En México, el tratamiento fiscal de las ganancias o pérdidas en la venta de terrenos está regulado por la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR). Al vender una casa en México, deberás considerar el pago de ciertos impuestos, como el ISR por enajenación y el Impuesto de Traslado de Dominio (ISAI), además del impuesto sobre plusvalía o estatal. Estos impuestos se calculan en base a la ganancia obtenida por la venta del inmueble y pueden variar según la legislación fiscal vigente.
Actualización del Costo de Adquisición en la Enajenación de Inmuebles (Personas Físicas)
Cuando una persona física enajena un inmueble, para determinar la ganancia objeto del Impuesto Sobre la Renta, puede descontar, del ingreso obtenido, el costo del terreno y de la construcción, ambos actualizados. Esa “actualización” consiste precisamente en aplicar el factor que tuvo la inflación en el tiempo, desde el momento en que se adquirió y hasta el día en que se venderá.
La actualización del costo del terreno se hace con base en una mecánica diferente a la que se sigue para actualizar las construcciones. El terreno con base en lo dispuesto por el artículo 19 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta se actualiza desde el mes en que se adquirió y hasta el mes inmediato anterior a aquel en el cual se hizo la enajenación. La construcción por ser un activo fijo, se actualiza desde el mes en que se adquirió y hasta el último mes de la primera mitad del periodo en el cual el bien haya sido utilizado.
No obstante, hay casos en los que es imposible saber cuál es el costo de adquisición de cada bien, puesto que al adquirirlo, recibirlo en donación o por adjudicación judicial simple y sencillamente conocemos el valor total sin detalle. Para lo que hemos expuesto, precisa que cuando no se pueda efectuar esta separación se considerará como costo del terreno el 20% del costo total.
Para la actualización del costo comprobado de adquisición, este se ajusta multiplicándolo por un factor de actualización, que se obtiene dividiendo el INPC del mes en que se realiza la venta entre el INPC del mes en que se adquirió el terreno. Antes que nada, para hacer este cálculo, necesitamos consultar los valores del índice nacional de precios al consumidor para las dos fechas. Esto se puede hacer directamente de la página del Banco de México. Teniendo este número, ya solo es necesario consultar el factor que corresponde a esa cantidad de años que encontramos en el anexo 9 de la miscelánea fiscal.
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El tratamiento fiscal de la venta de terrenos en México implica la determinación de la ganancia o pérdida considerando el ajuste por inflación del costo comprobado de adquisición y la deducción de gastos relacionados con la venta.
Impacto Fiscal de la Actualización del Costo de lo Vendido (Personas Morales)
De conformidad con la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR), las personas morales constituidas conforme a la legislación mexicana pueden deducir, entre otros conceptos, el costo de lo vendido. Asimismo, la propia LISR establece que el costo de lo vendido solo puede deducirse en el ejercicio en el que se acumulen los ingresos derivados de la enajenación de cada bien. En otras palabras, el costo de lo vendido será deducible en el ejercicio en el que los ingresos derivados de la enajenación de bienes se consideren gravables, para efectos del Impuesto Sobre la Renta (ISR).
No obstante, la LISR establece que en ningún caso se dará efectos fiscales a la revaluación de los inventarios o del costo de lo vendido. Esta limitación se combatió a través de los medios legales correspondientes que fueron analizados por la Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN), en su momento, dando origen a precedentes judiciales mediante los cuales se declaró inconstitucional el último párrafo del artículo 39 de la LISR, hace varios años.
Dichos precedentes se basan en el hecho de que, el no reconocer los efectos inflacionarios sobre los bienes que no fueron adquiridos y vendidos en el mismo ejercicio fiscal, necesariamente afecta la capacidad contributiva del contribuyente, al obligarlos a calcular su ISR basado en una cantidad que no reconoce su capacidad contributiva real, debido al hecho de que el costo de cada bien generalmente aumenta con el simple paso del tiempo. Dicho aumento es precisamente lo que contempla la actualización del costo de los bienes.
En consecuencia, la SCJN determinó que esta limitación es inconstitucional, reconociendo el derecho de los contribuyentes para reconocer los efectos inflacionarios en su inventario. Consecuentemente, derivado de las resoluciones judiciales que se emitieron en años pasados, los contribuyentes tienen el derecho de deducir, para fines del ISR, la diferencia entre el monto correspondiente al costo de lo vendido que se registró originalmente en su contabilidad y el monto de dicho costo actualizado. Al actualizar el costo de lo vendido, se reconocerán los efectos inflacionarios correspondientes, y, por tanto, se incrementará el importe de las deducciones autorizadas consideradas en el ejercicio fiscal que corresponda.
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Sin embargo, es cierto que los precedentes judiciales no establecieron el procedimiento específico que los contribuyentes deben aplicar con el fin de actualizar su inventario, por medio del reconocimiento de los efectos inflacionarios. Esto es especialmente relevante, ya que ni la LISR, su Reglamento ni la Resolución Miscelánea Fiscal establecen un procedimiento específico que sea estrictamente aplicable a este escenario.
