El cálculo correcto del Impuesto Sobre la Renta (ISR) por enajenación de inmuebles es crucial para cumplir con las obligaciones fiscales y evitar sanciones. En esta guía, exploraremos qué es el ISR, quiénes están obligados a pagarlo, y cómo calcularlo de manera adecuada.
¿Qué es el ISR por Enajenación de Inmuebles?
El ISR por enajenación de inmuebles es un impuesto que se aplica a las ganancias obtenidas de la venta de bienes raíces. La enajenación de bienes raíces se refiere específicamente a la transferencia de propiedad de inmuebles como casas, departamentos, terrenos y locales comerciales. Este impuesto está regulado por el Código Fiscal de la Federación y la Ley del Impuesto Sobre la Renta en México.
¿Quiénes Están Obligados a Pagar el ISR?
Tanto las personas físicas como las personas morales (empresas) están obligadas a pagar el ISR por enajenación de inmuebles.
Cálculo del ISR por Enajenación de Inmuebles
El cálculo del ISR por enajenación de inmuebles se basa en la diferencia entre el valor de venta y el costo de adquisición del inmueble, ajustado por ciertos factores permitidos por la ley.
El tratamiento fiscal de la venta de terrenos en México implica la determinación de la ganancia o pérdida considerando el ajuste por inflación del costo comprobado de adquisición y la deducción de gastos relacionados con la venta. Las ganancias están sujetas al ISR, con tasas que varían para personas físicas y morales.
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En México, el tratamiento fiscal de las ganancias o pérdidas en la venta de terrenos está regulado por la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR).
Para personas físicas, las pérdidas por la venta de terrenos no son deducibles directamente. Las ganancias de capital están sujetas a una tasa máxima del 35%.
Si el terreno vendido incluye la residencia habitual del contribuyente, puede aplicarse una exención parcial sobre las ganancias obtenidas, siempre y cuando se cumplan ciertos requisitos, como haber habitado la propiedad por al menos tres años antes de la venta y no haber aplicado esta exención en los últimos tres años.
Consideraciones Adicionales
La técnica contable clasifica a los terrenos según su destino en tres rubros diferentes: propiedad planta y equipo cuando se utilizan en la actividad ordinaria; como inventarios al ser adquiridos con el propósito de venderlos en el ciclo económico, y como propiedades de inversión, para mantenerlos esperando una apreciación a largo plazo.
Asimismo, la NIF C-4, párrafo 30.2, 44.2.3. I. II. III. La parte de la ganancia no acumulable se multiplicará por la tasa de impuesto que se obtenga conforme al siguiente párrafo.
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a) Se aplicará la tarifa que resulte conforme al artículo 152 de esta Ley a la totalidad de los ingresos acumulables obtenidos en el año en que se realizó la enajenación, disminuidos por las deducciones autorizadas por la propia Ley, excepto las establecidas en las fracciones I, II y III del artículo 151 de la misma.
Cuando el pago se reciba en parcialidades el impuesto que corresponda a la parte de la ganancia no acumulable se podrá pagar en los años de calendario en los que efectivamente se reciba el ingreso, siempre que el plazo para obtenerlo sea mayor a 18 meses y se garantice el interés fiscal.
Para determinar el monto del impuesto a enterar en cada año de calendario, se dividirá el impuesto calculado conforme a la fracción III de este artículo, entre el ingreso total de la enajenación y el cociente se multiplicará por los ingresos efectivamente recibidos en cada año de calendario.
Los contribuyentes podrán solicitar la práctica de un avalúo por corredor público titulado o institución de crédito, autorizados por las autoridades fiscales.
Requisitos para Deducir el Costo de Adquisición de Terrenos
Según el Artículo 191 de la LISR, los contribuyentes que se dediquen a la construcción y enajenación de desarrollos inmobiliarios podrán optar por deducir el costo de adquisición de los terrenos en el ejercicio en el que los adquieran, siempre que cumplan con los siguientes requisitos:
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- Que los terrenos sean destinados a la construcción de desarrollos inmobiliarios, para su enajenación.
