Para efectos fiscales, las personas físicas que enajenen bienes están obligadas a pagar el impuesto conforme a la sección l del capítulo IV del título IV de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR). El artículo 750.° del Código Civil Federal (CCF) establece que los bienes inmuebles son considerados aquellos que no pueden ser transportados de un lugar a otro sin alterar su forma o sustancia. Es de suma importancia que las personas que realizan actividades de enajenación de bienes inmuebles tengan conocimiento de la forma en que pagarán el impuesto.
Exención de ISR por la Venta de Casa Habitación
La exención por casa habitación es un beneficio fiscal contemplado en el artículo 93, fracción XIX de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR). Al respecto, el artículo 93.° (fracción XIX, inciso a) de la LISR indica que no se debe pagar el ISR por el ingreso de la enajenación de la casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de 700,000 unidades de inversión o UDIS (5.4 millones de pesos al 24 de marzo de 2023). Por el excedente se determinará la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional en términos del título IV de la LISR, debiendo estar formalizada ante un fedatario público. Considerando lo anterior, el ingreso por la enajenación de la casa habitación será exento siempre que el monto de la contraprestación no exceda de las 700,000 UDIS y por el excedente se determinará la ganancia.
Casos de Copropiedad y Exención Mixta
Cuando se realiza la venta de una casa habitación, es común que varias personas estén involucradas como copropietarios o herederos. En estos casos, es posible que uno o más de los enajenantes puedan exentar el ISR por cumplir con los requisitos de exención por casa habitación, mientras que otros no. A esto se le conoce como un caso mixto de exención por casa habitación. Este beneficio aplica de forma individual por cada contribuyente. Por eso, cuando hay varios enajenantes, es fundamental analizar caso por caso. Cuando existe exención por casa habitación en una operación con varios enajenantes, es indispensable realizar un cálculo por persona y por participación. El hecho de que uno de ellos cumpla con los requisitos no significa que todos exentan. Cada enajenante participa según su porcentaje. La exención anterior es por contribuyente; por ejemplo, si una pareja se casa bajo el régimen de sociedad conyugal y enajena su casa, cada uno tendría la exención.
Proceso y Deducciones para la Determinación del ISR en la Enajenación
En el proceso para determinar el ISR gravable por la enajenación de un bien inmueble es importante considerar que los contribuyentes deben tener la información mediante la cual obtuvieron dicho bien; lo anterior es indispensable para calcular las deducciones que tendrá. Se debe tener toda la información relacionada con la casa habitación que se desea enajenar y conocer las leyes que influyen en el proceso.
El contribuyente, antes de poner su bien inmueble disponible para la venta, debe conocer su valor a través de un avalúo, mismo tiene que ser realizado por un perito autorizado. Para el cálculo de las deducciones, el costo de construcción debe disminuirse a razón del 3% por cada año transcurrido sin que dicho costo sea inferior al 20% del costo inicial. El costo se va a actualizar por el periodo comprendido desde el mes en el que se realizó la adquisición y hasta el mes inmediato anterior al que se efectúe la enajenación. Por lo que se refiere al costo del terreno, se actualiza de la misma forma que se hace con la construcción. La suma del costo de la construcción y del terreno actualizados será el costo comprobado de adquisición. Las personas físicas pueden elegir entre usar el factor de actualización mencionado o aplicar el factor contenido en el anexo 9 de la Resolución Miscelánea Fiscal vigente. La LISR establece que si la suma de la adquisición del terreno y la construcción es menor al 10% del precio de venta, se tomará ese porcentaje como el costo comprobado de adquisición.
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Existe la posibilidad que en el acuerdo de la enajenación del inmueble se establezca que los pagos por la contraprestación se hagan en forma de plazos; esto podría ser un beneficio para la persona que enajena la casa habitación porque podría diferir parte del ISR.
Ejemplo Práctico de Cálculo de ISR por Enajenación
Un ejemplo práctico de cálculo de ISR por enajenación se da cuando el dueño del inmueble adquirió el terreno el 8 de marzo de 1988, la enajenación se llevó a cabo el 24 de marzo de 2023 (transcurrieron 35 años) y el precio de la venta fue de 8,300,000 pesos. El costo del terreno y de la construcción fueron 3,255 y 4,000 respectivamente. El valor de las 700,000 UDIS a la fecha de la enajenación asciende a 5,438,806.10 pesos. La comisión de la corredora de inmuebles es del 5% del precio de venta.
Para calcular el ISR a pagar de la operación, primero se calculan las deducciones, que incluyen el costo actualizado de la construcción y del terreno, las comisiones y mediaciones pagadas (actualizadas). Después de realizar los procedimientos del artículo 124.° de la LISR, la suma de los costos de adquisición del terreno y construcción es de 96,627.25, un valor menor al 10% del precio de venta, por lo tanto, se consideran 830,000, obteniendo una ganancia total de 7,055,000.
Después de la ganancia obtenida se debe multiplicarla por el porcentaje gravado para obtener la ganancia gravada. El porcentaje se obtiene dividiendo el valor de las UDI entre el precio de venta, dando como resultado 65.53% (5,438,806.10 / 8,300,000), obteniendo la ganancia gravada de 4,622,985.19.
Este resultado es dividido entre los años transcurridos teniendo como máximo 20 para conseguir la base gravable y se aplicará la tarifa del artículo 152.° de la LISR. El resultado obtenido se multiplicará por el mismo número utilizado para determinar la ganancia acumulable. El monto así determinado será retenido por el notario y tiene la naturaleza de un pago a cuenta del impuesto anual; en la declaración anual la ganancia acumulable se adicionará al resto de los ingresos percibidos por el contribuyente y se obtendrá el ISR sobre los ingresos acumulables; sobre la ganancia no acumulable se determinará el ISR aplicando una tasa que puede ser la del propio ejercicio o la promedio de los últimos cinco, incluyendo en que se realiza el cálculo.
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Deducciones por Uso de Casa Habitación para Fines Empresariales
Si eres un contribuyente que utiliza parte de tu casa habitación para fines empresariales, es importante que conozcas cómo puedes deducir estos gastos y reducir tu carga fiscal. La respuesta es SÍ, pero con ciertas condiciones. El fundamento clave para entender como se puede hacer deducible el espacio utilizado en casa para la actividad empresarial se encuentra en el Artículo 186 del Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR). Para que esta deducción sea aplicable, el espacio debe ser utilizado única y exclusivamente para el negocio. Esto quiere decir que, mientras que en la casa habitación exista un espacio predeterminado y utilizado exclusivamente para la actividad de negocio, se puede hacer deducible el gasto proporcional que se hace en la casa. La deducción aplica de manera proporcional al espacio utilizado para el negocio. La deducción de casa habitación es una excelente forma de reducir impuestos si usas parte de tu hogar para tu negocio. Descubre cómo deducir tu casa habitación para actividades empresariales según el Artículo 186 del ISR.
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