Si cuentas con una propiedad o terreno por enajenación de bienes inmuebles, y estás pensando en ponerla en venta, antes debes saber que, al igual que existe un impuesto para comprar un inmueble (ISAI), existe también un impuesto a pagar al vender una casa o bien inmueble. La enajenación de un bien inmueble es cuando se otorga, transfiere o se da el derecho a otra persona del dominio de algo, lo cual puede ser mediante venta, compra, renta o incluso donación.
Aspectos legales y fiscales de la enajenación
En principio, la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) establece que, tratándose de enajenación de bienes inmuebles efectuados por personas físicas residentes en México, se considerará como ingreso el monto de la contraprestación obtenida, inclusive en crédito, con motivo de la enajenación. Por otra parte, en lo que hace a las personas físicas precisaremos que, de acuerdo a la Ley del ISR, se consideran ingresos por enajenación de bienes, los que deriven de los casos previstos en el Código Fiscal de la Federación.
Cabe precisar que se entiende que se efectúan enajenaciones a plazo con pago diferido o en parcialidades, cuando se efectúen con clientes que sean público en general, se difiera más del 35% del precio para después de sexto mes y el plazo pactado exceda de doce meses. Por último, acorde a lo previsto por el numeral 8 de la ley del IVA, es objeto de la Ley la enajenación de bienes, conforme al artículo 14 de CFF, motivo por el que la enajenación de bienes inmuebles se deberá gravar a la tasa de 16%.
Procedimiento de cálculo y protocolización
Dada la naturaleza de este tipo de operaciones, las mismas deben protocolizarse ante notario público, por lo que será responsabilidad del fedatario el determinar y calcular el pago provisional que le corresponda retener al enajenante. Los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán en las oficinas autorizadas.
Para tal efecto, el notario calculará el pago provisional que corresponda retenerle al enajenante, aplicando la tarifa anual del ISR de personas físicas a la cantidad que se obtenga de dividir la ganancia entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años. A esa ganancia anual se le determinará un ISR anual.
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Ejemplo práctico de determinación
Si la ganancia en la enajenación fue de $1,200,000.00 y la persona que vende el inmueble fue dueña del mismo durante 12 años, lo que procede es dividir la ganancia de $1,200,000.00 entre los 12 años de tenencia, resultando una ganancia de $100,000.00 por cada año de tenencia. A esta ganancia de $100,000.00 se le aplicará la tarifa anual de ISR, lo cual nos dará un ISR a cargo de $7,929.28. Este impuesto será acreditable contra el pago provisional por la enajenación del inmueble.
Consideraciones sobre el cálculo de utilidad
Para calcular la utilidad, se deberá restar del precio de venta el costo al que tú pagaste la vivienda. Una vez que tengas la utilidad bruta, deberás restar los gastos que se deriven del trámite de venta de tu casa. Por ejemplo, los honorarios y las facturas al notario, gastos por anunciar la vivienda o costos del avalúo practicado, siempre y cuando cuentes con documentos comprobatorios.
Tarifas para el cálculo de pagos provisionales (2026)
A continuación se presenta la tabla aplicable para el cálculo de pagos provisionales que se deben efectuar durante 2026, conforme a la regla 3.15.4 de la Resolución Miscelánea Fiscal:
| Límite inferior ($) | Límite superior ($) | Cuota fija ($) | Porcentaje sobre excedente (%) |
|---|---|---|---|
| 0.01 | 10,135.11 | 0 | 1.92 |
| 10,135.12 | 86,022.11 | 194.59 | 6.40 |
| 86,022.12 | 151,176.19 | 5,051.37 | 10.88 |
| 151,176.20 | 175,735.66 | 12,140.13 | 16.00 |
| 175,735.67 | 210,403.69 | 16,069.64 | 17.92 |
| 210,403.70 | 424,353.97 | 22,282.14 | 21.36 |
| 424,353.98 | 668,840.14 | 67,981.92 | 23.52 |
| 668,840.15 | 1,276,925.98 | 125,485.07 | 30.00 |
| 1,276,925.99 | 1,702,567.97 | 307,910.81 | 32.00 |
| 1,702,567.98 | 5,107,703.92 | 444,116.23 | 34.00 |
| 5,107,703.93 | En adelante | 1,601,862.46 | 35.00 |
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