En el ámbito fiscal mexicano, comprender los diferentes regímenes tributarios es fundamental, tanto para contribuyentes como para profesionales. En otras entradas hemos hablado de qué es un régimen ante el Servicio de Administración Tributaria (SAT), las obligaciones y derechos de algunos. En esta ocasión toca el turno a todas aquellas personas que se dedican a enajenar bienes y generan dinero a través de ello. El presente tema corresponde a la Unidad de Aprendizaje “ISR Personas físicas”, y su importancia radica en identificar los aspectos generales del Capítulo IV de los ingresos por enajenación de bienes.
¿Qué es la Enajenación?
De acuerdo a la Real Academia Española (RAE), “la enajenación es pasar o transmitir a alguien el dominio de algo o algún otro derecho sobre ello”. Esta transmisión de dominio o derechos se logra a través de la compra-venta, la cesión o la donación.
El ejemplo más claro está en un inmueble; por ejemplo, si alguien decide vender su casa, se da un acto de enajenación. Pero esto también sucede cuando se dona un terreno, por ejemplo, a una organización sin fines de lucro. En los casos de permuta se considerará que hay dos enajenaciones.
El Código Fiscal de la Federación establece que hay enajenación en diversas situaciones:
- Toda transmisión de propiedad de bienes, aun en la que el enajenante se reserve el dominio del bien enajenado.
- La aportación a una sociedad o asociación.
- La adjudicación, que es la declaración de propiedad hecha generalmente por la autoridad.
- Aquellas realizadas a través del arrendamiento financiero, un contrato que otorga el uso o goce temporal de bienes con derecho a ejercer la opción de compra.
- También aquellas que se realicen a través de un fideicomiso.
- La transmisión de derechos realizada a través de factoraje financiero, el cual es un contrato mediante el cual se adquieren derechos de crédito.
- Una enajenación también es la fusión de sociedades, la transmisión de la totalidad o parte de los activos, pasivos o capital, de una sociedad a otra u otras que se crean para ello.
- La ley define que también una enajenación es la cesión de derechos: habrá cesión de derechos cuando el acreedor transfiera a otro los que tenga contra su deudor.
- Así como toda transmisión de dominio de un bien tangible o derecho a adquirirlo que se efectúe a través de la enajenación de títulos de crédito.
El término enajenación de bienes es utilizado principalmente en el ámbito legal, siendo relevante para definir la relación jurídica entre un bien y una persona (o empresa) en un momento determinado.
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¿Qué son los Bienes?
Los bienes son todas las cosas que estén en el comercio y que puedan ser apropiadas. Quedan fuera todas las cosas que no puedan pertenecer a una sola persona y que legalmente no se pueden reducir a una propiedad particular.
Los bienes se dividen en muebles e inmuebles. Los primeros son aquellos que por su naturaleza se pueden mover de un lugar a otro, por lo cual podemos pensar en objetos tangibles que tienen la posibilidad de irse de una fábrica a tu casa, a una empresa o donde sea.
También se establece que son bienes muebles por determinación de la ley:
- Las obligaciones y los derechos o acciones que tienen por objeto cosas muebles o cantidades exigibles en virtud de acción personal.
- Las acciones que cada socio tiene en las asociaciones o sociedades, aun cuando a éstas pertenezcan algunos bienes inmuebles.
- Las embarcaciones de todo género.
- Los materiales procedentes de la demolición de un edificio, y los que se hubieren acopiado para repararlo o para construir uno nuevo, serán muebles mientras no se hayan empleado en la fabricación.
- Los derechos de autor.
El artículo 759 del Código Civil Federal señala que los bienes inmuebles son todos los demás no considerados por la ley como inmuebles. Así que aquí nombramos lo que la ley señala puntualmente como bienes inmuebles:
- El suelo y las construcciones pegadas a él.
- Las plantas y árboles que están plantados, así como sus frutos, hasta que no sean cosechados.
- Todo lo que está adherido a un inmueble de manera fija.
- Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de ornamentación, colocados en edificios o heredados por el dueño del inmueble, en tal forma que revele el propósito de unirlos de un modo permanente al fundo.
- Los palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos análogos, cuando el propietario los conserve con el propósito de mantenerlos unidos a la finca y formando parte de ella de un modo permanente.
- Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de la finca directa y exclusivamente, a la industria o explotación de la misma.
- Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estén en las tierras donde hayan de utilizarse, y las semillas necesarias para el cultivo de la finca.
