Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes de tu vida. Por eso, una de las primeras preguntas que surgen es: ¿Cuánto puedes pedir de hipoteca según tu sueldo y tu situación financiera? Tu sueldo es un factor clave, pero no el único. Las entidades financieras también valoran otros aspectos importantes para determinar cuánto te pueden conceder de hipoteca.
¿Qué es un crédito hipotecario y cómo funciona?
Un crédito hipotecario es un préstamo a mediano o largo plazo que otorgan bancos o instituciones financieras para la compra de un inmueble, ya sea una casa o departamento en venta en México. Es un tipo de financiamiento que permite a los compradores adquirir una vivienda sin necesidad de contar con el monto total de contado. El plazo de pago puede ir desde 10 hasta 30 años. El inmueble adquirido queda como garantía del préstamo. En 2025, los créditos hipotecarios siguen siendo la vía más utilizada para acceder a una casa propia en México, especialmente en ciudades donde los precios superan con facilidad los millones de pesos.
Factores clave para obtener un crédito hipotecario
Antes de aprobar, los bancos realizan una evaluación detallada del perfil del solicitante. Existen tres factores determinantes que los bancos consideran antes de aprobar un crédito hipotecario:
1. Historial crediticio
Un buen historial crediticio es indispensable. Las instituciones financieras revisan tu score en Buró de Crédito y tu comportamiento de pago. Si tienes atrasos, deudas altas o incumplimientos, tu solicitud puede ser rechazada.
2. Capacidad de ahorro (enganche)
Además de los ingresos, necesitas contar con un ahorro equivalente a al menos 10% del valor de la vivienda para el enganche. Por ejemplo: para una casa en venta en el Estado de México que tiene un precio de $2,000,000 de pesos, se requiere un enganche mínimo de $200,000 pesos. Ahorrar para el enganche es clave: se recomienda tener al menos 10% del valor de la propiedad.
Lea también: Cálculo de Impuestos
3. Ingresos mensuales y estabilidad laboral
Los bancos necesitan verificar que tienes ingresos estables y suficientes para afrontar la cuota mensual. En segunda posición, la situación laboral y personal. Debemos tener en cuenta nuestra situación laboral actual y también la futura, es decir, si tenemos un contrato temporal o indefinido, así como cuáles pueden ser nuestras perspectivas profesionales. Además, es importante tener en cuenta otros ingresos y deudas. Por ejemplo, puede que, además del salario, también percibas una pensión de viudedad o el alquiler de otro piso, por lo que tus ingresos netos serán mayores y podrás destinar más dinero a la compra de la vivienda. Esto varía según el esquema del banco y si eres trabajador bajo nómina o independiente. Y es que, en el caso de los trabajadores independientes, la comprobación de ingresos suele ser más estricta, requiriendo estados de cuenta o declaraciones fiscales que respalden la estabilidad financiera. Además, se suman otras variables como el ahorro para el enganche, la estabilidad laboral, la edad, el plazo del financiamiento, etc.
¿Cuánto de tus ingresos puedes destinar a la hipoteca?
La cantidad real de ingresos mensuales que se requieren depende del valor de la vivienda que se desea adquirir y del banco con el que se solicite el financiamiento. De acuerdo con las políticas de la mayoría de las instituciones financieras, debes ganar tres veces la mensualidad de tu crédito hipotecario, aproximadamente. La mayoría de bancos recomiendan que la cuota mensual de tu hipoteca no supere el 35% de tus ingresos netos. Se recomienda que una familia no debe destinar más del 30% de sus ingresos al pago mensual de una hipoteca para no desestabilizar sus finanzas y poder cubrir otros gastos importantes. Por ejemplo: si ganas $15,000 pesos, tu mensualidad no debería superar los $4,500 pesos, lo que limita el monto máximo del financiamiento.
Según el Decreto 0583 de 2025, solo podrás destinar hasta el 40% de los ingresos familiares mensuales para pagar la primera cuota de tu crédito hipotecario (tanto VIS como No VIS) o leasing habitacional en Colombia. Estos topes tienen como objetivo garantizar que los pagos mensuales de los créditos de vivienda sean proporcionales a los ingresos de los solicitantes, lo que ayuda a prevenir situaciones de sobreendeudamiento y a promover el acceso a la vivienda digna en el país. La ley indica que solo puedes destinar hasta el 30% de ingresos para vivienda No Vis y 40% para Vis.
