Determinar el precio adecuado de un inmueble es uno de los pasos más complicados para los compradores y vendedores primerizos. Existen algunos mitos alrededor de los avalúos inmobiliarios que afectan la percepción del público en general acerca de ellos. Por ejemplo, que tienen un precio muy elevado o que son muy complicados de solicitar. La realidad es que son un trámite sencillo, que se debe cumplir para llevar a cabo las principales operaciones inmobiliarias.
¿Qué es un Avalúo Inmobiliario?
Un avalúo inmobiliario, valuación inmobiliaria o valuación de bienes inmuebles es un procedimiento en el que se le asigna un valor monetario a un inmueble, ya sea edificación o terreno. Así mismo, se realiza un ejercicio comparativo donde se analiza el precio de mercado de inmuebles similares dentro de la zona y zonas similares en los últimos años.
Tipos de Avalúos Inmobiliarios
Existen distintos tipos de avalúos inmobiliarios según su finalidad:
- El avalúo comercial es el más conocido, pues es el que se utiliza para operaciones de compraventa.
- Un avalúo hipotecario es solicitado por las instituciones financieras y de vivienda para determinar el monto que pueden prestar al acreditado. Este es un documento que, además del valor del inmueble, incluye un estudio del historial de montos de renta de inmuebles similares en la zona.
- El avalúo catastral es una determinación del valor del terreno y las construcciones exclusivamente.
- Un avalúo para seguro es un trámite practicado por las aseguradoras para determinar los montos de las pólizas que ofrecerá al propietario.
Importancia y Requisitos de los Avalúos
Los avalúos son esenciales para realizar cualquier proceso dentro del mercado inmobiliario. Es requisito para diversas operaciones: antes de otorgar un crédito hipotecario, la institución financiera solicita un avalúo comercial para determinar el monto a prestar. Da una idea precisa del valor real del inmueble: siempre es complicado, sobre todo para compradores y vendedores primerizos, convenir un precio justo de venta o renta. Con un avalúo comercial es mucho más fácil iniciar las negociaciones acerca del precio adecuado.
El avalúo inmobiliario siempre debe ser pagado por la parte interesada en conocer el valor del inmueble para los fines que le convengan. Por ejemplo, en una operación de compraventa o arrendamiento, siempre lo paga el comprador o arrendatario; mientras que en un crédito hipotecario lo paga el beneficiario del crédito.
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Dado que un avalúo es una evaluación de los componentes físicos y técnicos de la propiedad, los requisitos que se solicitan son todos aquellos documentos que contengan información acerca de estos aspectos. Dependiendo del inmueble, el valuador puede solicitar requisitos adicionales.
Costo y Vigencia de un Avalúo
Debido a que se trata de un servicio intangible, no existe un costo estandarizado por una valuación inmobiliaria. Debido a sus constantes cambios, la convención dentro del sector inmobiliario es que un avalúo tiene una vigencia máxima de seis meses. Además, se considera que en ese tiempo el inmueble puede sufrir cambios y/o daños que aumenten o disminuyan el precio establecido.
Avalúos como Costo en la Enajenación de Inmuebles para el ISR
Cuando una persona física enajena un inmueble, para determinar la ganancia objeto del Impuesto Sobre la Renta (ISR), puede descontar, del ingreso obtenido, el costo del terreno y de la construcción, ambos actualizados. La actualización del costo del terreno se hace con base en una mecánica diferente a la que se sigue para actualizar las construcciones.
- La construcción por ser un activo fijo, se actualiza desde el mes en que se adquirió y hasta el último mes de la primera mitad del periodo en el cual el bien haya sido utilizado.
- El terreno con base en lo dispuesto por el artículo 19 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta se actualiza desde el mes en que se adquirió y hasta el mes inmediato anterior a aquel en el cual se hizo la enajenación.
Determinación de Costo de Adquisición sin Detalle
No obstante, hay casos en los que es imposible saber cuál es el costo de adquisición de cada bien, puesto que al adquirirlo, recibirlo en donación o por adjudicación judicial simple y sencillamente conocemos el valor total sin detalle. Para lo que hemos expuesto, precisa que cuando no se pueda efectuar esta separación se considerará como costo del terreno el 20% del costo total.