- Los aparatos eléctricos y accesorios adheridos al suelo o a los edificios por el dueño de éstos, salvo convenio en contrario.
- Los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de agua, así como los acueductos y las cañerías de cualquiera especie que sirvan para conducir los líquidos o gases a una finca o para extraerlos de ella.
- Los animales que formen el pie de cría en los predios rústicos destinados total o parcialmente al ramo de ganadería; así como las bestias de trabajo indispensables en el cultivo de la finca, mientras están destinadas a ese objeto.
- Los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes, estén destinados por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un río, lago o costa.
- Los derechos reales sobre inmuebles.
- Las líneas telefónicas y telegráficas y las estaciones radiotelegráficas fijas.
El Régimen de Enajenación de Bienes
Con todo esto que entendimos sobre los bienes y la enajenación, ¿qué es el régimen de enajenación de bienes? De acuerdo al SAT, es “aquel en el cual las Personas Físicas obtienen ingresos derivados de toda transmisión de propiedad de bienes ya sea a través de una venta o permuta”.
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La ley no estipula cuántos bienes inmuebles debes vender para ser parte de este régimen. Si tus abuelos te heredaron una serie de inmuebles y es tu decisión venderlos, sumarte a este régimen es importante para presentar tus deducciones correspondientes. También en el caso de que tengas que vender tu casa y un terreno, es importante que formes parte de este régimen. Este régimen es ideal para aquellos que enajenan de forma esporádica.
Sin embargo, si tu trabajo es vender y comprar inmuebles, comprar terrenos, hacer desarrollos inmobiliarios, en este caso, es necesario que el contribuyente esté obligado a reportar sus ingresos en el capítulo de actividades empresariales.
Objeto del Impuesto (Artículo 119 LISR)
El artículo 119 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) establece que el objeto del impuesto correspondiente al Capítulo IV son los ingresos de las enajenaciones de bienes previstos en el Código Fiscal de la Federación.
Se considerará como ingreso el monto de la contraprestación obtenida, inclusive en crédito, con motivo de la enajenación. Cuando por la naturaleza de la transmisión no haya contraprestación, se atenderá al valor de avalúo practicado por persona autorizada por las autoridades fiscales.
Excepciones: Ingresos no considerados por enajenación
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No se considerarán ingresos por enajenación, los que deriven de la transmisión de propiedad de bienes en los siguientes casos:
- Por causa de muerte.
- Por donación.
- Por fusión de sociedades.
- Ni los que deriven de la enajenación de bonos, de valores y de otros títulos de crédito, siempre que el ingreso por la enajenación se considere interés en los términos del artículo 8o. de la LISR.
Obligaciones en el Régimen de Enajenación de Bienes
Declaraciones Provisionales y Anuales
Los contribuyentes que obtengan ingresos por la enajenación de bienes inmuebles efectuarán pago de Impuesto Sobre la Renta (ISR) por cada operación. El artículo 120 de la LISR estipula la obligación de presentar declaración anual por dichos ingresos.
Las personas que venden un inmueble de manera esporádica usualmente creen que con el pago de impuestos a la hora de vender su bien es suficiente y están cumpliendo con la ley; sin embargo, este pago se considera provisional (cada venta es una declaración provisional). Pero eso no los exime de cumplir con su declaración anual.
De acuerdo a la LISR, las obligaciones de las personas que obtengan ingresos por enajenación de bienes implican que el impuesto anual se hará sobre las ganancias, no el ingreso como comúnmente se realiza. Por lo tanto, las ventas a crédito se gravan, aunque no se hayan pagado por completo.
Cálculo del Impuesto Anual (Artículo 120 LISR)
Para determinar el monto del impuesto a enterar en cada año de calendario, se dividirá el impuesto calculado conforme al procedimiento del capítulo de enajenación de bienes, entre el ingreso total de la enajenación y el cociente se multiplicará por los ingresos efectivamente recibidos en cada año de calendario.
Cuando el pago se reciba en parcialidades, el impuesto que corresponda a la parte de la ganancia no acumulable se podrá pagar en los años de calendario en los que efectivamente se reciba el ingreso, siempre que el plazo para obtenerlo sea mayor a 18 meses y se garantice el interés fiscal. Deberá atenderse al artículo 203 del Reglamento de la Ley del ISR para estos efectos, precisando que es el Fedatario Público quien presente la garantía conjuntamente con el pago provisional del ISR.
