El sector inmobiliario a nivel mundial ha sido fuertemente afectado a consecuencia de la pandemia y México no fue la excepción; en el país este sector podría tener un crecimiento de hasta 1%, principalmente por la ligera caída en los precios de las viviendas de hasta 3%. En 2024 se espera que la baja continúe hasta llegar a 2 por ciento.
De acuerdo con el reporte Situación Inmobiliaria México, Segundo semestre 2022 (llevado a cabo por BBVA), seis estados del país concentran el 50% de las ventas de casas, estos son: Ciudad de México, Jalisco, Nuevo León, Estado de México, Querétaro y Guanajuato. Bajo este contexto, es de suma importancia que no únicamente las personas que se dedican al sector inmobiliario tengan conocimiento de la forma en que pagarán el impuesto por la venta de bienes inmuebles, sino también dar a conocer que las personas que realizan esa actividad son contribuyentes.
El artículo 750.° del Código Civil Federal (CCF) establece que los bienes inmuebles son considerados aquellos que no pueden ser transportados de un lugar a otro sin alterar su forma o sustancia. Para efectos fiscales, las personas físicas que enajenen bienes están obligadas a pagar el impuesto conforme a la sección l del capítulo IV del título IV de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR).
La Exención Específica para la Enajenación de Casa Habitación
Al respecto, el artículo 93.° (fracción XIX, inciso a) de la LISR indica que no se debe pagar el ISR por el ingreso de la enajenación de la casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de 700,000 unidades de inversión o UDIS (5.4 millones de pesos al 24 de marzo de 2023), debiendo estar formalizada ante un fedatario público.
Considerando lo anterior, el ingreso por la enajenación de la casa habitación será exento siempre que el monto de la contraprestación no exceda de las 700,000 UDIS y por el excedente se determinará la ganancia. La exención anterior es por contribuyente; por ejemplo, si una pareja se casa bajo el régimen de sociedad conyugal y enajena su casa, cada uno tendría la exención.
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Rol del Fedatario Público
El cálculo y entero del impuesto que corresponda al pago provisional lo debe realizar el fedatario público. La obligación del fedatario público para consultar al SAT si previamente el contribuyente ha enajenado alguna casa habitación durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación de que se trate, se tendrá por cumplida siempre que realice la consulta a través del Portal del SAT e incluya en la escritura pública correspondiente el resultado de dicha consulta o agregue al apéndice, la impresión de la misma y de su resultado.
Proceso y Cálculo del Impuesto sobre la Renta por Enajenación
En el proceso para determinar el ISR gravable por la enajenación de un bien inmueble es importante considerar que los contribuyentes deben tener la información mediante la cual obtuvieron dicho bien; lo anterior es indispensable para calcular las deducciones que tendrá. El contribuyente, antes de poner su bien inmueble disponible para la venta, debe conocer su valor a través de un avalúo, mismo tiene que ser realizado por un perito autorizado. El mejor curso de acción es tener toda la información relacionada con la casa habitación que se desea enajenar y conocer la LISR que influye en este proceso.
Determinación del Costo Comprobado de Adquisición y Deducciones
El costo de construcción debe disminuirse a razón del 3% por cada año transcurrido sin que dicho costo sea inferior al 20% del costo inicial. El costo se va a actualizar por el periodo comprendido desde el mes en el que se realizó la adquisición y hasta el mes inmediato anterior al que se efectúe la enajenación. Por lo que se refiere al costo del terreno, se actualiza de la misma forma que se hace con la construcción. La suma del costo de la construcción y del terreno actualizados será el costo comprobado de adquisición.
Las personas físicas pueden elegir entre usar el factor de actualización mencionado o aplicar el factor contenido en el anexo 9 de la Resolución Miscelánea Fiscal vigente. La LISR establece que si la suma de la adquisición del terreno y la construcción es menor al 10% del precio de venta, se tomará ese porcentaje como el costo comprobado de adquisición.
Cálculo de la Ganancia y el ISR: Ejemplo Práctico
Para calcular el ISR a pagar de la operación primero se calculan las deducciones, en este caso, es el costo actualizado de la construcción y del terreno, las comisiones y mediaciones pagadas (actualizadas).