El Avalúo Referido para Costos Históricos
En el cálculo de ISR por enajenación de inmuebles, uno de los casos más laboriosos es el del avalúo referido y con avalúo de mejoras, especialmente si el terreno y la construcción no se compraron juntos. Un avalúo referido es un procedimiento utilizado para estimar el valor de una propiedad en una fecha pasada, tomando como base una valuación realizada en la fecha presente. Primero se hace el avalúo de hoy y luego, se ajusta este valor por inflación, llevándolo a pesos correspondientes a la fecha pasada.
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Este mecanismo sirve para que, al momento de vender una propiedad, si no se pueden comprobar los gastos de construcción, se pueda deducir un monto del impuesto. A continuación, un ejemplo ilustrativo de una situación que requiere un avalúo referido:
| Concepto | Detalle |
|---|---|
| Número de Vendedores | 1 |
| Fecha de Adquisición Terreno | 05/04/1995 |
| Precio de Adquisición Terreno | $123,500.00 MXN |
| Fecha de Construcción | 27/09/1997 |
| Precio Construcción | ????? (sin facturas) |
| Fecha de Pared Adicional | 08/04/2004 |
| Precio Pared Adicional | ????? |
En este escenario, para aplicar el avalúo referido, se procede a hacer un avalúo del precio actual del terreno, ajustar el monto por la inflación y tomar un porcentaje del valor ajustado, por ejemplo, el 80% ($640,435.54 en el caso del ejemplo).
Separación del Precio de Venta por Avalúo
Cuando se calcula el ISR por la venta de un inmueble donde terreno y construcción tienen diferente fecha de compra, es necesario desglosar el precio de venta por construcción y terreno. El método de avalúo es comúnmente utilizado por las notarías para este fin. Esto consiste en hacer un avalúo del terreno y tomar ese valor como precio de venta del terreno.
Precio de Enajenación y Consideraciones Fiscales Adicionales
El precio de la enajenación es el valor comercial realizado en dinero o en especie. Se tiene por valor comercial el señalado por las partes, el cual deberá corresponder al precio comercial promedio para bienes de la misma especie, en la fecha de su enajenación. En el caso de bienes raíces, además de lo previsto en esta disposición, no se aceptará un precio inferior al costo, al avalúo catastral ni al autoavalúo, sin perjuicio de la posibilidad de un valor comercial superior.
En los casos en que existan listas de precios, bases de datos, ofertas o cualquier otro mecanismo que permita determinar el valor comercial de los bienes raíces enajenados o transferidos, los contribuyentes deberán remitirse a los mismos. En la escritura pública de enajenación o declaración de construcción las partes deberán declarar, bajo la gravedad de juramento, que el precio incluido en la escritura es real y no ha sido objeto de pactos privados en los que se señale un valor diferente; en caso de que tales pactos existan, deberá informarse el precio convenido en ellos. En la misma escritura se debe declarar que no existen sumas que se hayan convenido o facturado por fuera de la misma o, de lo contrario, deberá manifestarse su valor. Los inmuebles adquiridos a través de fondos, fiducias, esquemas de promoción inmobiliaria o semejantes, quedarán sometidos a lo previsto en esta disposición.
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De conformidad con el artículo 20 del Decreto 4048 de 2008, este Despacho está facultado para absolver las consultas escritas que se formulen sobre la interpretación y aplicación de las normas tributarias, aduaneras y cambiarias, en el marco de las competencias de la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales.
Como resultado de lo anterior, al momento de una eventual venta del inmueble, en años posteriores, el artículo 72 del E.T., establece que la suma de $5.000.000.000, puede tomarse como costo fiscal de la venta, en la medida en que la misma figure en la declaración del Impuesto Predial Unificado, correspondiente al año anterior al de la enajenación. Sobre el particular, y adicional a las disposiciones normativas anteriormente citadas, se sugiere la lectura de los artículos 26, 28 y 90 del Estatuto Tributario.