Informarte para conocer los diferentes términos relacionados con un crédito hipotecario y todo lo que implica, te permitirá tomar decisiones convenientes y evitar problemas legales cuando estás en el proceso de comprar un inmueble. Una hipoteca es un préstamo que está garantizado por un bien inmueble. Como tal, el prestamista o acreedor hipotecario tiene muchas responsabilidades y realiza varias tareas a lo largo del proceso a través del que una persona compra una casa y se convierte en propietaria de esta.
El Acreedor Hipotecario: Definición, Rol y Derechos
Por lo general, quienes toman la decisión de adquirir un inmueble solicitan un crédito hipotecario para poder realizar la compra y tener opciones de pago. Asimismo, las personas recurren a instituciones bancarias, aseguradoras u otras entidades legales que ofrecen hipotecas. Un acreedor hipotecario es quien define los términos, plazos y montos que el deudor debe cumplir.
Dentro de los elementos personales de la hipoteca, tenemos la figura del deudor y el acreedor hipotecario. Se puede definir éste como aquella persona física o jurídica que está facultada legítimamente para exigir el pago o cumplimiento de una obligación contraída frente al deudor hipotecario. Esta obligación nace de un préstamo hipotecario y el procedimiento judicial para exigir ese pago será la ejecución hipotecaria. Usualmente, el acreedor hipotecario viene a ser una entidad financiera y es el titular del derecho de hipoteca en garantía de cuyo crédito se constituye la hipoteca. Si la hipoteca es voluntaria, se le exige capacidad general de obrar.
El Gravamen Hipotecario
Una de las cosas que hará un prestamista es establecer un gravamen perfeccionado para proteger su interés en la transacción. Una vez establecido el gravamen, la casa se usará como colateral para el préstamo. Siempre y cuando el deudor continúe haciendo los pagos en tiempo y forma, el prestamista no tendrá que tomar medidas sobre el gravamen. El gravamen es importante porque le otorga al acreedor hipotecario el derecho de tomar posesión de la casa si el prestatario no cumple con la hipoteca. Una vez que una casa se haya ejecutado y se haya tomado posesión de esta, un prestamista venderá la propiedad para recuperar sus pérdidas.
Derechos del Acreedor Hipotecario
Al acreedor hipotecario le avalan los siguientes derechos, ya que el bien sigue en posesión del deudor y éste puede realizar conductas que sean perjudiciales para el bien:
Lea también: Qué hacer si te llega una citación a declarar
- Tiene derecho a pedir que el inmueble hipotecado sea vendido en pública subasta cuando el deudor no haga frente a su obligación. Es lo que se denomina la ejecución de los bienes hipotecados: la acción real hipotecaria.
- Tiene derecho a pedir que se le adjudique el bien hipotecado hasta la concurrencia de su crédito.
- También tiene derecho a perseguir el objeto hipotecado sea quien fuere el que la posea y a cualquier título que la haya adquirido.
- También tendrá derecho a que se le mejore la hipoteca, si la finca se pierde o deteriora y no pueda garantizar la seguridad de la deuda.
- Y por último tiene derecho a solicitar que el bien inmueble pase a manos de un administrador judicial si el bien sufre deterioro a causa del deudor.
Opciones Procesales para la Exigencia del Crédito Hipotecario
La introducción en la Ley de Enjuiciamiento de los procesos de ejecución de créditos garantizados con hipoteca reforzó su carácter jurisdiccional y despejó cualquier duda que pudiera plantearse sobre la aplicación a dicha actividad ejecutiva del principio de exclusividad jurisdiccional (art.117 CE). El acreedor que tiene garantizado su crédito con hipoteca podrá ejercitar su acción en cuatro procesos diferentes, quedando a su elección el que estime más adecuado, siempre que cumpla los presupuestos procesales exigidos en cada caso. El poder del acreedor de acudir a uno u otro procedimiento no proviene de un acuerdo previo con el deudor, sino directamente de la ley.
Tanto el proceso ordinario de ejecución como la ejecución hipotecaria se configuran como procesos privilegiados frente a los juicios declarativos. A consecuencia de este carácter privilegiado su incoación requiere del cumplimiento de una serie de requisitos, fundamentalmente de la existencia de la escritura pública del art.517.2.4 LEC para la ejecución ordinaria y la escritura pública de constitución de la hipoteca con los requisitos del art.682, para la ejecución hipotecaria.
El Proceso Declarativo Ordinario
Pese a que no es habitual que los créditos garantizados con hipoteca se ventilen en un proceso declarativo, el acreedor puede instar el que corresponda formulando una petición de condena ya sea porque entienda mejor protegido su derecho, bien porque carezca de algún requisito para el ejercicio de la acción en un proceso de ejecución. En estos supuestos el acreedor ejercita una acción de carácter personal, sometida al plazo de prescripción de cinco años regulado en el art.1964 CC1, que se tramita a través de las reglas del juicio declarativo que corresponda por la cuantía -normalmente el ordinario- y en el que solicita la condena del deudor, enjuiciándose la hipoteca y la deuda que la originó.