Dicho esto, lo anterior no significa que los contribuyentes no puedan reconocer los efectos inflacionarios en su inventario. Por el contrario, significa que podrán reconocer los efectos inflacionarios en sus inventarios, siempre que apliquen un procedimiento estrictamente relacionado con la realidad de sus operaciones comerciales y que su inventario al 31 de diciembre del año correspondiente sea vendido en el ejercicio fiscal siguiente. Es por ello que, es importante que en caso de que los contribuyentes decidan aplicar los efectos inflacionarios en el costo de lo vendido, se cercioren que la metodología que sigan se apegue a procedimientos similares establecidos en la LISR relacionados con actualizaciones e inventarios, Normas de Información Financiera y Principios Generales de Contabilidad.
Finalmente, cabe resaltar que, lo que es un hecho indudable, es que los contribuyentes definitivamente tienen el derecho pleno a incluir los efectos inflacionarios comentados en la determinación del costo de lo vendido, derivado de las resoluciones judiciales que fueron emitidas.
Consideraciones Generales sobre el ISR por Venta de Inmuebles
El impuesto por vender una casa en México se calcula en función de la ganancia obtenida por la venta del bien inmueble. El ISR por enajenación, también conocido como el impuesto sobre la ganancia de la venta del inmueble, no es una cantidad fija, sino un porcentaje que puede llegar a un máximo del 35% del valor del inmueble. La tasa de impuesto puede llegar hasta el 35% del valor de la venta, conforme a la tarifa anual del artículo 152 de la Ley del Impuesto sobre la Renta publicada por el Servicio de Administración Tributaria.
El cálculo del ISR por la venta de un inmueble se basa en la ganancia obtenida por la transacción, que se determina restando el precio de venta actual al monto pagado originalmente. Además, se considera el tiempo de tenencia del inmueble, ya que la tasa impositiva puede variar según la duración de la propiedad. También se tienen en cuenta las posibles exenciones o deducciones fiscales aplicables. Es importante tener en cuenta que el monto del impuesto a pagar no es fijo y depende de factores como las características del inmueble, el ingreso generado por la venta y la calidad fiscal del contribuyente.
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Deducciones para reducir el ISR en la venta de una vivienda
Cuando no es posible exentar el pago del ISR por la venta de una vivienda debido a diferentes factores, es posible realizar deducciones que serán tomadas en cuenta por el notario para calcular el impuesto correspondiente. Para aplicar estas deducciones, es fundamental entregar al notario facturas y comprobantes fiscales por los conceptos aplicables. Para reducir el impuesto conviene declarar que se pagó la cantidad mayor posible al momento de comprar la casa. Esto es porque entre mayor haya sido el gasto, menor va a ser la ganancia y el impuesto en sí se calcula sobre la ganancia.
A continuación, se presenta una tabla con los principales conceptos deducibles:
| Concepto Deducible | Requisitos para Acreditación |
|---|---|
| Costo comprobado de adquisición | Escritura (antes de abril de 2014) o CFDI del notario (a partir de abril de 2014). |
| Inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones | Facturas correspondientes, aviso de terminación de obra o, en el caso de un avalúo, solo al 80% del monto. |
| Gastos notariales | Factura correspondiente. |
| Comisiones y mediaciones (inmobiliarias) | Factura expedida por el mediador. |
Exenciones del ISR por Venta de Inmuebles
Puedes exentar el ISR si eres persona física y cumples con ciertos requisitos. Estos incluyen:
- Ser persona física: Solo las personas físicas pueden aplicar para la exención del ISR en la venta de una casa.
- Antigua residencia del vendedor: El inmueble que se desea vender debe haber sido la residencia habitual del vendedor. Esto se puede comprobar presentando recibos de luz, teléfono, estados de cuenta o identificación oficial vigente a nombre del propietario, y demostrando que se ha vivido ahí durante al menos los últimos 6 meses antes de la venta.
- No haber vendido un inmueble en los últimos tres años: Para poder solicitar la exención del ISR, el vendedor no debe haber vendido ninguna otra propiedad en los tres años previos a la venta actual.
- Valor del inmueble: El valor del inmueble no debe exceder el equivalente a 700 mil Unidades de Inversión (UDIs), límite establecido en el artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley del Impuesto sobre la Renta del Servicio de Administración Tributaria, que al momento de redacción representa aproximadamente 5,225,861 pesos mexicanos. Si el precio excede de esa cantidad, solo se paga por el excedente.
Esta exención solo se aplica una vez cada tres años, así que conviene planear bien cuándo vendes.
Otros Impuestos y Consideraciones
El ISAI es un impuesto estatal que se aplica sobre la transferencia de propiedad de un bien inmueble y su tasa varía dependiendo del estado en el que se encuentra el inmueble. Para personas físicas, las pérdidas por la venta de terrenos no son deducibles directamente.