Centro Integral Inmobiliario EME te presenta una guía completa sobre los avalúos de mejoras en México. Te explicaremos qué son, para qué sirven, quién los realiza, cómo se hacen y mucho más.
Un avalúo de mejoras es un proceso que determina el valor actual de las mejoras realizadas en un inmueble. Es un dictamen técnico elaborado por un perito valuador autorizado que determina el valor económico real de las modificaciones permanentes realizadas a un inmueble. Hablamos de ampliaciones, remodelaciones, construcciones nuevas o instalaciones como paneles solares y sistemas de seguridad. Para efectos fiscales y de avalúo, se consideran mejoras todas aquellas intervenciones que incrementan el valor y la funcionalidad del inmueble.
El "avalúo referido" y el "avalúo de mejoras" son términos sinónimos que hacen referencia a un dictamen de justipreciación profesional. También “avalúo de inversiones” es utilizado con el mismo sentido.
¿Quiénes realizan un avalúo de mejoras?
Los avalúos de mejoras son realizados por peritos valuadores certificados. Este tipo de dictamen debe ser emitido por un perito valuador profesional, debidamente registrado ante el SAT y con cédula profesional expedida por la SEP. En muchos casos también debe estar inscrito en el padrón catastral municipal. El avalúo referido lo realizan Peritos Valuadores que tengan la licencia para hacer este tipo de avalúos explícitamente y que cuenten con el registro en el SAT.
Los avalúos de mejoras tienen como destino o propósito fines fiscales y se basan conforme al artículo 205 del reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR), la cual indica en la tercera resolución miscelánea fiscal la regla 2.1.3.8. para los efectos del artículo 3ro. del reglamento del Código Fiscal de la Federación. Podrán ser recibidos y, en su caso, aceptados para efectos fiscales los avalúos que practiquen:
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- Las personas que cuenten con cédula profesional de valuadores.
- Asociaciones que agrupen colegio de valuadores cuyos miembros cuenten con cédula profesional en valuación.
- Asociaciones que agrupen peritos que cuenten con cédula profesional de valuadores.
En ambos casos la cédula profesional de valuadores deberá ser expedida por la Secretaría de Educación Pública.
Importancia y Aplicaciones de los Avalúos de Mejoras
¿Quieres asegurarte de que tus mejoras aumenten el valor de tu propiedad? Obtén un avalúo preciso y toma decisiones inteligentes. El avalúo de mejoras no es un gasto, es una inversión inteligente que puede ahorrarte miles de pesos en impuestos, además de darle respaldo y seriedad a tu transacción inmobiliaria. No dejes que las mejoras que hiciste con tanto esfuerzo queden fuera del valor legal de tu propiedad.
Deducción Fiscal del Impuesto Sobre la Renta (ISR)
¿Sabías que puedes deducir legalmente parte del Impuesto Sobre la Renta (ISR) al vender una propiedad si demuestras las mejoras que hiciste en ella? Según el artículo 205 del Reglamento de la Ley del ISR, puedes deducir el valor de tus inversiones (aunque no tengas comprobantes) al vender tu propiedad.
Estos avalúos son esenciales para los propietarios de bienes inmuebles que han realizado mejoras en su propiedad, pero no poseen los comprobantes fiscales necesarios para presentar durante la operación de compraventa ante el Notario y el comprador o ante las autoridades competentes. Si no puedes justificar con comprobantes fiscales el costo de tus inversiones, podrás considerar hasta el 80% del valor de la construcción conforme al avalúo.
El avalúo referido es un recurso que la ley otorga a los propietarios de inmuebles que, de alguna manera, han realizado alguna mejora a su propiedad y no cuentan con los comprobantes fiscales correspondientes para presentarlos al momento de la venta del mismo. Esto permite comprobar que el valor de venta, que aparentemente es mucho, en realidad es el justo de mercado por las mejoras realizadas.
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Al comprobar esto con un Avalúo Referido, la utilidad que se genera por la venta del inmueble será calculada en base a valores reales y el pago del ISR que en determinado momento deba realizar será justo.
Estos avalúos aseguran que el precio de venta del inmueble refleje de manera precisa el valor de las mejoras realizadas. Este aspecto es fundamental para determinar las ganancias reales obtenidas de la venta y asegurar que el pago del Impuesto Sobre la Renta (ISR) sea el adecuado, evitando montos tanto excesivos o insuficientes por no considerar el valor de dichas mejoras.
El dictamen de avalúo referido es útil en situaciones donde el vendedor no puede comprobar el costo de las inversiones hechas en el inmueble. Para un cálculo justo y correcto del ISR, se consideran aspectos como el costo no comprobado de construcciones, mejoras realizadas en el inmueble y ampliaciones del inmueble. El ISR se paga con base en las ganancias que se obtienen, por lo que si al vender una propiedad no se puede comprobar cuánto se gastó en construirla, no se podrá deducir ese monto del impuesto.
