La Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) establece un marco detallado para la tributación de los ingresos derivados de la enajenación de bienes inmuebles y las deducciones aplicables. Comprender estas disposiciones es esencial para los contribuyentes y profesionales del sector inmobiliario.
Marco General de la Enajenación de Bienes Inmuebles (Artículo 160 LISR)
Determinación de la Fuente de Riqueza
En los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, se considerará que la fuente de riqueza se ubica en territorio nacional cuando en el país se encuentren dichos bienes.
Tasa Impositiva y Obligaciones de Retención
El impuesto se determinará aplicando la tasa del 25% sobre el total del ingreso obtenido, sin deducción alguna. La retención deberá efectuarla el adquirente si éste es residente en el país o residente en el extranjero con establecimiento permanente en el país. De lo contrario, el contribuyente enterará el impuesto correspondiente mediante declaración que presentará ante las oficinas autorizadas dentro de los quince días siguientes a la obtención del ingreso.
Opciones para Contribuyentes y Rol de los Fedatarios
Opción para Contribuyentes con Representante
Los contribuyentes que tengan representantes en el país que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 174 de esta Ley, y siempre que la enajenación se consigne en escritura pública o se trate de certificados de participación inmobiliaria no amortizables, podrán optar por aplicar sobre la ganancia obtenida, la tasa máxima para aplicarse sobre el excedente del límite inferior que establece la tarifa contenida en el artículo 152 de la presente Ley; para estos efectos, la ganancia se determinará en los términos del Capítulo IV del Título IV de esta Ley, sin deducir las pérdidas a que se refiere el último párrafo del artículo 121 de la misma.
Cuando la enajenación se consigne en escritura pública, el representante deberá comunicar al fedatario que extienda la escritura las deducciones a que tiene derecho su representado. Si se trata de certificados de participación inmobiliaria no amortizables, el representante calculará el impuesto que resulte y lo enterará mediante declaración en la oficina autorizada que corresponda a su domicilio dentro de los quince días siguientes a la obtención del ingreso.
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Es importante señalar que, en las enajenaciones que se consignen en escritura pública, no se requerirá representante en el país para ejercer la opción mencionada.
Responsabilidades de Notarios y Demás Fedatarios
Los notarios, jueces, corredores y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad, lo harán constar en la escritura y lo enterarán mediante declaración en las oficinas autorizadas que correspondan a su domicilio, dentro de los quince días siguientes a la fecha en que se firma la escritura. En los casos a que se refiere este párrafo, se presentará declaración por todas las enajenaciones aun cuando no haya impuesto a enterar.
Dichos fedatarios, dentro de los quince días siguientes a aquél en que se firme la escritura o minuta, deberán presentar ante las oficinas autorizadas la información que al efecto establezca el Código Fiscal de la Federación respecto de las operaciones realizadas en el ejercicio inmediato anterior.
Casos Especiales en la Enajenación de Inmuebles
Diferencia por Avalúo Fiscal
Cuando las autoridades fiscales practiquen avalúo y éste exceda en más de un 10% de la contraprestación pactada por la enajenación, el total de la diferencia se considerará ingreso del adquirente residente en el extranjero. El impuesto se determinará aplicando la tasa del 25% sobre el total de la diferencia, sin deducción alguna, debiendo enterarlo el enajenante si éste es residente en el país o residente en el extranjero con establecimiento permanente en el país. De lo contrario, el contribuyente enterará el impuesto correspondiente mediante declaración que presentará ante las oficinas autorizadas dentro de los quince días siguientes a la notificación que efectúen las autoridades fiscales. Quienes enteren el impuesto en este caso, sustituirán al contribuyente en la obligación de pago del impuesto.
Adquisiciones a Título Gratuito
Tratándose de adquisiciones a título gratuito, el impuesto se determinará aplicando la tasa del 25% sobre el total del valor del avalúo del inmueble, sin deducción alguna; dicho avalúo deberá practicarse por persona autorizada por las autoridades fiscales. Se exceptúan del pago de dicho impuesto los ingresos que se reciban como donativos a que se refiere el artículo 93, fracción XXIII, inciso a), de esta Ley.
