Para fomentar la inversión inmobiliaria en el país, la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) establece un tratamiento fiscal específico en los artículos 187 y 188 para los fideicomisos dedicados a la adquisición o construcción de bienes inmuebles destinados al arrendamiento. Este régimen, comúnmente asociado a las FIBRAs (Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces), busca estructurar la inversión y la distribución de los resultados fiscales generados por el patrimonio del fideicomiso.
Requisitos para el tratamiento fiscal preferencial (Artículo 187)
El artículo 187 señala que, para acceder al tratamiento fiscal establecido en el artículo 188, los fideicomisos deben cumplir con una serie de requisitos fundamentales:
- Constitución: El fideicomiso debe constituirse conforme a las leyes mexicanas y la fiduciaria debe ser una institución de crédito o casa de bolsa residente en México autorizada para actuar como tal.
- Objeto: El fin primordial debe ser la adquisición o construcción de bienes inmuebles destinados al arrendamiento o la adquisición del derecho a percibir ingresos por dicho concepto, además de otorgar financiamiento con garantía hipotecaria sobre estos bienes.
- Inversión: Al menos el 70% del patrimonio debe estar invertido en los bienes inmuebles o derechos mencionados; el remanente se invierte en valores a cargo del Gobierno Federal o en fondos de deuda.
- Plazo de permanencia: Los bienes construidos o adquiridos deben destinarse al arrendamiento y no ser enajenados antes de cuatro años desde su terminación o adquisición.
- Certificados: La fiduciaria debe emitir certificados de participación colocados entre el gran público inversionista.
- Distribución de utilidades: Se debe distribuir a los tenedores de certificados, al menos una vez al año y a más tardar el 15 de marzo, al menos el 95% del resultado fiscal del ejercicio inmediato anterior.
- Registro y transparencia: El fideicomiso debe estar inscrito en el Registro de Fideicomisos dedicados a la adquisición o construcción de inmuebles y presentar informes anuales detallados sobre la identificación de fideicomitentes, operaciones de aportación y estado de los inmuebles.
Determinación y tratamiento del Resultado Fiscal (Artículo 188)
El artículo 188 dicta las reglas operativas para la determinación del impuesto y la distribución de los beneficios:
El fiduciario determinará el resultado fiscal del ejercicio derivado de los ingresos de los bienes del patrimonio bajo los términos del Título II de la LISR. Este resultado se dividirá entre el número de certificados de participación emitidos para determinar el monto correspondiente a cada certificado individual.
Las obligaciones de retención y pago se resumen en la siguiente tabla:
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Tabla de obligaciones fiscales y retenciones según el Artículo 188
| Concepto | Obligación / Tratamiento |
|---|---|
| Retención de ISR | El fiduciario (o intermediario financiero) debe retener el impuesto a los tenedores aplicando la tasa del artículo 9 de la LISR sobre el monto distribuido. |
| Pagos provisionales | No existe la obligación de realizar los pagos provisionales del artículo 14 de la LISR. |
| Diferencia de resultados | Si el resultado fiscal es mayor al monto distribuido al 15 de marzo, el fiduciario deberá pagar el impuesto por la diferencia aplicando la tasa del artículo 9. |
| Enajenación de inmuebles | Si se enajenan bienes antes del plazo mínimo (4 años), la fiduciaria debe pagar el impuesto por la ganancia obtenida en un plazo de 15 días. |
Diferimiento de impuestos y aportaciones de bienes inmuebles
Los fideicomitentes que aporten bienes inmuebles pueden obtener beneficios específicos en el diferimiento del impuesto:
- Los fideicomitentes que aporten bienes inmuebles y reciban certificados de participación por el valor de dichos bienes, podrán diferir el pago del impuesto sobre la renta causado por la ganancia obtenida en la enajenación de esos bienes hasta el momento en que enajenen cada uno de dichos certificados.
- Cuando los fideicomitentes aporten bienes inmuebles que sean arrendados de inmediato a dichos fideicomitentes por el fiduciario, podrán diferir el pago del ISR causado por la ganancia hasta que termine el contrato de arrendamiento (máximo 10 años) o el fiduciario enajene los bienes.
- El costo comprobado de adquisición de cada certificado se determina dividiendo el valor asignado a los inmuebles en el acta de emisión entre el número de certificados obtenidos.
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