Cuando el demandante acude al juicio ordinario solicitando la resolución del contrato por la vía del art.1124 CC nada especifica la Ley, por lo que ha de aplicarse el criterio de la cuantía, de tal modo que la acción se valora por el total de lo debido (art.251 regla 8ª LEC), salvo que se reclamen únicamente los plazos vencidos en cuyo caso la regla aplicable es la del art.252 regla 4ª LEC (suma de los importes reclamados).
En las obligaciones recíprocas, el art.1124 CC perjudicado optar entre el cumplimiento y la resolución del contrato. También puede pedir la resolución aun después de haber reclamado el cumplimiento cuando este no resulte posible.
Lea también: Todo lo que debes saber sobre la citación para declarar como testigo
El Vencimiento Anticipado
Cuando se produce alguna de las circunstancias previstas en el art.1129 CC, el acreedor está facultado para exigir el cumplimiento íntegro de la obligación. El vencimiento anticipado no se produce de manera automática, pero basta con una comunicación extrajudicial del acreedor y entre los supuestos que permiten al acreedor anticipar el vencimiento de la obligación se encuentra la insolvencia sobrevenida del deudor (art.1129.1.º CC), siendo bastante la constatación de la falta de cumplimiento regular de las obligaciones exigibles. Sobrevenida la pérdida de solvencia patrimonial del deudor después del nacimiento de la obligación garantizada por hipoteca, para evitar el vencimiento anticipado es preciso que el deudor ofrezca una nueva garantía frente al incumplimiento ya producido, sin que en otro caso resulte exigible al acreedor que espere al término final de la operación para hacer efectivo su crédito. El art.1129 CC alude a las obligaciones sometidas a un término para el cumplimiento y debe entenderse que es aplicable cuando se han establecido plazos consecutivos para el pago y se produce un incumplimiento de entidad suficiente para revelar la falta de seguridad del pago del crédito.
Por lo demás es admisible que se sustituya la cláusula que regula el vencimiento anticipado por el art.24 L 5/2019 de 15 marzo, de Crédito inmobiliario, que permite declarar el vencimiento anticipado del préstamo en caso de impago por parte del deudor de, al menos, doce cuotas mensuales pues un contrato de préstamo hipotecario en el que se pacta un largo plazo de amortización, no puede subsistir sin la facultad del prestamista de darlo por vencido anticipadamente y ello de conformidad con la STJUE 26 marzo 2019.
La Reclamación Monitoria
El hecho de que el acreedor en el préstamo hipotecario disponga de diferentes cauces procesales para exigir el cumplimiento de la obligación no excluye que pueda utilizar el juicio monitorio, supuesto en el que su solicitud se funda en la escritura pública de préstamo con garantía hipotecaria que se encuadra en el art.812.1.1º LEC, en cuanto incluye la firma del deudor obtenida con intervención de fedatario. A los efectos del art.815 LEC difícilmente cabe concebir otra clase de documentos que ofrezca una buena apariencia de la deuda con garantías o fiabilidad superiores a la escritura pública. Y la certificación de saldo deudor únicamente tiene por finalidad cuantificar el importe de lo debido por el prestatario, por lo que no cabe exigir ningún otro documento adicional que justifique el impago por el prestatario de determinadas cuotas de préstamo.
El documento que habitualmente la documenta en la relación entre acreedor y deudor derivada de un préstamo hipotecario cuyas cuotas se han dejado de satisfacer por el prestatario es precisamente la certificación del saldo deudor expedida por el propio banco, junto con la escritura de préstamo hipotecario que nos permite conocer sus condiciones; no el extracto de la cuenta o los recibos impagados, que poco o nada prueban pues el recibo es medio de prueba del pago cuando obra en poder del deudor, no medio de prueba del impago cuando obra en poder del acreedor.
Este procedimiento fue concebido para articular una vía procesal rápida y eficiente al efecto de conseguir el cobro de deudas documentadas y así se recoge en la Exposición de Motivos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento civil. No fue lógicamente concebido para reclamaciones garantizadas con hipoteca porque gozan de una vía procesal especial; empero, ello no excluye la posibilidad de que el acreedor hipotecario recurra a esta vía si considera que el expresado trámite puede ser más útil a sus intereses, pese a que disponga de un trámite especial del que decide no hacer uso, siendo deber del juzgado cuidar de que no se cause perjuicio alguno al demandado, pero no puede excluir el proceso.
Lea también: Acreedores Diversos en Contabilidad
La principal ventaja de este proceso radica en su mayor agilidad en cuanto a la respuesta judicial en relación con el resto de procesos declarativos, pues analizada la petición monitoria inaudita parte debitoris, el órgano judicial requiere de pago al deudor, concediéndole un plazo de veinte días para pagar, o por el contrario oponerse. Sentado esto dos fundamentales inconvenientes convierten en residual esta modalidad procesal.