Otras Aplicaciones
Los avalúos de mejoras no solo aplican en ventas. También son útiles para actualizar registros fiscales, ya que muchas veces los registros catastrales están desactualizados.
Cuando una propiedad ha bajado su valor de mercado y no se ha visto reflejado en el Catastro, este recurso también es válido para comprobarlo, así el comprador demostrará que la presunta utilidad que está teniendo en la adquisición del inmueble no existe o es menor, y el cálculo de ISR será por la utilidad real, en caso de que esta exista.
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Además de en operaciones de compraventa, conocer el valor de viviendas y propiedades a través de estos avalúos es vital en distintos contextos, como:
- Compras y ventas.
- Obtención de seguros.
- Herencias.
- Mediaciones.
- Transacciones diversas.
- Litigios, remates y adjudicaciones.
Metodología del Avalúo de Mejoras y Avalúo Referido
En todo proceso valuatorio corresponde, después de determinar el valor de la tierra libre de mejoras, realizar la tasación de las mejoras existentes en el inmueble, a fin de arribar al valor total del mismo. Es de vital importancia en una valuación determinar con exactitud el valor de las mejoras, cualesquiera que sean.
El valor total del inmueble no siempre es la suma del valor del terreno más el valor de las mejoras. En algunos casos corresponde adicionar otros costos que hacen al valor del inmueble y en otros casos despreciar el valor del terreno en razón de su mal aprovechamiento. Si no existen comprobantes, se considerará como costo el valor que se contenga en el aviso de terminación de obra.
Un avalúo referido es un procedimiento utilizado para estimar el valor de una propiedad en una fecha pasada, tomando como base una valuación realizada en la fecha presente. Primero se hace el avalúo actual y luego, se ajusta este valor por inflación, llevándolo a pesos correspondientes a la fecha pasada.
¿Quiénes pueden beneficiarse de estos avalúos?
Las personas físicas que acrediten las inversiones realizadas sobre el inmueble pueden solicitar este dictamen y, en su caso, demostrarlas contra el pago del ISR que proceda.
Por otra parte, existe un debate relativo a las personas morales en el sentido de si pueden o no solicitar y usar este tipo de dictamen, porque las personas morales están sometidas a un régimen fiscal más estricto en el que es necesario corroborar fehacientemente todos los pagos realizados para poder hacerlos deducibles de impuestos. En cuyo caso, se asume que ellas sí tendrían los comprobantes que acrediten las mejoras en el inmueble. Algunos estiman que este último concepto resulta incorrecto porque la ley se refiere al "Contribuyente" en su sentido más amplio, quien solicita el avalúo, y por ser discriminatorio. De cualquier manera, la decisión correcta estará a cargo del criterio del Notario quien lleve a cabo la operación correspondiente.
En términos generales, de la propia Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) y su Reglamento, se puede observar que si no existen comprobantes, se considerará como costo el valor que se contenga en el aviso de terminación de obra.
Caso de Estudio: Cálculo de ISR con Avalúo Referido y de Mejoras
Consideremos un caso práctico, uno de los más laboriosos: el del avalúo referido y con avalúo de mejoras. Una de las cosas que complica este cálculo en mayor medida es si el terreno y la construcción no se compraron juntos.
Imaginemos que se vende una casa. El terreno se compró en 1995 y la construcción se realizó en 1997, sin contar con facturas que comprueben su costo. Además, al inmueble se le construyó una pared adicional en el 2004, y tampoco se cuenta con facturas que comprueben el gasto. Los datos iniciales son los siguientes:
| Concepto | Detalle |
|---|---|
| Número de Vendedores | 1 |
| Fecha de Adquisición Terreno | 05/04/1995 |
| Precio de Adquisición Terreno | $123,500.00 MXN |
| Fecha de Construcción | 27/09/1997 |
| Precio Construcción | ????? (sin facturas) |
| Fecha de Pared Adicional | 08/04/2004 |
| Precio Pared Adicional | ????? |
Aquí es cuando nos va a servir realizar nuestro avalúo referido. El proceso implicaría:
- Hacer un avalúo del precio actual del terreno.
- Ajustar el monto por la inflación, llevándolo a la fecha de adquisición.
- Tomar el 80% del valor ajustado, por ejemplo: $640,435.54.
Para el cálculo, cuando seleccionamos un cálculo de terreno y construcción con diferente fecha de compra, necesitamos desglosar el precio de venta por construcción y terreno. Una de las maneras de separar este cálculo, comúnmente utilizada en las notarías, es el método de avalúo. Esto consiste en hacer un avalúo del terreno y tomar ese valor como precio de venta del terreno.
El resultado total del ISR en este ejemplo podría ascender a: $970,387.43, lo que demuestra la complejidad y la importancia de estos dictámenes.
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