- Que los ingresos acumulables correspondientes provengan de la realización de desarrollos inmobiliarios cuando menos en un ochenta y cinco por ciento.
- Que al momento de la enajenación del terreno, se considere ingreso acumulable el valor total de la enajenación del terreno de que se trate, en lugar de la ganancia a que se refiere el artículo 18, fracción IV de esta Ley.
- Que el costo de adquisición de los terrenos no se incluya en la estimación de los costos directos e indirectos a que se refiere el artículo 30 de esta Ley.
- Que en la escritura pública en la que conste la adquisición de dichos terrenos, se asiente la información que establezca el Reglamento de esta Ley.
Los contribuyentes que no hayan enajenado el terreno después del tercer ejercicio inmediato posterior al que fue adquirido, deberá considerar como ingreso acumulable, el costo de adquisición de dicho terreno, actualizado por el periodo trascurrido desde la fecha de adquisición del terreno y hasta el último día del mes en que se acumule el ingreso.
Los contribuyentes que apliquen lo dispuesto en este artículo, lo deberán hacer respecto de todos sus terrenos que formen parte de su activo circulante, por un periodo mínimo de 5 años contados a partir del ejercicio en el que ejerzan la opción a que se refiere este artículo.
Cálculo de Ganancia o Pérdida en la Venta de Terrenos
- Precio de Venta: Es el monto total recibido por la venta del terreno.
- Costo Comprobado de Adquisición: Se refiere al valor original pagado por el terreno más cualquier mejora o gasto adicional capitalizado que haya incrementado el valor del terreno.
El costo comprobado de adquisición se ajusta multiplicándolo por un factor de actualización, que se obtiene dividiendo el INPC del mes en que se realiza la venta entre el INPC del mes en que se adquirió el terreno.
Se pueden deducir los gastos que estén directamente relacionados con la venta del terreno.
Ejemplo práctico:
Supongamos que una persona física vendió un terreno en México por $1,000,000. El costo comprobado de adquisición del terreno ajustado por inflación es de $700,000 y los gastos relacionados con la venta ascienden a $50,000.
Deducciones Permitidas al Calcular el ISR
I. El costo comprobado de adquisición que se actualizará en los términos del artículo 124 de esta Ley.
II. El importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones, cuando se enajenen bienes inmuebles o certificados de participación inmobiliaria no amortizables. Estas inversiones no incluyen los gastos de conservación.
III. Los gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de enajenación, así como el impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, pagados por el enajenante.
IV. Cuando los contribuyentes efectúen las deducciones a que se refiere este artículo y sufran pérdidas en la enajenación de bienes inmuebles, acciones, certificados de aportación patrimonial emitidos por sociedades nacionales de crédito y partes sociales, podrán disminuir dichas pérdidas en el año de calendario de que se trate o en los tres siguientes, conforme a lo dispuesto en el artículo 122 de esta Ley, siempre que tratándose de acciones, de los certificados de aportación patrimonial referidos y de partes sociales, se cumpla con los requisitos que fije el Reglamento de esta Ley.
I. La pérdida se dividirá entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación del bien de que se trate; cuando el número de años transcurridos exceda de diez, solamente se considerarán diez años.
II. La parte de la pérdida no disminuida conforme a la fracción anterior se multiplicará por la tasa de impuesto que corresponda al contribuyente en el año de calendario en que se sufra la pérdida; cuando en la declaración de dicho año no resulte impuesto, se considerará la tasa correspondiente al año de calendario siguiente en que resulte impuesto, sin exceder de tres.
I. Se restará del costo comprobado de adquisición, la parte correspondiente al terreno y el resultado será el costo de construcción.
II. El costo de construcción deberá disminuirse a razón del 3% anual por cada año transcurrido entre la fecha de adquisición y la de enajenación; en ningún caso dicho costo será inferior al 20% del costo inicial. El costo resultante se actualizará por el periodo comprendido desde el mes en el que se realizó la adquisición y hasta el mes inmediato anterior a aquél en el que se efectúe la enajenación.