La Ejecución Común u Ordinaria
El acreedor puede acudir al proceso de ejecución común, sirviendo de título ejecutivo la escritura pública de hipoteca (art.517.2.4º LEC) y dirigirlo contra el bien hipotecado, contra el deudor y contra todos sus bienes. Si el acreedor hipotecante acude al proceso de ejecución común son aplicables las normas generales sobre la ejecución forzosa con las particularidades previstas para la ejecución dineraria. Más recientemente se acudió a esta modalidad procesal para evitar las consecuencias del examen de la abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado.
En la ejecución ordinaria no existe una previsión idéntica a la del art.695.4ª LEC y, ante la naturaleza especial del proceso de ejecución en el que no se dicta ninguna resolución estimando o desestimando un derecho y que la oposición está basada en motivos concretos cuya finalidad es estimar o desestimar si la ejecución está o no bien despachada, debe entenderse que cuando de oficio pueden apreciarse cláusulas abusivas (art.552.1 LEC) o cuando puede oponerse su existencia (art.557.1.7ª), no es posible apreciar o alegar en el procedimiento de ejecución ordinaria cualquier posible cláusula abusiva incluida en el contrato, sino solamente aquellas que fundamenten la ejecución o la cantidad exigible. La nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado determina su desaparición del contrato y sin dicha cláusula, el acreedor no puede reclamar la totalidad del capital pendiente de pago, aunque nada le impide hacerlo respecto a las cuotas que hubieran vencido al tiempo de la reclamación, con lo que la ejecución debe continuar por el importe de las mismas.
La Citación del Acreedor Hipotecario en Procedimientos de Ejecución
La citación de los acreedores hipotecarios es un paso fundamental en ciertos procedimientos de ejecución, especialmente cuando se busca la "purga de la hipoteca" respecto de un inmueble. Por ejemplo, en un procedimiento ejecutivo de obligaciones de dar, la parte ejecutante puede solicitar que se cite al acreedor hipotecario del ejecutado para producir el efecto de la purga de la hipoteca, cumpliendo con la normativa aplicable.
Bajo el sistema anterior, tanto el embargo como su anotación preventiva venían siendo decretados en los supuestos de ejecución del crédito hipotecario por la vía del juicio ejecutivo. Para CACHÓN CADENAS -ya en el año 1991- resultaba superfluo insistir en este tema y era cuestión pacífica en la doctrina procesalista que el embargo de un bien hipotecado era innecesario. Bastaba indicar que la ley prescindía, sin más, del embargo cuando se trataba de un proceso de ejecución que recaía únicamente sobre los bienes hipotecados (ex. art.131 LH).
El Registrador, con arreglo a lo dispuesto en el art.143 RH, hace constar, por nota al margen de la correspondiente inscripción de hipoteca, que ha expedido la certificación de cargas. Este artículo distingue dos supuestos: por una parte, que ya conste anotación preventiva de embargo -porque no sea el bien especialmente hipotecado-en cuyo caso el Registrador tiene que hacer constar la expedición de la certificación de cargas por nota al margen de la anotación de embargo practicada; y, por otra parte, que no conste anotación preventiva de embargo -porque sea el bien especialmente hipotecado- en cuyo caso el Registrador tiene que hacer constar la expedición de la certificación de cargas por nota al margen de la correspondiente inscripción de hipoteca. La última frase de este párrafo segundo del artículo del Reglamento: «No procederá la extensión de esta nota si antes no se ha hecho la anotación preventiva del embargo correspondiente», ha de entenderse referida solo a aquellos casos en los que la anotación preventiva es necesaria, es decir respecto de bienes no hipotecados especialmente.
En definitiva, cuando la ejecución se dirige exclusivamente contra bienes pignorados o hipotecados en garantía de la deuda por la que se procede, nada impide que cuando además del bien grabado con la prenda o hipoteca se persigan otros bienes por el cauce del procedimiento común, le sean de aplicación en la medida de lo posible a esta ejecución las normas recogidas en el capítulo destinado al procedimiento especial, siempre y cuando dicha ejecución se siga respecto de los bienes hipotecados. Así acontece en lo relativo a la emisión de la certificación de dominio y cargas dado que ningún óbice procesal impide que, en la persecución de los bienes hipotecados, aún por la vía del procedimiento de ejecución ordinario o común, pueda reclamarse del Registro de la Propiedad la certificación del art.688 LEC, que no es sino la del art.656 del mismo texto legal referida al procedimiento de apremio.
Para evitar estos efectos tan distorsionadores, resulta preciso que desde el primer momento (el mandamiento de anotación), se ponga de manifiesto en el Registro de la Propiedad que el crédito que da lugar a la ejecución es el crédito garantizado con la hipoteca que es, de ese modo, objeto de realización, haciéndose constar por nota al margen de la hipoteca ejecutada su relación con la posterior anotación de embargo, por la que publica la ejecución por los trámites del procedimiento ejecutivo ordinario.
tags: #citacion #de #los #acreedores #hipotecarios #procedimiento