Cuando hemos realizado construcciones sin permiso dentro de nuestro terreno nos encontramos en lo que los municipios llaman «omisión de construcción». Actualmente muchos municipios, apoyados en la tecnología, tienen la manera de saber si tenemos construcciones no registradas sin tener siquiera que entrar a nuestras propiedades, ya que cuentan con programas avanzados similares a lo que hace Google Earth, pero ellos van más allá; sus programas pueden tomar mediciones muy precisas de las construcciones y pueden ver un modelo tridimensional de nuestra construcción.
¿Cuándo se Considera una Construcción No Declarada?
Se considera una construcción no declarada cuando se realicen obras, construcciones, instalaciones, demoliciones o excavaciones sin contar con la debida autorización o con licencia cuyo contenido sea violatorio de los programas. Esto incluye también el caso de obras de ampliación o remodelación de hasta cien metros cuadrados en vivienda de uso familiar que no cuenten con la licencia correspondiente. La licencia de construcción es el permiso otorgado por el Ayuntamiento, que autoriza a los particulares a comenzar las obras de edificación.
Importancia de la Regularización
En el estado de Jalisco, la regularización de construcciones es un paso esencial para garantizar que los proyectos de edificación cumplan con la normativa vigente y puedan ser habitados de manera legal y segura. Es por ello que la regularización no solo es una obligación legal, sino también una forma de asegurar la estabilidad y viabilidad de cualquier proyecto de construcción. Si no cuentas con estos documentos, es crucial iniciar el proceso de regularización lo antes posible para evitar problemas legales.
Opciones para la Regularización de Construcciones
Ahora bien, si me quiero regularizar, ¿qué opciones tengo? Principalmente, existen dos vías para regularizar una construcción no declarada:
Opción 1: Regularización de Construcción por Desarrollo Urbano
Esta es la más recomendable, ya que quedamos completamente en orden tanto con el municipio como con el Estado. Sus contras son que generalmente es mucho más costosa que las otras opciones y también tiene el inconveniente de que si no cumplimos la normatividad que marca el municipio, como área libre, área verde, etc., es probable que la resolución del trámite resulte Negativa.
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Opción 2: Regularización por Modernización Catastral
Cuando no aplicamos para realizar el método 1, tenemos la siguiente opción: brincar al municipio e ir directamente al departamento de catastro del Estado para solicitar que se actualicen los m2 de construcción de nuestro terreno. Los pro es que suele ser más económico que la opción 1, pero los contras son que para aplicar para esta opción el Estado ya debe de tener identificada el área de construcción en su sistema. El otro punto es que algunos municipios no toman estas regularizaciones como válidas, ya que se les está brincando. Así es que si todavía tenemos la intención de realizar más construcción a futuro, tal vez esta no sea la mejor opción, ya que se tendría que volver a pagar en el municipio. Cuando el trámite se requiere para venta de una propiedad, esta puede ser la alternativa más rápida, pero hay que ser claros e indicar que le estarás heredando un problema al comprador.
Proceso y Documentación Requerida para la Regularización
El Arq. Gerardo Becerra recomienda que lo primero que hay que tener son los planos de la construcción, que van desde los planos arquitectónicos, de instalaciones eléctricas, sanitarias, hidráulicas y las especiales con las que pueda contar la propiedad. Hay que realizar una visita al municipio o delegación que le corresponda y requerir la solicitud para este fin. Le pedirán documentos, tales como: copia de la escritura o título de propiedad, copia del predial vigente, identificaciones (en caso de enviar a una persona a realizar la gestión, carta poder). Cabe señalar que en cada municipio o delegación hay criterios diferentes, por lo que hay que conjuntar toda la documentación que le soliciten.
Documentos Generales para el Propietario
Para iniciar el proceso de regularización, se suelen solicitar los siguientes documentos:
- Solicitud correspondiente.
- Copia de la escritura o título de propiedad inscrita en el Registro Público de la Propiedad.
- Copia del impuesto predial al corriente, especificando m2 construidos y predial vigente.
- Copia de identificación del propietario poseedor del inmueble (por ambos lados).
- En caso de que el trámite no fuese realizado por el propietario, se deberá anexar carta poder simple o poder para actos de dominio cuando aplique, con copia de las identificaciones correspondientes.
Es importante recordar que la solicitud, carta poder y planos deben estar firmados por el propietario.
Documentos Adicionales para Personas Morales o Representación Legal
Si la propiedad pertenece a una persona moral o se requiere representación legal, se necesitarán los siguientes:
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- Acta constitutiva.
- Poder notarial que valide la representación legal (en caso de que no se establezca en el acta constitutiva).
Planos del Proyecto
Es fundamental presentar los planos de la construcción:
- Miniplano. Para construcciones menores a 60m2.
- Plano oficial.
Una vez recabada la documentación y haber dado ingreso, hay que hacer el pago que corresponda por los cargos de multas, y una vez realizado, hay que hacer el ajuste en el área de catastro.
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