La parte de la ganancia no acumulable se multiplicará por la tasa de impuesto que se obtenga conforme al siguiente párrafo:
Se aplicará la tarifa que resulte conforme al artículo 152 de esta Ley a la totalidad de los ingresos acumulables obtenidos en el año en que se realizó la enajenación, disminuidos por las deducciones autorizadas por la propia Ley, excepto las establecidas en las fracciones I, II y III del artículo 151 de la misma.
Deducciones para el Régimen de Enajenación de Bienes (Artículo 121 LISR)
Para este régimen hay diferentes deducciones que servirán para disminuir el pago de ISR. Para calcular la ganancia deberás comparar el precio de venta contra las deducciones.
Las deducciones autorizadas son:
| Tipo de Deducción | Descripción | Fundamento (Art. 121 LISR) |
|---|---|---|
| Costo de Adquisición | El costo comprobado de adquisición, el cual en caso de que el inmueble no sea viejo, aparece en tus escrituras y refleja el costo del terreno, así como el de la construcción. En caso de que en tu escritura no especifique cuánto vale el terreno y cuánto la construcción, la ley señala que se tomará en cuenta el 80% del valor del costo de adquisición como costo de construcción, mientras que el 20% restante se aplicará como costo del terreno. Este costo comprobado de adquisición se actualizará en los términos del artículo 124 de esta Ley. El artículo 123 nos menciona que el costo de adquisición es la contraprestación que se haya pagado para adquirir el bien, sin incluir los intereses ni las erogaciones del artículo 122 de la ley del impuesto sobre la renta. Cuando el bien se hubiese adquirido a título gratuito o por fusión o escisión de sociedades, se estará a lo dispuesto en el art. 124 de la ley del impuesto sobre la renta. | Fracción I |
| Inversiones en Bienes Inmuebles | El importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones, cuando se enajenen bienes inmuebles o certificados de participación inmobiliaria no amortizables. Estas inversiones no incluyen los gastos de conservación. | Fracción II |
| Gastos Notariales e Impuestos | Los gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de enajenación, así como el impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, pagados por el enajenante. También serán deducibles los pagos efectuados con motivo del avalúo de bienes inmuebles. | Fracción III |
| Comisiones | Comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante, con motivo de la adquisición o de la enajenación del bien. Aplica como deducción si se realizaron construcciones, mejoras o ampliaciones a este bien inmueble, pues estos también serán deducibles del ISR. Otra deducción es la comisión de los agentes inmobiliarios, siempre y cuando se solicite la factura al agente. | Fracción IV |
Disminución de Pérdidas (Artículo 122 LISR)
Cuando los contribuyentes efectúen las deducciones a que se refiere este artículo y sufran pérdidas en la enajenación de bienes inmuebles, acciones, certificados de aportación patrimonial emitidos por sociedades nacionales de crédito y partes sociales, podrán disminuir dichas pérdidas en el año de calendario de que se trate o en los tres siguientes, conforme a lo dispuesto en el artículo 122 de esta Ley, siempre que tratándose de acciones, de los certificados de aportación patrimonial referidos y de partes sociales, se cumpla con los requisitos que fije el Reglamento de esta Ley.
La mecánica para poder disminuir dichas pérdidas es la siguiente:
- La pérdida se dividirá entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación del bien de que se trate; cuando el número de años transcurridos exceda de diez, solamente se considerarán diez años.
- La parte de la pérdida no disminuida conforme a la fracción anterior se multiplicará por la tasa de impuesto que corresponda al contribuyente en el año de calendario en que se sufra la pérdida; cuando en la declaración de dicho año no resulte impuesto, se considerará la tasa correspondiente al año de calendario siguiente en que resulte impuesto, sin exceder de tres.
Pagos Provisionales (Artículo 126 LISR)
El artículo 126 de la LISR menciona la mecánica de los pagos provisionales cuando se enajenen bienes.
Enajenación de Bienes Inmuebles
Para la enajenación de bienes inmuebles, la mecánica es la siguiente:
- Ganancia en la enajenación dividida por el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años.
- Al resultado, aplicar la tarifa del artículo 196 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, conforme al mes que corresponde por la fecha de enajenación.
- Al resultado de aplicar la tarifa, multiplicarla por el número con el que se dividió en el paso 1. El producto, será el pago provisional del impuesto sobre la renta.
