Cuando una persona es propietaria de un bien pero no disfruta de él o de sus beneficios se dice que es nudo propietario.
La cesión de derechos sobre los ingresos por otorgar el uso o goce temporal de inmuebles, debe considerarse por las personas morales contribuyentes como una operación de financiamiento; la cantidad que se obtenga por la cesión se tratará como préstamo, debiendo acumularse las rentas devengadas conforme al contrato, aun cuando éstas se cobren por el adquirente de los derechos.
El cuarto párrafo del artículo octavo de la Ley del Impuesto Sobre la Renta dispone que la cesión de derechos sobre los ingresos por otorgar el uso o goce temporal de inmuebles debe considerarse por los contribuyentes como una operación de financiamiento. La cantidad que se obtenga por la cesión se tratará como préstamo, debiendo acumularse las rentas devengadas conforme al contrato, aun cuando éstas se cobren por el adquirente de los derechos.
Si una persona que es propietaria de un inmueble o puede gozar de los frutos del arrendamiento de este, le otorga a otra mediante un contrato el derecho a cobrar las rentas, con el beneficio de que el adquirente le anticipe las rentas o se las pague en una cantidad menor, deberá considerar que tendrá una deducción bajo la figura de intereses.
No obstante, no solo la cesión de derechos al cobro de rentas se puede dar de manera gratuita, sino que si una persona que es propietaria de un inmueble o puede gozar de los frutos del arrendamiento de este, le otorga a otra mediante un contrato el derecho a cobrar las rentas, con el beneficio de que el adquirente le anticipe las rentas o se las pague en una cantidad menor, deberá considerar la diferencia entre rentas como un interés.
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La contraprestación pagada por la cesión se tratará como crédito o deuda, según sea el caso, y la diferencia con las rentas tendrá el tratamiento de interés. El importe del crédito o deuda generará ajuste anual por inflación, el que será acumulable o deducible, según sea el caso, considerando para su cuantificación, la tasa de descuento que se haya tomado para la cesión del derecho, el total de las rentas que abarca la cesión, el valor que se pague por dichas rentas y el plazo que se hubiera determinado en el contrato, en los términos que establezca el Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta.
Ejemplo Práctico
Para ilustrar este concepto, consideremos el siguiente ejemplo:
Persona A arrendadora, propietaria de un inmueble, recibirá de una persona B arrendataria rentas en la cantidad de $ 96,000. La persona A firma un contrato con la persona C por medio del cual esta cobrará las rentas a la persona B, pagándole a la persona A la cantidad de $ 80,000. La diferencia de $ 16,000 se considerará interés.
En nuestro ejemplo y de acuerdo con lo expuesto, la persona A deberá considerar como ingreso $ 96,000 y tendrá un gasto por intereses pagados de $ 16,000. La persona C solamente tendrá un ingreso en la cantidad de $ 16,000 por concepto de intereses.
Otro ejemplo seria: Persona A arrendadora, propietaria de un inmueble, recibirá de una persona B arrendataria rentas en la cantidad de $ 108,000. La persona A firma un contrato con la persona C por medio del cual esta cobrará las rentas a la persona B, pagándole a la persona A la cantidad de $ 90,000. La diferencia de $ 18,000 se considerará interés. En nuestro ejemplo y de acuerdo con lo expuesto, la persona A deberá considerar como ingreso $ 108,000 y tendrá un gasto por intereses pagados de $ 18,000. La persona C solamente tendrá un ingreso en la cantidad de $ 18,000 por concepto de intereses.
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Las rentas se irán acumulando según la periodicidad de las rentas que establezca el contrato y con cada vencimiento de rentas se cancelará pasivo.
Sintetizando los efectos de los dos asientos contables, tendríamos un cargo a bancos por $ 90,000, un cargo a gastos financieros por $ 18,000 y un abono a ingresos por $ 108,000.
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