Estimación de ingresos requeridos según el valor de la vivienda
Ya sea que estés interesado en comprar uno de los departamentos en venta en Guadalajara, Jalisco o una de las casas en Puebla, hay una regla práctica usada por especialistas en el sector que te puede ayudar a definir tu presupuesto. Por cada millón de pesos del valor de la vivienda, es necesario comprobar al menos $10,000 pesos de ingreso mensual. Por ejemplo, la mensualidad aproximada para un préstamo de $1,000,000 son $10,000.
Ejemplos de ingresos comprobables:
- Casa de $1 millón → $10,000 pesos de ingreso comprobable.
- Casa de $2 millones → $20,000 pesos de ingreso comprobable.
El ingreso mínimo para un crédito hipotecario depende del valor de la vivienda y la institución financiera. En México, se calcula que se necesita un ingreso mensual de entre $12,000 y $15,000 pesos mensuales para aspirar a un crédito hipotecario básico. Una persona que gana $15,000 pesos al mes podría aspirar a un crédito de alrededor de $700,000 pesos, lo que cubriría viviendas de interés social o de menor valor en algunas ciudades. Es relevante aclarar que, aunque el salario mínimo en México durante el 2025 es de $278.80 pesos diarios (aproximadamente $8,364 mensuales).
Lea también: Guía Paso a Paso del ISR por Venta Inmobiliaria
Cómo calcular tu capacidad de pago para un crédito hipotecario
¿Piensas comprar vivienda y quieres saber cuánto te prestan según tu salario? Con nuestra guía de capacidad de endeudamiento, descubrirás el monto máximo que puedes solicitar para tu crédito hipotecario según tus ingresos. Aprende a calcular tu capacidad de pago y evita riesgos financieros con estos métodos:
Método 1: Calcula cuánto te prestan para vivienda según tus ingresos
Para saber tu capacidad de pago solo suma tus ingresos netos al mes y réstale los gastos mensuales (como cuotas a préstamos, tarjetas de crédito, arriendo, servicios públicos, alimentación, entre otros). A continuación, te presentamos unos ejemplos claros y orientativos que pueden ayudarte a tener una idea inicial de cuánto puedes pedir de hipoteca según ingresos por unidad familiar. ¿Cuál es el precio aproximado de la casa que puedes comprar si ganas $25,000 mensuales?
Fórmula de capacidad de pago: Relación cuota ingreso según la Ley de Vivienda
- Capacidad de pago = Tus ingresos netos mensuales - Tus gastos fijos mensuales
- Relación cuota ingreso = (Capacidad de pago / Ingresos totales brutos mensuales) x 100
Si el resultado es igual o menor a 40% cumples con la Ley de Vivienda.
Ejemplo de cálculo para Ana
Ana gana $3.300.000 al mes y quiere comprar una casa No Vis. Ella ha logrado que sus gastos sean menores a su ingreso mensual y ya ahorró la cuota inicial de su casa del 30%, así que está buscando la financiación del 70% restante. Calculemos juntos la capacidad de pago que tiene Ana y que por ley se le permite destinar para hacer realidad su sueño de tener casa propia con un crédito de vivienda.
- Ingreso total bruto mensual = $3.300.000
- Ingreso neto mensual: $3.000.000 (Descontando prestaciones sociales)
- Gastos fijos mensuales: $1.800.000
Capacidad de pago: (3.000.000 - 1.800.000) = $1.200.000. Este es el monto máximo que Ana tiene disponible para pagar de cuota mensual si pidiera el crédito hipotecario. Pero esta cuota no debe superar la Ley de Vivienda.
