Guía Definitiva para la Contabilización de Inversiones en Oficinas, Activos y Fondos | Despacho Contable Administrativo y Fiscal

El mercado inmobiliario continúa siendo un sector atractivo para la inversión, ya sea para obtener rentas a través del alquiler o para la especulación a largo plazo. Por ello, las inversiones inmobiliarias constituyen una parte importante del patrimonio de muchas empresas e individuos. La gestión contable de este tipo de inversiones requiere de un conocimiento específico para asegurar su correcta contabilización.

Definiendo las Inversiones Inmobiliarias

Las inversiones inmobiliarias, al igual que sucede con las inversiones financieras, se contabilizan en cuentas diferenciadas del resto del inmovilizado material. Los flujos de efectivo obtenidos por las inversiones inmobiliarias son independientes de la actividad normal de la empresa.

Para comprender qué se considera una inversión inmobiliaria, es útil ver ejemplos:

Una empresa adquiere una nave industrial para destinarla al alquiler y venderla dentro de unos años para obtener una plusvalía.
Una empresa que se dedica a la actividad inmobiliaria adquiere pisos para destinarlos al alquiler.

Por el contrario, no se considera una inversión inmobiliaria el caso de un autónomo que abre un taller de reparación de automóviles y adquiere el local para prestar el servicio, ya que el local se adquiere para realizar la actividad principal del negocio.

Tipos de Inversiones Inmobiliarias

Las inversiones inmobiliarias pueden clasificarse en:

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Inversiones inmobiliarias en terrenos y bienes naturales: Se trata de terrenos sin edificar o con construcciones de escasa importancia.
Inversiones inmobiliarias en construcciones: Incluyen edificios terminados o en construcción (locales, naves industriales, oficinas, viviendas, etc.) destinados al alquiler o a la venta.

Contabilización de las Inversiones Inmobiliarias

La contabilización de las inversiones inmobiliarias requiere del conocimiento de diferentes casuísticas, según se determina en el Plan General Contable (PGC). Desde el registro inicial del coste de adquisición hasta la amortización anual y las posibles revalorizaciones, es esencial que las empresas sigan las directrices contables del PGC para reflejar con precisión el valor de sus inversiones inmobiliarias en sus estados financieros.

Registro inicial y Amortización

Alta de la inversión inmobiliaria: se registrará un cargo en la cuenta 220 "Inversiones en terrenos y bienes naturales" o 221 "Inversiones en construcciones" por el precio de adquisición o coste de producción o por su cambio de uso.
Amortización: se registrará un cargo en la cuenta 682 "Amortización de las inversiones inmobiliarias" y un abono en la cuenta 282 "Amortización acumulada de las inversiones inmobiliarias".
Gastos relacionados con el alquiler: se registrarán en las cuentas de gastos correspondientes (reparaciones, suministros, etc.).

Baja y Correcciones Valorativas

Baja de la inversión inmobiliaria: se abonarán por las enajenaciones, por su cambio de uso y en general por su baja del activo, con cargo, generalmente, a cuentas de los subgrupos 21 "Inmovilizaciones materiales" ó 57 "Tesorería" y en caso de pérdidas a la cuenta 672 "Pérdidas procedentes de inversiones inmobiliarias".
Las correcciones valorativas por deterioro y, en su caso, su reversión, se registrarán como un gasto o un ingreso, respectivamente, en la cuenta de pérdidas y ganancias. El importe de la corrección valorativas será la diferencia entre su valor en libros y el importe recuperable (el mayor entre su valor razonable menos los costes de venta y el valor actual de los flujos de efectivo futuros derivados de la inversión).
Las correcciones valorativas por deterioro son consideradas a efectos del impuesto sobre sociedades como un gasto fiscal no deducible, por lo que a la hora de presentar el modelo 200 no podemos olvidar realizar el correspondiente ajuste extracontable positivo, al igual que el correspondiente ajuste extracontable negativo en el caso de que se produzca la reversión del deterioro.

Ejemplo de Contabilización de Inversión Inmobiliaria

La empresa «Inversiones XYZ S.A.» ha decidido adquirir un edificio para alquilarlo a terceros y obtener ingresos por rentas. La adquisición se realizó el 1 de enero de 2024 por un importe de 500.000 euros. Además, incurrieron en gastos adicionales por impuestos y honorarios profesionales que ascendieron a 25.000 euros. Durante el año, se realizaron mejoras en el edificio por un importe de 15.000 euros.

Contabilización de Material de Oficina y Otros Activos

En contabilidad se aplica un principio que se denomina importancia relativa. Sin embargo, quedarían fuera de la definición de inversión inmobiliaria elementos como las mesas, las sillas, los ordenadores o las impresoras porque no se consumen con su uso: forman parte del activo de la empresa porque son bienes que integran su estructura necesaria para funcionar y permanecen en su patrimonio por más de un año.

Cuando el material de oficina se contabiliza como gasto del ejercicio se utiliza la cuenta 629 Otros servicios, que se carga (se anota en el debe) por la base imponible de la factura. Se puede crear una subcuenta contable específica dentro de la 629.

