Las personas físicas deben pagar Impuesto Sobre la Renta (ISR) por sus ingresos, atendiendo el Título IV de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR), entre los que destacan los percibidos por enajenación de bienes inmuebles. El presente capítulo tratará el tema de la enajenación de un bien inmueble, del cual normalmente la enajenación se lleva ante notario público.
Concepto de Enajenación para Efectos Fiscales
Es fundamental entender el concepto de enajenación para efectos fiscales, porque no solo comprende la compra y venta de un bien, sino abarca otros supuestos de transmisión que se regulan en el numeral 14 del Código Fiscal de la Federación (CFF).
Por otra parte, en lo que hace a las PERSONAS FÍSICAS precisaremos que de acuerdo a la Ley del ISR, (artículo 119) se consideran ingresos por enajenación de bienes, los que deriven de los casos previstos en el Código Fiscal de la Federación, antes mencionados. En principio, la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) establece que, tratándose de enajenación de bienes inmuebles efectuados por personas físicas residentes en México, se considerará como ingreso el monto de la contraprestación obtenida, inclusive en crédito, con motivo de la enajenación.
Algunos casos en los que se entiende que se efectúan enajenaciones incluyen:
- En el acto en el que el fideicomisario designado ceda sus derechos o dé instrucciones al fiduciario para que transmita la propiedad de los bienes a un tercero.
- Cuando se emitan certificados de participación por los bienes afectos al fideicomiso y se coloquen entre el gran público inversionista, no se considerarán enajenados dichos bienes al enajenarse esos certificados, salvo que estos les den a sus tenedores derechos de aprovechamiento directo de esos bienes, o se trate de acciones.
- La que se realice mediante fusión o escisión de sociedades, excepto en los supuestos a que se refiere el artículo 14-B de este Código.
Cabe precisar que se entiende que se efectúan enajenaciones a plazo con pago diferido o en parcialidades, cuando se efectúen con clientes que sean público en general, se difiera más del 35% del precio para después de sexto mes y el plazo pactado exceda de doce meses.
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Por último, acorde a lo previsto por el numeral 8 de la Ley del IVA, es objeto de la Ley la enajenación de bienes, conforme al artículo 14 de CFF, motivo por el que la enajenación de bienes inmuebles se deberá gravar a la tasa de 16%.
Exención de ISR en la Enajenación de Casa Habitación
Es importante saber ¿cuándo se está exento de ISR? Las personas físicas se encuentran exentas del pago de ISR por los ingresos derivados de la enajenación de la casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de setecientas mil unidades de inversión (UDIs) y la transmisión se formalice ante fedatario público. Dicha exención comprende tanto la construcción como el terreno, pero para este último solo aplica hasta por el área que no sea superior a tres veces la cubierta por la construcción.
Si la operación es exenta no importa si hubo ganancia, no se paga el impuesto. Si rebasa la exención se calcula ISR. Por el excedente se determinará la ganancia y se calcularán el impuesto, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida.
Existen algunos bienes que pueden enajenar las personas físicas que por su naturaleza están exentos del ISR; por ejemplo, el numeral 93, fracción XIX de la LISR, precisa que no se paga el ISR por la enajenación de la casa habitación, siempre que la contraprestación no exceda de 700,000 Udis y la transmisión se formalice ante fedatario público. Por el excedente, se paga el ISR (art. 154, RLISR).
Implicaciones Fiscales de Usar la Casa Habitación para Actividades Empresariales
Si eres un contribuyente que utiliza parte de tu casa habitación para fines empresariales, es importante que conozcas cómo puedes deducir estos gastos y reducir tu carga fiscal. La respuesta es SÍ, pero con ciertas condiciones. El fundamento clave para entender como se puede hacer deducible el espacio utilizado en casa para la actividad empresarial se encuentra en el Artículo 186 del Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR). Descubre cómo deducir tu casa habitación para actividades empresariales según el Artículo 186 del ISR.
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Las condiciones para la deducción son:
- El espacio sea utilizado única y exclusivamente para el negocio. Esto quiere decir que, mientras que en la casa habitación exista un espacio predeterminado, y utilizados exclusivamente para la actividad de negocio, se puede hacer deducible el gasto proporcional que se hace en la casa.
- La deducción aplica de manera proporcional al espacio utilizado para el negocio.