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| Concepto | Detalle/Monto |
|---|---|
| Fecha de adquisición del terreno | 8 de marzo de 1988 |
| Fecha de enajenación | 24 de marzo de 2023 (35 años transcurridos) |
| Precio de venta | $8,300,000 pesos |
| Costo inicial del terreno | $3,255 |
| Costo inicial de la construcción | $4,000 |
| Valor de 700,000 UDIS a la fecha de enajenación | $5,438,806.10 pesos |
| Comisión de la corredora de inmuebles | 5% del precio de venta |
| Suma de costos de adquisición (terreno y construcción) después del Artículo 124.° LISR | $96,627.25 |
| 10% del precio de venta (Costo comprobado de adquisición aplicado por ser menor) | $830,000 |
| Ganancia total | $7,055,000 |
| Porcentaje gravado (Valor UDIS / Precio de venta) | 65.53% ($5,438,806.10 / $8,300,000) |
| Ganancia gravada | $4,622,985.19 |
Después de realizar los procedimientos del artículo 124.° de la LISR, la suma de los costos de adquisición del terreno y construcción es de 96,627.25, un valor menor al 10% del precio de venta, por lo tanto, se consideran 830,000, obteniendo una ganancia total de 7,055,000. Después de la ganancia obtenida se debe multiplicarla por el porcentaje gravado para obtener la ganancia gravada. El porcentaje se obtiene dividiendo el valor de las UDI entre el precio de venta, dando como resultado 65.53% (5,438,806.10/8,300,000), obteniendo la ganancia gravada de 4,622,985.19.
Este resultado es dividido entre los años transcurridos teniendo como máximo 20 para conseguir la base gravable y se aplicará la tarifa del artículo 152.° de la LISR. El resultado obtenido se multiplicará por el mismo número utilizado para determinar la ganancia acumulable. El monto así determinado será retenido por el notario y tiene la naturaleza de un pago a cuenta del impuesto anual; en la declaración anual la ganancia acumulable se adicionará al resto de los ingresos percibidos por el contribuyente y se obtendrá el ISR sobre los ingresos acumulables; sobre la ganancia no acumulable se determinará el ISR aplicando una tasa que puede ser la del propio ejercicio o la promedio de los últimos cinco, incluyendo en que se realiza el cálculo.
Consideraciones Especiales en la Enajenación de Casa Habitación
Enajenación con Múltiples Contribuyentes
Cuando se realiza la venta de una casa habitación, es común que varias personas estén involucradas como copropietarios o herederos. En estos casos, es posible que uno o más de los enajenantes puedan exentar el ISR por cumplir con los requisitos de exención por casa habitación, mientras que otros no. A esto se le conoce como un caso mixto de exención por casa habitación. La exención por casa habitación es un beneficio fiscal contemplado en el artículo 93, fracción XIX de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR). Este beneficio aplica de forma individual por cada contribuyente.
Por eso, cuando hay varios enajenantes, es fundamental analizar caso por caso. Cuando existe exención por casa habitación en una operación con varios enajenantes, es indispensable realizar un cálculo por persona y por participación. El hecho de que uno de ellos cumpla con los requisitos no significa que todos exentan. Cada enajenante participa según su porcentaje. Nosotros te podemos hacer fácil calcular este impuesto, solo tienes que ir a nuestra herramienta que podrás usar de manera gratuita. Ésta te permite calcular el impuesto y automáticamente separa a los participantes exentos y los no exentos.
Enajenación de Inmuebles Heredados
En su testamento, la casa habitación con valor comercial, pesos más, pesos menos, de $2,000,000.00 (dos millones de pesos 00/100 moneda nacional), la hereda a su única hija. Ella no la informó como ingreso exento en su declaración anual del ejercicio fiscal 2018 y a la fecha (2023) no ha hecho la adjudicación del bien inmueble. La hija del testador, heredera universal, aunque aún no tiene el título de propiedad de la casa habitación que heredó, en 2023, decide vender el bien inmueble y en el mismo acto hacer la adjudicación, obviamente, en orden invertido. Se trata de su primera enajenación de vivienda en toda su vida.
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Pagos en Plazos
Existe la posibilidad que en el acuerdo de la enajenación del inmueble se establezca que los pagos por la contraprestación se hagan en forma de plazos; esto podría ser un beneficio para la persona que enajena la casa habitación porque podría diferir parte del ISR.
Aspectos Fiscales del Arrendamiento de Inmuebles
Soy contador independiente. Uno de mis clientes es una persona física que se dedica al arrendamiento de inmuebles. En días pasados, celebró un contrato para otorgar el uso o goce temporal de un inmueble que se destinará a casa-habitación. De los ingresos por arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal, las personas físicas pueden considerar como domicilio fiscal su casa habitación.
Los ingresos por enajenación o arrendamiento de inmuebles ubicados en territorio nacional, corresponden, para los efectos del ISR y del IETU, así como de traslado del IVA, siempre que se trate de asimetrías fiscales, la desaparición del IETU. En algunos casos, ciertas transacciones se deberán considerar como enajenación de casa habitación para efectos del ISR e IVA. También se mencionan los ingresos por arrendamiento en los artículos 118 y 128 de la LISR.
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