Lea también: Visión Detallada del ISR en México
Relación cuota ingreso: ($1.200.000 / $3.300.000) * 100 = 36,36%. Este porcentaje cumple con los límites de la Ley de Vivienda para No Vis actualizada en 2025 que es del 40%, es decir, Ana puede destinar todo ese monto al pago mensual de un crédito hipotecario para la vivienda No Vis que tanto quiere. La cuota máxima del crédito = Min($1.200.000, $1.320.000) = $1.200.000 es su capacidad de pago, cuota que está dentro del rango que estipula la Ley de Vivienda que sea máximo del 40% de sus ingresos.
Si Ana se decide por la vivienda y solicita el crédito, las cuotas que son proporcionales a sus ingresos son la de Cuota constante UVR y Capital constante UVR, pero por los gastos fijos que ella maneja, solo le aplicaría la de cuota constante UVR $1.100.000. Si ella prefiere un plan diferente, puede evaluar alternativas como: Unirse con familiares para sumar más ingresos en la solicitud de crédito y así tener más capacidad de endeudamiento. Reducir sus gastos para lograr el tope permitido por la ley del 40% ($1.320.000). Solicitar el crédito en cuota constante UVR con una primera cuota aproximada de $1.100.000 y si quisiera en un futuro cambiar el crédito a cuota fija en pesos, lo puede hacer.
Método 2: Calcula cuánto debes ganar para pedir un crédito hipotecario
Si quieres calcular cuánto deben ser tus ingresos para un determinado valor de cuota, solo divide la cuota del crédito entre el tope del 40%.
- Ingresos solicitados según el valor de la cuota del crédito = (Valor cuota crédito / 40% que es el límite de la Ley de vivienda)
Por ejemplo, si para un crédito de vivienda Vis, la primera cuota será de $800.000 pesos, los ingresos que se necesitarían demostrar en la solicitud de crédito serían: ($800.000 / 40%) = $2.000.000.
Estimación de cuota máxima según salario mensual
¿Cuánto me prestan para vivienda según mi salario? O mejor, ¿cuánto es la cuota para un crédito hipotecario que me puedo permitir según mis ingresos? La siguiente tabla te muestra una estimación sea para Vis o No Vis:
| Salario mensual | Capacidad máxima (40%) |
|---|---|
| 1.000.000 | $400.000 |
| 2.000.000 | $800.000 |
| 3.000.000 | $1.200.000 |
| 4.000.000 | $1.600.000 |
| 5.000.000 | $2.000.000 |
Método 3: Calcula tu capacidad de endeudamiento (si aún tienes espacio para pedir un crédito hipotecario en tu presupuesto)
Calcula cuánto de tus ingresos mensuales se va al pago de cuotas de créditos. Lo ideal es que no supere el 30%. Divide el valor total que pagas en un mes para préstamos entre tu ingreso neto.
- (Tus cuotas de préstamos / Tu ingreso mensual) x 100 = Tu capacidad de endeudamiento
Un resultado entre 0% a 30% es ideal y aumentará tus posibilidades de obtener el préstamo para vivienda. Entre 30% a 40% es moderado. Más de 40% es riesgoso.
Ejemplo: Ingresos mensuales: $2.000.000. Cuotas préstamo carro: $800.000. Cuotas préstamo ropa: $300.000. Capacidad de endeudamiento: ((800.000 + 300.000) / 2.000.000) x 100 = 55. Este resultado (55) es un nivel alto y riesgoso de endeudamiento que implicará disminuir las cuotas actuales de los préstamos para no afectar la liquidez de la persona y poder así luego acceder a otro tipo de deudas como el crédito para vivienda.
Tipos de interés y su impacto
Existen diferentes tipos de hipoteca a los que puedes acceder en función de tu perfil financiero, tus ingresos y tu tolerancia al riesgo. Igual que hay cosas que no se eligen, como el primer amor, hay otras decisiones que pueden ahorrarte mucho dinero. Por ejemplo, el tipo de interés. El interés es la contraprestación que las entidades financieras aplicamos sobre la mensualidad para equilibrar el riesgo que adquirimos cuando iniciamos una financiación. Las fijas te dan estabilidad; las variables pueden ser más baratas, pero más volátiles. No sabemos qué va a pasar mañana, como para adivinar lo que va a ocurrir el mes que viene. Las predicciones se realizan para intentar minimizar el riesgo mercantil. Depende del contexto económico y tu tolerancia al riesgo.
