El contrato de arras es un documento de reserva de vivienda por el que se fija una señal que garantiza la operación, siendo un acuerdo privado entre un comprador y un vendedor. Formaliza un compromiso previo de adquisición de un bien inmueble, estableciendo las condiciones de una operación de carácter inmobiliario.
Con la firma de este documento, el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero, conocida como señal, que se descontará del precio final de la vivienda. Este contrato es previo a la firma de la escritura de compraventa, y a través de él, vendedor y comprador ponen de manifiesto su voluntad para realizar la transacción en una fecha límite. Su función principal es blindar la operación mientras ambas partes completan los trámites necesarios para llegar a la escritura pública.
Es crucial conocer qué es un contrato de arras porque su incumplimiento conlleva consecuencias legales. Además, los notarios lo utilizan como base para la redacción de la escritura pública de compraventa. Este documento, aunque de carácter privado, genera derechos y obligaciones tanto para compradores como para vendedores, por lo que conviene entenderlo bien antes de firmarlo.
El comprador recurre a este acuerdo cuando está interesado en una vivienda y quiere evitar que otro posible comprador se le adelante. También, cuando está buscando hipoteca o negociando las condiciones de financiación con el banco y necesita la tranquilidad de que el inmueble no seguirá en el mercado durante ese periodo. Del lado del vendedor, la señal recibida le permite retirar la vivienda de la venta con la garantía de que existe un compromiso económico real, y en este plazo, el vendedor aprovecha para buscar su siguiente residencia.
Tipos de Contrato de Arras
Para redactar un contrato de arras, hay que tener en cuenta el tipo de arras que se necesitan, ya que las diferencias entre los distintos modelos de contratos estriban en las consecuencias en caso de incumplimiento. El Código Civil contempla tres modalidades de arras, cada una con consecuencias legales muy diferentes.
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Arras Confirmatorias
El contrato de arras confirmatorias consiste en el pago de una cantidad en concepto de anticipo del precio de la compraventa para asegurar el cumplimiento de las obligaciones derivadas de las arras, que son las de comprar y vender. Normalmente se conforman como anticipo del precio total, por lo que se trata de una primera entrega o primer plazo del precio final acordado. Funcionan como un anticipo del precio total pactado y suponen una prueba del compromiso firme de ambas partes.
Se rigen por las normas generales de obligaciones y contratos (artículo 1124 del Código Civil). En caso de que alguna de las partes incumpla sus obligaciones, la contraria puede elegir entre exigir el cumplimiento forzoso del contrato o solicitar su resolución con indemnización por daños y perjuicios. Las arras confirmatorias son consideradas las arras por defecto y, según la jurisprudencia, son una constatación de la existencia de un acuerdo de compraventa, por lo que la cantidad entregada tiene la consideración de pago anticipado, a no ser que las partes decidan expresamente otra cosa.
Arras Penales
El contrato de arras penales consiste en la fijación de una cantidad en concepto de penalización que se aplicará a la parte que incumpla su obligación. Garantizan que se cumple el contrato de compraventa firmado por el comprador y el vendedor. Si el comprador no cumple, el vendedor puede retener las arras, reclamar una indemnización o solicitar su cumplimiento. En caso de que el vendedor no cumpla lo firmado, el comprador podrá solicitar el doble o su cumplimiento. Es importante destacar que el incumplidor no podrá liberarse de su obligación de celebrar el contrato de compraventa pagando la pena pactada, a menos que las partes lo hayan acordado así expresamente en el contrato. Estas son las menos comunes de las tres modalidades.
Arras Penitenciales
El contrato de arras penitenciales o arras de desistimiento es el más utilizado y el único regulado de forma expresa por el Código Civil (artículo 1454). Esta modalidad permite que cualquiera de las partes de un contrato de compraventa desista libremente del cumplimiento del contrato, sin tener que alegar ninguna causa.
