué sucede con las transmisiones previas entre ejidatarios antes de hacerlo ante fedatario público?
Casos Particulares: Transmisión por Causa de Muerte
Un caso se presenta cuando el ejidatario fallece y se adjudican a su hija los derechos ejidales y algunas parcelas que tienen ya título de propiedad. En la ley de ISR en art 91, establece que la enajenación de derechos parcelarios y parcelas, son exentos de dicho impuesto, siempre y cuando sea la primera transmisión de propiedad que se efectúe. Es decir, ni la ley del IVA, ni la LISR consideran como enajenación la transmisión de la propiedad por causa de muerte. Al momento de vender dicha parcela, se estima que NO GRAVA IMPUESTOS, pues es la primera vez que sale del núcleo ejidal.
Consecuencias de No Cumplir con los Requisitos
Si falta alguno de estos requisitos, no procede otorgar el beneficio de exención de ISR por los ingresos obtenidos de la enajenación de derechos parcelarios. En caso de no cumplir con alguno de los puntos anteriores, o que ya no se trate de la primera transmisión de la parcela, el fedatario público está obligado a calcular y enterar el ISR correspondiente al SAT.
En caso de no acreditar la calidad de ejidatario o comunero conforme a lo establecido en el párrafo anterior, o que no se trate de la primera transmisión que se efectúe por los ejidatarios o comuneros, el fedatario público calculará y enterará el impuesto en los términos de este Título. Para esto necesitaremos consultar la tabla de tarifas del ISR.
Si la primera enajenación se lleva a cabo con personas ajenas al núcleo de población de parcelas, tiene que hacerse cuando menos al precio de referencia que establezca la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales (hoy Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales) o cualquier institución de crédito.
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Recomendaciones
Por todo lo anterior, antes de solicitar la exención sugiero hacer un profundo análisis de la calidad ejidataria del enajenante y del predio, pues si se solicita un beneficio cuando no se cumplen las condiciones legales establecidas para ello, el pago del impuesto pudiera resultar gravoso y sorpresivo para el contribuyente. Contar con un equipo experto puede hacer la diferencia al manejar tus obligaciones fiscales y contables.
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