Si cuentas con una propiedad o terreno por enajenación de bienes inmuebles, y estás pensando en ponerla en venta, antes debes saber que, al igual que existe un impuesto para comprar un inmueble (ISAI), existe también un impuesto a pagar al vender una casa o bien inmueble. Los ingresos procedentes de cualquier tipo de actividades económicas generan un impuesto directo que se conoce como Impuesto Sobre la Renta (ISR).
Dentro de la lista del tipo de ingresos que requieren de un pago de impuestos se encuentran tanto el arrendamiento como la venta de propiedades. Aquella persona encargada de vender, tiene la obligación de pagar el porcentaje del Impuesto sobre la Renta por la enajenación de casa por la utilidad que recibe por la venta. En el presente capítulo se tratará el tema de la enajenación de un bien inmueble, del cual normalmente la enajenación se lleva ante notario público.
¿Qué es la Enajenación de Bienes Inmuebles y el ISR?
La enajenación de un bien inmueble es cuando se otorga, transfiere o se da el derecho a otra persona del dominio de algo (como un bien inmueble). Puede ser mediante venta, compra, renta o incluso donación. El ISR en México es un impuesto federal que grava las ganancias obtenidas por personas físicas y morales. En principio, la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) establece que, tratándose de enajenación de bienes inmuebles efectuados por personas físicas residentes en México, se considerará como ingreso el monto de la contraprestación obtenida, inclusive en crédito, con motivo de la enajenación.
El Rol Crucial del Notario Público
Dada la naturaleza de este tipo de operaciones, las mismas deben protocolizarse ante notario público. Como ya se mencionó, al tratarse de una enajenación de inmuebles, se requiere su protocolización ante notario. Será responsabilidad del fedatario el determinar y calcular el pago provisional que le corresponda retener al enajenante. Los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán en las oficinas autorizadas. El notario lleva a cabo los cálculos de pago provisional.
Cálculo del Impuesto Sobre la Renta por el Notario
Antes que nada, debes saber que el porcentaje a pagar por concepto de ISR por venta de inmuebles no es un monto fijo, sino variable. El monto a pagar del impuesto dependerá de cada persona y su situación. Calcular el ISR por venta de inmuebles es un proceso que podría llegar a ser complicado, debido al número de factores que hay que tomar en consideración.
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Para tal efecto, el notario calculará el pago provisional que corresponda retenerle al enajenante, aplicando la tarifa anual del ISR de personas físicas a la cantidad que se obtenga de dividir la ganancia entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años. A esa ganancia anual se le determinará un ISR anual.
Para calcular la utilidad, se deberá restar del precio de venta el costo al que tú pagaste la vivienda. Con esto obtendrás la utilidad o ganancia bruta.
Ejemplo de Cálculo
Si la ganancia en la enajenación fue de $1,200,000.00 y la persona que vende el inmueble fue dueña del mismo durante 12 años, lo que procede es dividir la ganancia de $1,200,000.00 entre los 12 años de tenencia, resultando una ganancia de $100,000.00 por cada año de tenencia. A esta ganancia de $100,000.00 se le aplicará la tarifa anual de ISR, lo cual nos dará un ISR a cargo de $7,929.28. Este impuesto será acreditable contra el pago provisional por la enajenación del inmueble.
Adicionalmente, hay un ISR que debe enterar al Sistema de Ahorro para el Retiro (SAR) por $95,151.36, pero como contra esta cantidad es acreditable el impuesto local de $60,000.00, solo se enterará a la autoridad fiscal la diferencia en la cantidad de $35,151.36.
Exenciones y Deducciones Aplicables
Existen casos específicos en los que se puede exentar el ISR por venta de casa. Las personas físicas se encuentran exentas del pago de ISR por los ingresos derivados de la enajenación de la casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de setecientas mil unidades de inversión y la transmisión se formalice ante fedatario público. Por el excedente se determinará la ganancia y se calcularán el impuesto, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida.
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Deducciones Permitidas
Una vez que tengas la utilidad bruta, deberás restar los gastos que se deriven del trámite de venta de tu casa. Por ejemplo, los honorarios y las facturas al notario, gastos por anunciar la vivienda o costos del avalúo practicado, siempre y cuando cuentes con documentos comprobatorios.
Las deducciones incluyen:
- El costo comprobado de adquisición al que se le agregará inflación.
- El importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones, cuando se enajenen bienes inmuebles o certificados de participación inmobiliaria no amortizables. Estas inversiones no incluyen los gastos de conservación.
- Los gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de enajenación, así como el impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, pagados por el enajenante.
Para el cálculo del costo de construcción:
- Se restará del costo comprobado de adquisición, la parte correspondiente al terreno y el resultado será el costo de construcción.
- El costo de construcción deberá disminuirse a razón del 3% anual por cada año transcurrido entre la fecha de adquisición y la de enajenación; en ningún caso dicho costo será inferior al 20% del costo inicial.
- El costo resultante se actualizará por el período comprendido desde el mes en el que se realizó la adquisición y hasta el mes inmediato anterior a aquél en el que se efectúe la enajenación.
Consideraciones Especiales para Extranjeros
La venta de un inmueble en México conlleva la obligación de pagar impuesto sobre la renta, y para los extranjeros, existen dos opciones específicas que deben tener en cuenta al momento de calcular su obligación tributaria. En este artículo, exploraremos las disposiciones legales relevantes y las opciones disponibles para los no residentes que venden propiedades en México.
La primera opción disponible para los extranjeros es calcular su obligación tributaria como el 25% del precio total de venta del inmueble. Esta opción ofrece simplicidad en el cálculo, ya que el impuesto se determina directamente como un porcentaje del monto total de la transacción.
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La segunda opción permite a los extranjeros calcular su impuesto sobre la renta como el 35% de la utilidad obtenida en la venta del inmueble. La utilidad se determina restando el costo de adquisición y los gastos relacionados con la venta del precio de venta. Aunque generalmente es más sencillo calcular el impuesto para extranjeros, sigue teniendo su complejidad.
Ejemplo para Extranjeros
Como el vendedor compró el terreno un día y lo vende al siguiente, no habrá que tomar en cuenta la inflación. La ganancia es el precio de venta menos el precio de compra: $500,000 - $250,000 = $250,000, entonces paga $250,000 × 0.35 = $87,500.00 MXN.
Cabe mencionar que, en México, cuando un extranjero vende un inmueble, el ISR que paga va directamente a la Federación y no a los estados. Esto se basa en el Artículo 153 de la Ley del ISR, que establece que este impuesto debe ser retenido por el comprador o enviado directamente al SAT. Además, el Artículo 2o. de la Ley de Coordinación Fiscal excluye este tipo de ingresos del reparto a los estados, ya que se considera un recurso especial que no proviene de actividades económicas locales. Aunque la LISR detalla las obligaciones fiscales de los no residentes, no aborda directamente la distribución de lo recaudado entre la Federación y las entidades federativas. Dada la complejidad de las leyes fiscales y las variaciones en las situaciones individuales, se recomienda que los extranjeros busquen el asesoramiento de un profesional de impuestos con experiencia en transacciones inmobiliarias en México.
En resumen, la venta de un inmueble en México por parte de un extranjero está sujeta a consideraciones fiscales específicas y se tiene que pagar ISR.