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Pago en Parcialidades
Cuando en las enajenaciones que se consignen en escritura pública se pacte que el pago se hará en parcialidades en un plazo mayor a 18 meses, el impuesto que se cause se podrá pagar en la medida en que sea exigible la contraprestación y en la proporción que a cada una corresponda, siempre que se garantice el interés fiscal. El impuesto se pagará el día 15 del mes siguiente a aquél en que sea exigible cada uno de los pagos.
Deducciones para Personas Físicas por Enajenación de Bienes (Artículo 121 LISR)
Las personas físicas que obtengan ingresos por la enajenación de bienes podrán efectuar las siguientes deducciones:
Tipos de Deducciones Permitidas
- Costo comprobado de adquisición: El costo comprobado de adquisición que se actualizará en los términos del artículo 124 de esta Ley. En el caso de bienes inmuebles, el costo actualizado será cuando menos 10% del monto de la enajenación de que se trate.
- Inversiones en bienes inmuebles: El importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones, cuando se enajenen bienes inmuebles o certificados de participación inmobiliaria no amortizables. Estas inversiones no incluyen los gastos de conservación. El importe se actualizará en los términos del artículo 124 de esta Ley.
- Gastos notariales, impuestos y derechos: Los gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de enajenación, así como el impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, pagados por el enajenante. Serán deducibles los pagos efectuados con motivo del avalúo de bienes inmuebles.
- Comisiones y mediaciones: Las comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante, con motivo de la adquisición o de la enajenación del bien.
Resumen de Deducciones Clave en la Enajenación de Bienes Inmuebles
Para mayor claridad, las principales deducciones se resumen a continuación:
| Concepto de Deducción | Descripción | Artículo LISR |
|---|---|---|
| Costo de Adquisición | Costo comprobado y actualizado de la propiedad. | 121, Fracción I |
| Inversiones en Bienes Inmuebles | Gastos en construcciones, mejoras y ampliaciones, actualizados. | 121, Fracción II |
| Gastos Notariales e Impuestos | Por escrituras de adquisición/enajenación, impuesto local, avalúos. | 121, Fracción III |
| Comisiones y Mediaciones | Pagadas por el enajenante en la adquisición o enajenación. | 121, Fracción IV |
Cálculo de la Ganancia y Actualización de Deducciones
La diferencia entre el ingreso por enajenación y las deducciones a que se refiere este artículo será la ganancia sobre la cual, siguiendo el procedimiento señalado en el artículo 120 de esta Ley, se calculará el impuesto. Las deducciones a que se refieren las fracciones III y IV de este artículo se actualizarán por el periodo comprendido desde el mes en el que se efectuó la erogación respectiva y hasta el mes inmediato anterior a aquél en el que se realice la enajenación.
Tratamiento de Pérdidas
Cuando los contribuyentes efectúen las deducciones a que se refiere este artículo y sufran pérdidas en la enajenación de bienes inmuebles, acciones, certificados de aportación patrimonial emitidos por sociedades nacionales de crédito y partes sociales, podrán disminuir dichas pérdidas en el año de calendario de que se trate o en los tres siguientes, conforme a lo dispuesto en el artículo 122 de esta Ley, siempre que tratándose de acciones, de los certificados de aportación patrimonial referidos y de partes sociales, se cumpla con los requisitos que fije el Reglamento de esta Ley. La parte de la pérdida que no se deduzca en un ejercicio, excepto la que se sufra en enajenación de bienes inmuebles, se actualizará por el periodo comprendido desde el mes del cierre del ejercicio en el que se sufrió la pérdida o se actualizó por última vez y hasta el último mes del ejercicio inmediato anterior al ejercicio en el que se deduzca.
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Exenciones Específicas Relevantes para Bienes Inmuebles
Exención por Enajenación de Casa Habitación
Se establece una exención para la enajenación de la casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de setecientas mil unidades de inversión y la transmisión se formalice ante fedatario público. Por el excedente se determinará la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional en los términos del Capítulo IV de este Título, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida.
Otros Donativos Exentos
Además de las excepciones relacionadas con adquisiciones a título gratuito, los demás donativos, siempre que el valor total de los recibidos en un año de calendario no exceda de tres veces el salario mínimo general del área geográfica del contribuyente elevado al año, también se encuentran exentos.