Es común que las personas físicas que enajenan su casa-habitación desconozcan el tratamiento fiscal que deben dar a esta clase de ventas. Bajo este contexto, es de suma importancia que no únicamente las personas que se dedican al sector inmobiliario tengan conocimiento de la forma en que pagarán el impuesto por la venta de bienes inmuebles, sino también dar a conocer que las personas que realizan esa actividad son contribuyentes.
Exención de ISR y sus límites
Sabías que, de acuerdo con la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR), las personas físicas que enajenen su casa habitación pueden exentar el pago de este impuesto siempre que el monto de la operación no sea mayor a 700,000 unidades de inversión (UDIS), de acuerdo con el artículo 93, fracción XIX de la Ley del Impuesto sobre la Renta publicada por el Servicio de Administración Tributaria. Al respecto, el artículo 93.° (fracción XIX, inciso a) de la LISR indica que no se debe pagar el ISR por el ingreso de la enajenación de la casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de 700,000 unidades de inversión o UDIS (5.4 millones de pesos al 24 de marzo de 2023), por el excedente se determinará la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional en términos del título IV de la LISR, debiendo estar formalizada ante un fedatario público. Considerando lo anterior, el ingreso por la enajenación de la casa habitación será exento siempre que el monto de la contraprestación no exceda de las 700,000 UDIS y por el excedente se determinará la ganancia. La exención anterior es por contribuyente; por ejemplo, si una pareja se casa bajo el régimen de sociedad conyugal y enajena su casa, cada uno tendría la exención.
Lamentamos informarte que no es así. La misma Ley del Impuesto sobre la Renta establece que este beneficio fiscal se puede aplicar solamente cada 3 años, por lo que, si en un lapso menor a ese vendieras una propiedad del mismo tipo, deberás pagar el impuesto correspondiente.
Límites para operaciones en efectivo
Desde que se emitió la ley contra el lavado de dinero, sabemos que las operaciones en efectivo se reportan al fisco. Y que Hacienda puede, incluso, llegar a congelar nuestras cuentas bancarias. Sin embargo, cuando queremos vender una propiedad, frecuentemente el comprador quiere - o sólo puede - pagar en efectivo. Centrándonos en operaciones en efectivo, éstas no pueden rebasar los 8,025 UMAs ($772,165 en 2022). No hay problema de recibir el efectivo en varios pagos (por ejemplo, mensuales o trimestrales). Nota importante: Todo lo anterior se hace por el valor notarial de la operación, es decir, por el monto de la operación que se indica en la escritura. Para confirmar que lo comprendo bien: El dinero de la venta de la propiedad lo deposito en el banco, mas por ser un monto superior a 15 mil pesos, el banco lo reporta al SAT. En efecto.
Requisitos y formalidades
Hay que recordar que, para que esta exención sea aplicable con el SAT, deberás formalizar la operación ante un fedatario público, con quién también deberás acreditar que se trata efectivamente de tu casa habitación, es decir, el lugar que habitas cotidianamente. Para hacerlo deberás presentar un comprobante de domicilio, conforme al artículo 155 del Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta que difunde el Servicio de Administración Tributaria. Son aceptados los siguientes:
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- Credencial para votar del Instituto Nacional Electoral (INE).
- Facturas de los pagos de servicios de energía eléctrica o de telefonía fija.
- Estados de cuenta bancarios o de tarjetas de crédito no bancarias.
Esta documentación puede estar a nombre propio, de tu esposo (a), ascendientes o descendientes. Adicionalmente, deberán acreditar su condición de residente en México.
Deducciones autorizadas si se supera el tope
Si la venta de tu casa supera el monto exento, deberás calcular la ganancia y pagar el ISR correspondiente sobre ella. La buena noticia es que puedes reducir esa ganancia deduciendo:
- El costo comprobado de adquisición actualizado: Esto quiere decir que al precio de venta le deberás restar el precio de compra o, con otras palabras, la cantidad que pagaste por el inmueble.
- Inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones: Que no incluyan gastos de conservación. Si no contaras con los comprobantes fiscales que comprueben los pagos correspondientes, podrás presentar un avalúo. El costo de construcción debe disminuirse a razón del 3% por cada año transcurrido sin que dicho costo sea inferior al 20% del costo inicial.
- Gastos notariales, escrituración, impuestos y avalúos: Podrás deducir los honorarios del notario, así como los impuestos y derechos relacionados a la escrituración, tanto en la adquisición como la enajenación.
- Comisiones y mediaciones: Si tuviste que contratar a un comisionista que te ayudara para realizar la venta de tu propiedad, podrás deducir los pagos por estas comisiones.
Obligación de declarar ante el SAT
Las obligaciones no terminan con este punto pues, sin importar si la venta está gravada o exenta, se deberá de informar al SAT de la operación mediante tu declaración anual. Ahora bien, si la venta resultara exenta, debes saber que es de vital importancia presentar tu declaración anual, pues podrías perder el derecho a la exención si no lo hicieras. Esta obligación de informar los ingresos exentos por casa habitación cuando superan 500,000 pesos está prevista en el artículo 150 de la Ley del Impuesto sobre la Renta publicada por el Servicio de Administración Tributaria. El mejor curso de acción es tener toda la información relacionada con la casa habitación que se desea enajenar y conocer la LISR que influye en este proceso.
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