Control de Inventario de Material de Oficina

El inventario del material de oficina debe estar actualizado a la fecha de cierre del ejercicio (que en la mayoría de empresas coincide con el 31 de diciembre). La forma de realizarlo será empleando cualquier método que permita conocer el valor económico de las existencias de este tipo de material. Lo más habitual es llevar el control con un programa informático en el que se dan entrada a los elementos en el momento de su compra y salida en el que se retiran del almacén, si no de forma diaria si al menos mensual. De esta manera, con solo pulsar una tecla se obtiene el inventario valorado en cualquier momento. Pero, por supuesto, nada impide que se lleve a cabo mediante el recuento manual de las unidades que hay en el almacén a final de ejercicio. Hoy día esta opción se utiliza muy poco porque todas las empresas cuentan con herramientas que facilitan muchísimo cualquier labor.

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Inversiones Financieras: Fondos de Inversión

Los fondos de inversión son uno de los instrumentos más habituales para que tanto las empresas como los ahorradores privados utilicen esos excedentes de tesorería. Su popularidad procede fundamentalmente de su eficiencia fiscal y su capacidad para reunir el patrimonio de miles de inversiones, lo que aumenta el potencial y su rentabilidad futura.

¿Qué es un fondo de inversión?

Un fondo de inversión es un instrumento financiero que permite a un grupo de inversores combinar su capital para realizar inversiones de forma colectiva. Estos fondos son gestionados por profesionales que toman decisiones sobre dónde invertir el dinero de acuerdo a los objetivos específicos del fondo. Los fondos de inversión invierten en una variedad de activos como acciones, bonos, bienes raíces, y otros instrumentos financieros. La diversificación del portafolio del fondo busca reducir el riesgo mientras se intenta maximizar los retornos para los inversores. Los participantes del fondo poseen participaciones o unidades del fondo, que representan una parte del total de los activos gestionados. La estructura y operación de un fondo de inversión están reguladas por autoridades financieras que garantizan la transparencia y protección de los inversores. Los fondos de inversión ofrecen varias ventajas, como el acceso a mercados y estrategias que podrían ser difíciles o costosos de alcanzar individualmente y su atractivo fiscal. Además, debido a su tamaño y al acceso a gestores especializados, los fondos pueden negociar mejores condiciones de compra y venta de activos.

Aspectos previos a tener en cuenta

Hasta la entrada en vigor del nuevo Plan General de Contabilidad, la normativa diferenciaba entre fondos de inversión en activos monetarios (FIAMM) y fondos de inversión mobiliarios (FIM). Sin embargo, con la nueva regulación, su clasificación y posterior tratamiento contable dependerá de los objetivos que tengamos con la inversión, si es para especular (activos financieros mantenidos para negociar) o se utilizan para otros objetivos (activos financieros disponibles para la venta) y de su horizonte temporal (corto o largo plazo).

En cuanto a su valoración, los fondos de inversión se valorarán por su coste, que equivale a su valor razonable, más los gastos de la transacción que se les atribuya directamente (es decir, todo lo que se ha pagado para tenerlos, como comisiones y otros gastos). La contabilización de los fondos de inversión se regulará conforme a IFRS 9 (en vigor desde 2018) bajo normativa internacional, o según el Plan General de Contabilidad (PGC) español vigente si se aplica ese marco. IFRS 9 introduce clasificaciones de activos como AC (Amortized Cost), FVTOCI (Fair Value Through Other Comprehensive Income) y FVTPL (Fair Value Through Profit or Loss), reemplazando las categorías de NIC 39.

Cuentas contables relacionadas con los fondos de inversión

La operativa con fondos de inversión exige el uso de dos tipos de cuentas: las de balance y las cuentas de pérdidas y ganancias, como indicamos a continuación.

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Cuentas de balance

540 - Inversiones financieras a corto plazo en instrumentos de patrimonio: se utiliza para reflejar las inversiones realizadas por la empresa en acciones, participaciones de otras compañías o cualquier otro tipo de instrumentos de patrimonio con la intención de mantenerlas por un período corto, generalmente menos de un año.
250 - Inversiones financieras a largo plazo en instrumentos de patrimonio: se utiliza para registrar las inversiones realizadas por la empresa en acciones, participaciones de otras compañías o cualquier otro tipo de instrumentos de patrimonio que la empresa tiene la intención de mantener por un período prolongado, típicamente más de un año.
133 - Ajustes por valoración en activos financieros a valor razonable con cambios en el patrimonio neto: es una cuenta contable que se utiliza para registrar las variaciones en el valor razonable de los activos financieros que, según la normativa contable aplicable, deben reconocerse directamente en el patrimonio neto de la empresa.
800 - Pérdidas en activos financieros disponibles para la venta: esta cuenta se utiliza para registrar las pérdidas que surgen de la valoración de activos financieros que están clasificados como disponibles para la venta, y que se imputen directamente al patrimonio neto. La finalidad de esta cuenta es reflejar una disminución en el valor de estos activos, ya sea debido a cambios en las condiciones del mercado o por deterioro.
900 - Beneficios en activos financieros disponibles para la venta: por el contrario, esta cuenta se emplea para contabilizar los aumentos en el valor de los activos financieros clasificados como disponibles para la venta, y que se imputen directamente al patrimonio neto. Estos beneficios surgen debido a un incremento en el valor razonable de los activos y se registran en esta cuenta.