- Si rentas tu propiedad, el arrendador debe emitir CFDI por el pago.
La enajenación de un bien inmueble puede corresponder a un activo que tenga una persona física en el régimen de actividad empresarial, por lo cual se deben seguir las reglas del Capítulo II del Título IV de la LISR. En este supuesto, la ganancia en venta de activo se obtiene a grandes rasgos disminuyendo del ingreso obtenido por la enajenación, el saldo pendiente de deducir actualizado.
Pagar el ISR conforme al Capítulo IV del Título IV de la LISR, en caso de que el inmueble no corresponda a su actividad empresarial considerar que los ingresos por enajenación de inmuebles fuera de la actividad empresarial del contribuyente se gravan sobre el monto de la contraprestación obtenida, inclusive en crédito. Cuando por la naturaleza de la transmisión no haya contraprestación (donación, herencia, etc.), se atenderá al valor de avalúo practicado por persona autorizada por las autoridades fiscales.
Cálculo del ISR en la Enajenación de Inmuebles
El cálculo del ISR por los ingresos de enajenación de inmuebles no es sencillo. La forma del cálculo del ISR escapa de lo tradicional, en el que solo se aplica una tasa o tarifa a la base gravable del impuesto.
Deducciones Aplicables para Determinar la Ganancia
Bajo el régimen de “enajenación de bienes”, el contribuyente puede aplicar deducciones como son:
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- El costo comprobado de adquisición al que se le agregará inflación según se muestra más adelante. Existen casos en los que no se puede determinar la forma precisa el costo de adquisición, entre ellos están: los bienes adquiridos por prescripción, donación, herencia, en rifas o sorteos etc, por lo que el tratamiento para determinarlo se debe analizar por separado.
- El importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones, cuando se enajenen bienes inmuebles o certificados de participación inmobiliaria no amortizables. Estas inversiones no incluyen los gastos de conservación. Es crucial conservar la documentación que respalde cualquier adición o mejora al inmueble a enajenar, ya que estos valores inciden en la determinación de la ganancia.
- Los gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de enajenación, así como el impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, pagados por el enajenante.
Se restará del costo comprobado de adquisición, la parte correspondiente al terreno y el resultado será el costo de construcción. El costo de construcción deberá disminuirse a razón del 3% anual por cada año transcurrido entre la fecha de adquisición y la de enajenación; en ningún caso dicho costo será inferior al 20% del costo inicial. El costo resultante se actualizará por el período comprendido desde el mes en el que se realizó la adquisición y hasta el mes inmediato anterior a aquél en el que se efectúe la enajenación.
Es necesario actualizar todas las deducciones aplicables para determinar la ganancia en la enajenación de inmuebles.
Proceso de Cálculo y Retención del Impuesto por Notario Público
Dada la naturaleza de este tipo de operaciones, las mismas deben protocolizarse ante notario público, por lo que será responsabilidad del fedatario el determinar y calcular el pago provisional que le corresponda retener al enajenante. Como ya se mencionó, al tratarse de una enajenación de inmuebles, se requiere su protocolización ante notario.
Los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán en las oficinas autorizadas. Para tal efecto, el notario calculará el pago provisional que corresponda retenerle al enajenante, aplicando la tarifa anual del ISR de personas físicas a la cantidad que se obtenga de dividir la ganancia entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años. A esa ganancia anual se le determinará un ISR anual.
Ejemplo Ilustrativo de Cálculo
Si la ganancia en la enajenación fue de $1,200,000.00 y la persona que vende el inmueble fue dueña del mismo durante 12 años, lo que procede es dividir la ganancia de $1,200,000.00 entre los 12 años de tenencia, resultando una ganancia de $100,000.00 por cada año de tenencia. A esta ganancia de $100,000.00 se le aplicará la tarifa anual de ISR, lo cual nos dará un ISR a cargo de $7,929.28. Este impuesto será acreditable contra el pago provisional por la enajenación del inmueble. Adicionalmente, hay un ISR que debe enterar al Sistema de Ahorro para el Retiro (SAR) por $95,151.36, pero como contra esta cantidad es acreditable el impuesto local de $60,000.00, solo se enterará a la autoridad fiscal la diferencia en la cantidad de $35,151.36.
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