Por tanto, si es el comprador quien no quiere llevar a cabo el contrato, perderá todas las cantidades entregadas en concepto de arras penitenciales. Si desiste el vendedor, debe devolver al comprador el doble del importe recibido. Es el único caso en el que se permite el incumplimiento de contrato por cualquiera de las dos partes sin la necesidad de alegar una razón. El artículo 1.454 del Código Civil establece: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”
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Diferencia entre Arras Confirmatorias y Penitenciales
La diferencia clave entre las arras confirmatorias y las arras penitenciales radica en las consecuencias legales de su incumplimiento y en la posibilidad de desistir del contrato. Mientras las confirmatorias buscan el cumplimiento del contrato o la indemnización por daños, las penitenciales permiten a ambas partes desistir, perdiendo el comprador la señal o devolviéndola duplicada el vendedor.
Información Clave a Incluir en un Contrato de Arras
Para que el documento cumpla su función y aporte seguridad jurídica, debe recoger los siguientes elementos:
- Datos personales de comprador y vendedor: Nombre completo, DNI o CIF, y domicilio a efectos de notificaciones.
- Identificación del inmueble: Dirección, referencia catastral, datos registrales, superficie y, en su caso, las cargas o gravámenes que pesan sobre la vivienda, así como el número de la cédula de habitabilidad.
- Precio de la compraventa: Precio total y forma de pago acordada.
- Importe de las arras: Cantidad entregada como señal, indicando expresamente que se descontará del precio final.
- Tipo de contrato de arras: Especificar si son confirmatorias, penales o penitenciales, y las consecuencias específicas de su incumplimiento.
- Plazo para otorgar la escritura pública de compraventa: Fecha límite para formalizar la escritura pública y, si procede, quién fija el día concreto de firma ante notario.
- Condiciones jurídicas: Las condiciones en las que se entregará la propiedad.
- Forma de notificación: Aunque puede realizarse por correo electrónico, es aconsejable emplear el burofax para evitar problemas al notificar la fecha de escrituración.
- Reparto de gastos: Definición de cómo se repartirán los gastos de la operación (escritura notarial, impuestos, Registro de la Propiedad, gestoría, etc.).
- Fecha de caducidad del contrato de arras: Imprescindible para la validez del contrato.
- Firma de ambas partes.
Además de estos elementos básicos, es recomendable incluir cualquier pacto relevante para la operación, como cómo se repartirá el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) o cláusulas relativas a la financiación hipotecaria.
La Fecha Límite en un Contrato de Arras
Un requisito imprescindible para la validez de un contrato de arras es pactar el plazo para la celebración del contrato de compraventa. La duración de un contrato de arras no está fijada por ley, sino que es el plazo pactado entre las partes en el propio contrato de reserva de vivienda. No es recomendable acordar contratos de arras sin fecha límite, ya que la ausencia de un plazo específico puede generar inseguridad jurídica y dificultar la reclamación de su cumplimiento.
Importancia del Plazo
Teniendo en cuenta que en unas arras se suele hacer entrega de una cantidad importante a cuenta (alrededor del 10% del precio de venta), parece que vale la pena prestar atención a los plazos y respetarlos. El contrato de arras tiene como objetivo principal asegurar la celebración de un contrato de compraventa en un plazo acordado por las partes, además de establecer las consecuencias de un posible incumplimiento. En todos los casos, el contrato de arras tiene una fecha límite, la cual se incluye en el propio documento.
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Duración Habitual
No existe un plazo específico regulado por normativa, aunque lo habitual es que oscile entre 30 y 90 días desde la firma, e incluso, en algunos contextos, se menciona un máximo de 6 meses. Se suele elegir este tipo de cantidad, porque da tiempo a realizar todos los pasos necesarios durante un proceso de compraventa. Para el cálculo de este periodo, se suelen tener en cuenta otros factores, como si la vivienda cuenta con problemas de cargas, problemas con la titularidad de la propiedad o hay una hipoteca de por medio; en estos casos, es probable que el proceso se demore más tiempo.