Ejemplo de interés variable:
Vamos a visualizarlo con un ejemplo de tipo variable. Partimos de una hipoteca de 150.000 € a 25 años, es decir, 300 meses. Partiendo de este ejemplo, la cuota durante el primer año sería de unos 673€. Si el euríbor sube, supongamos, medio punto al año siguiente, el nuevo tipo sería del 3%. Sí, al principio es muy atractivo, pero dependemos de la incertidumbre que los mercados nos ofrecen.
Los tipos de interés del BCE: El Banco Central Europeo ha reducido sus tipos de interés en 2025, situando el tipo de depósito en el 2%. Esto varía de manera constante, pero, actualmente, te puede ayudar a hacer una idea de qué formato es el que te genera más beneficio.
Gastos iniciales asociados a la compra de una vivienda
Es importante que consideres tus ahorros para los gastos iniciales. Para evitar sorpresas, te vamos a explicar todos los gastos que te puedes encontrar. Así, tus cálculos van a ser muuuuucho más certeros.
- Tasador: Para empezar una hipoteca con buen pie, es importante tasar tu casa.
- Notario: Certificar la escritura pública de la hipoteca, no tiene precio.
- Escritura de la propiedad: Sí, todo en la vida tiene que estar inscrito.
- Gestoría: Esto no es obligatorio, pero te va a ayudar a tramitar los papeles entre notaría y registro.
- Impuestos: Depende de la vivienda. ¿Es nueva? En ese caso, se aplicará un IVA del 10%.
Consejos para mejorar tu perfil y acceder a un crédito hipotecario
Si ya estás listo para solicitar tu crédito hipotecario, no dudes en buscar la mejor opción de vivienda para ti.
- Mejora tu historial crediticio: paga puntualmente tus deudas y evita el sobreendeudamiento.
- Ahorra para el enganche: procura tener al menos el 10% del valor de la vivienda antes de solicitar el crédito.
- Reduce compromisos financieros: liquida tarjetas de crédito o préstamos personales antes de solicitar una hipoteca.
- Compara opciones: no todos los bancos ofrecen las mismas condiciones, busca el que te dé la tasa más baja y plazos convenientes.
- Precalifícate: utiliza simuladores en línea para conocer de cuánto sería tu crédito según tus ingresos actuales.
¿Qué hacer si no cumples con estos límites de pago y niveles de endeudamiento?
Explora varias alternativas:
- Haz equipo con familiares para sumar más ingresos en la solicitud de crédito de vivienda (como cotitulares) y obtén una mayor capacidad de endeudamiento (máximo 3 aportantes).
- Simula qué cuota se acomoda más a tu bolsillo y a los límites establecidos por la ley, si en pesos o en UVR. Es importante que sepas que puedes cambiar de UVR a pesos o viceversa, hacer abonos parciales o totales, cambiar de fecha de pago, recalcular la cuota y disminuir o ampliar el plazo.
- Crea un plan para pagar tus deudas más rápido y mejorar tu capacidad de préstamo.
- Considera cambiar de estrategia: si el valor de la propiedad supera tu capacidad actual, busca otras viviendas de menor valor para iniciar tu proyecto inmobiliario. Más adelante, puedes venderlo y te ganas la valorización y con esto alcanzas tu sueño de comprar la casa que deseas.
“Si tu capacidad de pago no aplica para la vivienda que hoy quieres, no significa que no tengas capacidad de pago. Sí la tienes, pero para otra vivienda.”
Cabe reiterar que por ley una entidad puede prestar, máximo, el 70 por ciento del valor del inmueble. Finalmente, sobre el plazo para pagar el préstamo vale resaltar que cada entidad tiene diferentes opciones.
Uso de simuladores de crédito hipotecario
Te recomendamos apoyarte en un simulador de crédito hipotecario. En Yave, ponemos a tu disposición nuestro simulador de crédito hipotecario. Simula el crédito hipotecario que necesitas y evalúa si el valor de las cuotas es mayor o menor al que tienes disponible según tu capacidad de endeudamiento y los límites por ley. La herramienta te permite explorar opciones con distintos bancos para que inicies tu proceso de manera virtual.