Tratándose de bienes muebles distintos de títulos valor y partes sociales, el costo se disminuirá a razón del 10% anual, o del 20% tratándose de vehículos de transporte, por cada año transcurrido entre la fecha de adquisición y la de enajenación. El costo resultante se actualizará por el periodo comprendido desde el mes en el que se realizó la adquisición y hasta el mes inmediato anterior a aquél en el que se efectúe la enajenación.
Tratándose de bienes adquiridos por herencia, legado o donación, se considerará como costo de adquisición o como costo promedio por acción, según corresponda, el que haya pagado el autor de la sucesión o el donante, y como fecha de adquisición, la que hubiere correspondido a estos últimos. Cuando a su vez el autor de la sucesión o el donante hubieran adquirido dichos bienes a título gratuito, se aplicará la misma regla.
Pagos Provisionales y Declaraciones
Los contribuyentes que obtengan ingresos por la enajenación de bienes inmuebles, efectuarán pago provisional por cada operación, aplicando la tarifa que se determine conforme al siguiente párrafo a la cantidad que se obtenga de dividir la ganancia entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años.
En operaciones consignadas en escrituras públicas, el pago provisional se hará mediante declaración que se presentará dentro de los quince días siguientes a aquél en que se firme la escritura o minuta. Los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán en las oficinas autorizadas; así mismo deberán proporcionar al contribuyente que efectúe la operación correspondiente, conforme a las reglas de carácter general que emita el Servicio de Administración Tributaria, la información relativa a la determinación de dicho cálculo y deberá expedir comprobante fiscal, en el que conste la operación, así como el impuesto retenido que fue enterado.
Tratándose de la enajenación de otros bienes, el pago provisional será por el monto que resulte de aplicar la tasa del 20% sobre el monto total de la operación, y será retenido por el adquirente si éste es residente en el país o residente en el extranjero con establecimiento permanente en México, excepto en los casos en los que el enajenante manifieste por escrito al adquirente que efectuará un pago provisional menor y siempre que se cumpla con los requisitos que señale el Reglamento de esta Ley.
Cuando el adquirente efectúe la retención a que se refiere el párrafo anterior, expedirá comprobante fiscal al enajenante y constancia de la misma, y éste acompañará una copia de dichos documentos al presentar su declaración anual.
Los contribuyentes que obtengan ingresos por la enajenación de bienes, deberán informar a las autoridades fiscales, a través de los medios y formatos electrónicos, que señale el Servicio de Administración Tributaria mediante reglas de carácter general, a más tardar el día 17 del mes inmediato posterior a aquel en el que se realice la operación, de las contraprestaciones recibidas en efectivo en moneda nacional o extranjera, así como en piezas de oro o de plata, cuyo monto sea superior a cien mil pesos.
Cambios Recientes en las Tasas de ISR y Deducciones (Año 2024)
Para el año 2024, se han introducido cambios significativos en las tasas de ISR aplicables a la enajenación de inmuebles. Las nuevas tasas se estructuran en función del monto de la ganancia obtenida, con incrementos que buscan una mayor progresividad en la tributación.
Además de las tasas, se han realizado ajustes en los montos permitidos para deducciones y exenciones, con el objetivo de hacer más justa y precisa la determinación del ISR por enajenación de inmuebles. Estos cambios buscan incentivar la inversión en mejoras de los inmuebles y proporcionar alivio fiscal a los vendedores de propiedades de menor valor, fomentando un mercado inmobiliario más dinámico y accesible.
Estos incrementos buscan una mayor contribución de quienes obtienen ganancias más altas en la enajenación de inmuebles, promoviendo una distribución más equitativa de la carga fiscal.
Mantenerse actualizado con las leyes fiscales y calcular correctamente el ISR por enajenación de inmuebles es esencial para evitar problemas legales y financieros. Para casos complejos, siempre es recomendable buscar asesoría profesional para asegurar el cumplimiento con todas las obligaciones fiscales.
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