Consecuencias del Vencimiento del Plazo
Si llegado el vencimiento del plazo, no se cumplen las obligaciones contraídas, se estará ante un incumplimiento del contrato de arras, con las consecuencias que se hayan pactado entre las partes. Si el plazo vence y la vivienda no se vende, se puede considerar incumplimiento de contrato, lo cual tiene consecuencias, sobre todo para el causante del incumplimiento. Seguramente habrás deducido que incumplir los plazos forma parte de las “causas imputables” que derivan en penalizaciones.
Las consecuencias de este incumplimiento dependen directamente del tipo de arras que se hayan pactado:
- Si se pactaron arras penitenciales, el comprador que incumpla perderá el dinero entregado, y el vendedor que incumpla deberá devolver el doble de esa cantidad.
- Si se pactaron arras confirmatorias o arras penales, la otra parte podrá exigir el cumplimiento de lo estipulado, o, a cambio, el pago de una indemnización o el de la penalización que se hubiera pactado. En algunos casos, cabe incluso que el incumplidor deba hacer frente a la indemnización y al pago de intereses y, a la vez, se vea obligado a celebrar el contrato de compraventa.
Como puede verse, las consecuencias del vencimiento del plazo dependen tanto del tipo de contrato de arras que se celebró como de los pactos concretos que hubieran realizado las partes, y que deberán constar claramente en el contrato.
Posibilidad de Prórroga
En la mayoría de los casos, si ambas partes están de acuerdo, es posible ampliar el plazo mediante un anexo al contrato de arras. Para que la extensión del plazo tenga validez, es imprescindible formalizar un anexo al convenio inicial. No obstante, ninguna de las partes tiene la obligación de renegociar el plazo, así que esa posibilidad depende de la voluntad de ambas.
En principio, el vencimiento del plazo sin celebrar la compraventa supone automáticamente un incumplimiento de contrato, con las consecuencias explicadas, pero en algunos casos es posible renegociar el plazo si el único motivo del incumplimiento es la imposibilidad de ajustarse al tiempo acordado. Los casos en los que puede pedirse más claramente una ampliación del plazo es cuando el incumplimiento del contrato se debe a una causa de fuerza mayor, siempre que esta suponga únicamente la imposibilidad de ajustarse al tiempo acordado. Es importante recordar que conseguir una prórroga motivada por causas ajenas a la voluntad de las partes no es algo raro ni imposible, pero dependerá de la posibilidad de concederla, de las razones para pedirla y de la buena fe de las partes.
Un ejemplo de ello se vio durante el estado de alarma, donde algunas firmas se aplazaban por la imposibilidad de acudir a Notaría. En estos casos, se consideró aplazamiento, pero no desistimiento sin penalización. Sería diferente, por ejemplo, el fallecimiento repentino de alguna de las partes, en cuyo caso, el desistimiento estaría sobradamente justificado. Al final, cuando todas las partes implicadas actúan de buena fe, llegar a un acuerdo suele ser algo relativamente sencillo.
Arras Condicionadas a Hipoteca
Las llamadas arras condicionadas a hipoteca, o contrato de arras con hipoteca pendiente, son acuerdos en los que la validez y cumplimiento del contrato queda supeditado a que el comprador obtenga la financiación hipotecaria necesaria para completar la compraventa. Es una modalidad lógica cuando se requiere financiación bancaria y no se tiene claro si se va a conseguir.
Para protegerse frente a la situación de que la entidad deniegue la financiación y la compraventa no pueda completarse, se recomienda incluir en el contrato de arras una cláusula condicionante. Esta cláusula debe establecer expresamente que, en caso de no obtener la financiación hipotecaria en un plazo determinado y el comprador lo acredite documentalmente, tendrá derecho a recuperar la totalidad de la señal sin penalización. Si no se firma esta cláusula, y la entidad deniega la financiación, el comprador perderá la señal entregada, ya que se considera incumplimiento, y el vendedor tendrá derecho a retenerlas.