Enajenación de Otros Bienes
En el caso de otros bienes que no sean inmuebles, el pago provisional será por el monto que resulte de aplicar la tasa del 20% sobre el monto total de la operación y será retenido por el adquirente.
Cuando el pago provisional provenga de operaciones consignadas en escrituras públicas, se hará dentro de los quince días posteriores a la operación, y el cálculo, retención y entero del pago provisional será a cargo de los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios con poderes notariales, bajo su responsabilidad. Se estipula la obligación de expedir el comprobante fiscal de las operaciones, así como constancia de retenciones en los casos correspondientes.
Pago por Enajenación de Terrenos o Construcciones (Artículo 127 LISR)
El artículo 127 de la LISR manifiesta que los contribuyentes que enajenen terrenos, construcciones o terrenos y construcciones, efectuarán un pago de un 5% de la ganancia en la enajenación, el cual se enterará mediante declaración. Dicho pago será acreditable del pago provisional del impuesto de la persona física. Cuando dicho pago sea mayor a la determinación del pago provisional, únicamente se enterará el impuesto que resulte del pago provisional.
Cuando las operaciones son consignadas a escrituras públicas, se hará dentro de los quince días posteriores a la operación, y el cálculo, retención y entero del pago provisional será a cargo de los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios con poderes notariales, bajo su responsabilidad.
Informe a las Autoridades Fiscales (Artículo 128 LISR)
El artículo 128 de la LISR expresa la obligación de informar a través de medios y formatos electrónicos a más tardar el día 17 del mes inmediato posterior a aquél en el que se realice la operación, de las contraprestaciones recibidas en efectivo, en moneda nacional, así como piezas de oro o de plata, cuyo monto sea superior a cien mil pesos.
Enajenación de Acciones en Bolsa de Valores (Artículo 129 LISR)
El artículo 129 de la LISR menciona que las personas físicas estarán obligadas a pagar el impuesto sobre la renta, cuyo pago se considerará definitivo, aplicando la tasa del 10% a las ganancias obtenidas en el ejercicio derivadas de:
- La enajenación de acciones emitidas por sociedades mexicanas o de títulos que representen exclusivamente a dichas acciones, cuando su enajenación se realice en las bolsas de valores concesionadas o mercados de derivados reconocidos en los términos de la Ley del Mercado de Valores o de acciones emitidas por sociedades extranjeras cotizadas en dichas bolsas de valores o mercados de derivados.
- La enajenación de títulos que representen índices accionarios enajenados en las bolsas de valores o mercados de derivados a que se refiere la fracción anterior.
- La enajenación de acciones emitidas por sociedades mexicanas o de títulos que representen exclusivamente a dichas acciones, siempre que la enajenación de las acciones o títulos citados se realice en bolsas de valores o mercados de derivados.
- Las operaciones financieras derivadas de capital referidas a acciones colocadas en bolsas de valores concesionadas conforme a la Ley del Mercado de Valores, así como por aquéllas referidas a índices accionarios que representen a las citadas acciones, siempre que se realicen en los mercados reconocidos a que se refieren las fracciones I y II del artículo 16-C del Código Fiscal de la Federación.
La determinación de la ganancia o pérdida estará a cargo de los intermediarios de las operaciones autorizados. Las entidades financieras autorizadas conforme a la Ley del Mercado de Valores que intervengan en estas enajenaciones u operaciones, deberán hacer el cálculo de la ganancia o pérdida del ejercicio. La información referente a dicho cálculo deberá entregarse al contribuyente para efectos del pago del ISR. En caso de que se genere una pérdida fiscal en el ejercicio, los intermediarios del mercado de valores deberán emitir a las personas físicas enajenantes una constancia de dicha pérdida.
Facultades de las Autoridades Fiscales (Artículo 125 LISR)
El artículo 125 de la LISR expresa la posibilidad de que los contribuyentes podrán solicitar la práctica de un avalúo por corredor público titulado o institución de crédito, autorizados por las autoridades fiscales. Se menciona que las autoridades fiscales están facultadas para practicar, ordenar o tomar en cuenta, el avalúo del bien objeto de la enajenación. Cuando el valor del avalúo del bien objeto de enajenación exceda en más de un 10% de la contraprestación pactada, la diferencia se considerará ingreso al adquirente y lo tendrá que declarar conforme al Capítulo V de los ingresos por adquisiciones de bienes. Esto se refiere a un causal de ingresos que tributarán en el Capítulo V del Título IV de la LISR.