En la vida cotidiana, la palabra hipoteca se asocia con un inmueble comprometido para garantizar una obligación. La hipoteca supone una obligación principal garantizada, constituida sobre bienes determinados no entregados al acreedor.
En caso de incumplimiento, el acreedor puede hacerse pago con el valor de los bienes hipotecados. Hoy en día, muchas personas buscan adquirir una vivienda o terreno, recurriendo a bancos o instituciones financieras para obtener el dinero necesario a través de un crédito.
Para asegurar el pago, se constituye la hipoteca sobre el bien. Así, se celebra un contrato de crédito hipotecario ante notario público, inscribiéndose en el Registro Público de la Propiedad para efectos contra terceros.
Por lo tanto, una institución financiera otorga dinero para adquirir un inmueble, obligándose el receptor a pagar el crédito en las condiciones pactadas, garantizado por la hipoteca sobre el bien inmueble.
El deudor hipotecario no entrega el inmueble al acreedor, pero si incumple el pago, el acreedor puede ejercer acciones judiciales para obtener el pago con el valor de los bienes hipotecados, rematándolos en juicio.
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Si el deudor cumple con su obligación de pago, la hipoteca termina, formalizándose su cancelación ante notario público e inscribiéndose en el Registro Público de la Propiedad.
En México, bancos como Citibanamex, Banorte, HSBC, Scotiabank, y entidades como INFONAVIT y FOVISSSTE otorgan créditos hipotecarios para adquirir inmuebles.
Es importante considerar que la hipoteca también puede constituirse entre particulares, por ejemplo, en un contrato de mutuo con interés, y por ley. A continuación, se presentan preguntas y respuestas sobre la hipoteca, más allá del contrato para garantizar un crédito hipotecario.
El Código Civil Federal y los códigos civiles estatales contienen disposiciones similares sobre la hipoteca, aunque se recomienda consultar la legislación aplicable al caso concreto.
Tipos de Hipoteca
- Hipoteca Voluntaria: Convenida entre las partes (bilateral) o impuesta por el dueño de los bienes (unilateral), como la celebrada por convenio o contrato.
- Hipoteca Necesaria: Especial y expresa que la ley obliga a constituir para asegurar bienes administrados o garantizar créditos de acreedores.
Solo se pueden hipotecar bienes que pueden ser enajenados (vendidos, donados o cedidos). La hipoteca puede recaer sobre bienes específicamente determinados.
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Las instituciones del sistema bancario mexicano, actuando en nombre propio o como fiduciarias, las demás entidades financieras, y los institutos de seguridad social, podrán ceder sus créditos con garantía hipotecaria sin necesidad de notificar al deudor, ni de escritura pública, así como tampoco de inscripción en el Registro Público de la Propiedad siempre que la institución lleve la administración de los créditos, en caso contrario, las personas a quienes las institución haya cedido el crédito deberán notificar por escrito la cesión al deudor.
El Crédito Hipotecario en la Actividad Empresarial: Un Caso Práctico
Ahora bien, ¿cómo reflejar contablemente un crédito hipotecario de casa habitación adquirido por un contribuyente con actividad empresarial?
Imaginemos que el banco deposita el dinero del crédito en la cuenta empresarial del contribuyente, quien expide cheques a la inmobiliaria por el total de la casa y, mes con mes, abona al banco el monto del crédito hipotecario.
Una posible solución es registrar el primer movimiento (depósito del banco) reflejándolo en la cuenta empresarial. Posteriormente, el pago a la inmobiliaria por la adquisición de la casa habitación se realiza mediante cheques de la cuenta empresarial.
El desafío radica en determinar qué cuenta usar para reflejar la salida de dinero. Adicionalmente, los pagos mensuales del crédito se realizan con los ingresos de la actividad empresarial, lo que implica realizar un asiento mensual para disminuir el crédito bancario.
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Lo recomendable es abrir otra cuenta bancaria para gastos personales y pagos al banco, alimentada con retiros de las utilidades ya gravadas. Estos retiros no son deducciones autorizadas ni gastos no deducibles; la cuenta podría llamarse "Retiro de Utilidades".
No es recomendable mezclar las operaciones personales con las del negocio.
Tratamiento Fiscal del Crédito Hipotecario
En cuanto al tratamiento fiscal, el monto total de la casa habitación puede enviarse a no deducibles. Sin embargo, esto puede afectar el resultado empresarial, generando utilidad sin considerar el crédito y pérdida al considerarlo no deducible.
Consideraciones Adicionales
El Infonavit es un organismo público que otorga créditos hipotecarios y relacionados a la vivienda. La empresa debe realizar aportaciones periódicas a una subcuenta de vivienda del Infonavit una vez que el trabajador obtiene un crédito hipotecario.
Al seleccionar la opción de retención automática se deberá incluir el tipo de crédito, ya sea por cuota fija, por porcentaje o por factor de descuento (VSM). Al seleccionar la opción de retención personalizada se deberá incluir el monto a descontar por nómina o periodo de nómina.