Recomendaciones Antes de Firmar Arras
Antes de comprometerte con una señal que puedes perder en la compra de una casa, es muy recomendable que tengas dos documentos: la tasación y un informe de inspección completo de la vivienda. Así, podrás negociar mejor el precio de tu futuro hogar y comprar sin sorpresas desagradables.
Tasación de la Vivienda
La tasación sirve para conocer el valor imparcial, objetivo y a precio de mercado del inmueble. Un tasador profesional analiza elementos como el estado de la casa y su conservación, la eficiencia energética, la calidad de los materiales o la orientación de la vivienda, entre otros, que pueden no ser tenidos en cuenta por parte del vendedor. Además, en caso de necesitar una hipoteca para financiar la compra, la tasación te servirá para saber si dispones de ahorro suficiente para abordarla, ya que los bancos suelen conceder como préstamo el 80% del valor de tasación, por lo que el 20% restante tendrá que salir de tu bolsillo.
Informe de Inspección Completo
Con un informe de inspección completo, podrás conocer el estado real de conservación de la casa (tuberías, interruptores, humedades, sifones, etc.). Con este estudio se analizan hasta 170 puntos que pasan desapercibidos para el comprador, pues o no están a simple vista o son vicios ocultos.
Pago y Formalidades del Contrato de Arras
El pago del importe que se indica en el contrato de arras, en todos los casos, corre a cargo del comprador, en concepto de reserva de la casa que se descuenta del precio final. El porcentaje a pagar va a oscilar, casi siempre, entre el 5% y el 15% del precio de la casa, siendo el 10% lo más habitual.
El pago se realiza en el momento de la firma entre comprador y vendedor, antes de la firma definitiva de la compraventa ante notario. Respecto a la forma de pago, puede hacerse en efectivo, por transferencia bancaria o mediante cheque, según acuerden las partes. Sin embargo, la transferencia bancaria es el método más recomendable, ya que permite dejar constancia documental y reduce el riesgo de problemas o fraude.
Pensar que la firma de arras se realiza ante notario es una creencia común, pero al tratarse de un contrato entre particulares no es necesario, aunque sí es un paso clave en el proceso de compraventa. Si no hay intervención de una inmobiliaria, se recomienda descargar algún modelo y adaptarlo a las circunstancias particulares. En el caso de contar con profesionales, existen agentes inmobiliarios o departamentos jurídicos que pueden encargarse de redactar el contrato de arras.
Diferencia entre Contrato de Arras y Contrato de Compraventa
El contrato de arras es un compromiso preliminar que, dependiendo del tipo elegido, puede deshacerse asumiendo la penalización correspondiente. En cambio, el contrato de compraventa es el acuerdo definitivo que suele firmarse ante notario y que obliga de forma plena a las partes. Si uno de los firmantes no cumple con el contrato de compraventa, el otro puede exigir judicialmente que la venta se lleve a cabo.
| Tipo de Arras | Característica Principal | Consecuencias para el Comprador (Incumplimiento) | Consecuencias para el Vendedor (Incumplimiento) | Regulación Legal (Código Civil) |
|---|---|---|---|---|
| Arras Confirmatorias | Anticipo del precio, prueba de compromiso firme. | La parte contraria puede exigir el cumplimiento forzoso o la resolución con indemnización por daños y perjuicios. | La parte contraria puede exigir el cumplimiento forzoso o la resolución con indemnización por daños y perjuicios. | Art. 1124 (normas generales de obligaciones y contratos). |
| Arras Penales | Cantidad fijada como penalización por incumplimiento. No permite desistir pagando la pena, salvo pacto expreso. | La parte contraria puede exigir el cumplimiento, retener las arras y/o reclamar indemnización por daños. | La parte contraria puede exigir el cumplimiento, solicitar el doble de las arras y/o reclamar indemnización por daños. | Art. 1152 (obligaciones con cláusula penal). |
| Arras Penitenciales (de Desistimiento) | Permite a cualquiera de las partes desistir del contrato sin alegar causa. | Pierde la cantidad entregada como señal. | Debe devolver el doble del importe recibido. | Art. 1454 (regulación específica). |