¿Qué es el Interés Real?
El interés real es un dato necesario para las declaraciones de impuestos cuando recibes ingresos por intereses.
El interés real es el resultado de restarle la inflación a los intereses que ganaste, por eso se llama real ya que representa tu verdadera ganancia.
Los intereses reales de un crédito hipotecario representan el rendimiento obtenido en el pago la hipoteca, luego de descontar la pérdida de valor a causa de la inflación.
Estos reflejan de una manera más exacta los intereses verdaderos, toda vez que el dinero no tiene el mismo valor en el momento del préstamo que al ser devuelto.
Los intereses reales equivalen al resultado de restar la tasa anual de la inflación -que en diciembre del 2022 cerró en 7.86% (Banxico)- al interés de tu crédito hipotecario.
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¿Para qué se utiliza el Interés Real?
Este dato se utiliza para la elaboración de los comprobantes de retención cuando un inversionista recibe intereses, y también lo ponemos a disposición de cada usuario como referencia.
Base Legal y Cálculo del Interés Real
De acuerdo al artículo 134 de la Ley de Impuestos Sobre la Renta, se considera que el interés real es: “El monto en el que los intereses excedan al ajuste por inflación.”
El ajuste por inflación consiste en multiplicar el saldo promedio de capital por el cambio en el INPC (índice nacional de precios al consumidor), es decir, calcular cuánto interés habría pagado esa inversión en ese periodo si su tasa fuera la inflación.
A ese cambio en el INPC se le llama "Factor de actualización".
Con esto ahora sí podemos obtener el valor de cada término de nuestra fórmula:
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Elementos Clave para el Cálculo
Interés nominal
Es el interés que pagó el desarrollador, es decir, tal cual la cantidad de intereses recibida en el pago (sin descontar impuestos ni comisiones).
Factor de actualización
Este factor consiste en obtener el crecimiento o decremento que tuvo el INPC en el periodo, es decir dividir INPC del día final entre INPC del día inicial y a su resultado restarle 1.
La ley del ISR nos dice que para casos en donde el periodo en cuestión no sean meses exactos, debemos usar la proporción de dicho factor por el número de días del periodo; como ejemplo, si el periodo duró 35 días, pero los datos de INPC tienen 30 días entre ellos, entonces debemos multiplicar el factor por 35/30 para obtener el factor ajustado.
Saldo promedio
Este se calcula sumando el saldo de capital de cada día del crédito en el periodo en cuestión, entre el número de días del periodo en cuestión.
El saldo de capital consiste en el capital prestado menos el capital pagado.
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Tanto el saldo promedio como el factor de actualización requieren que conozcamos el periodo que estamos evaluando, es decir, necesitamos conocer en qué día inicia y en qué día termina el periodo de intereses generados que cubrió el pago en cuestión.
Es importante recordar que los créditos a los desarrolladores normalmente generan intereses todos los días, aunque estos se deban de pagar de manera trimestral o con alguna otra periodicidad.
Para conocer estos días, lo que hacemos es tomar todos los pagos de dicha campaña con fecha anterior al que estamos evaluando y sumar el monto de intereses pagados.
Después vamos recorriendo cada día del crédito y vamos sumando el interés generado en cada uno.
En el momento en el que esa suma de interés generado sea igual o mayor a la suma de los intereses pagados en días anteriores, entonces ese día +1 (día siguiente) se considerará como el día inicial para el pago.
Posteriormente seguimos haciendo el recorrido de cada día y acumulando la suma de los intereses generados en cada uno, para que en el momento en el que esa suma de intereses generados sea mayor o igual (ahora si incluimos el igual) a la suma de intereses pagados en los pagos anteriores + los intereses del pago en cuestión, entonces ese día es considerado el día final para el pago.
Obteniendo ya las fechas mencionadas, utilizamos un servicio del Banco de México que nos permite consultar el INPC desde nuestra plataforma de manera automática.
Resumen de Conceptos Clave para el Cálculo del Interés Real
| Concepto | Descripción |
|---|---|
| Interés Nominal | Cantidad de intereses recibida en el pago (sin descontar impuestos ni comisiones). |
| Ajuste por Inflación | Producto de multiplicar el saldo promedio de capital por el cambio en el INPC (Factor de actualización). |
| Factor de Actualización | Crecimiento o decremento del INPC en el periodo (INPC día final / INPC día inicial - 1). |
| Saldo Promedio | Suma del saldo de capital de cada día del crédito en el periodo, dividido entre el número de días del periodo. |
| Saldo de Capital | Capital prestado menos el capital pagado. |
Los Intereses Reales en los Créditos Hipotecarios
Los intereses reales de un crédito hipotecario representan el rendimiento obtenido en el pago la hipoteca, luego de descontar la pérdida de valor a causa de la inflación.
Estos reflejan de una manera más exacta los intereses verdaderos, toda vez que el dinero no tiene el mismo valor en el momento del préstamo que al ser devuelto.
Los intereses reales equivalen al resultado de restar la tasa anual de la inflación -que en diciembre del 2022 cerró en 7.86% (Banxico)- al interés de tu crédito hipotecario.
Te aconsejamos invertir tiempo en deducir los intereses reales de tu crédito hipotecario y no dejarlo pasar.
Recomendaciones al Deducir Intereses Hipotecarios
- Antes de iniciar tu declaración, verifica todos los datos para evitar sorpresas o tener que corregirlos posteriormente.
- Coteja que la institución otorgante de la hipoteca tenga registrado tu RFC correctamente.
- Si estás por contratar un crédito hipotecario, te invitamos a conocernos y obtener la hipoteca más flexible del mercado.
Contexto General sobre Devoluciones Fiscales
La ley establece que la autoridad fiscal debe devolver a los contribuyentes el dinero que hayan pagado de más o que hayan pagado por error, siempre que el contribuyente solicite la devolución y demuestre que efectivamente le corresponde.
El artículo 22-A del Código Fiscal de la Federación señala que, cuando la autoridad devuelve cantidades pagadas indebidamente, el contribuyente tiene derecho a recibir intereses.
Estos intereses se calculan desde la fecha en que el contribuyente presentó un medio de defensa para reclamar esa devolución.
Esto ocurre, por ejemplo, cuando la autoridad fiscal niega inicialmente la devolución de un saldo a favor o de un pago indebido y el contribuyente impugna esa decisión.
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