Desde que rige el DNU 70/2023 y el mercado quedó mucho menos regulado, los alquileres de vivienda comenzaron a pactarse mayormente en pesos y con ajustes periódicos por inflación. Redactar correctamente la cláusula de ajuste de alquiler en un contrato es clave para proteger los intereses de propietarios e inquilinos.
Tras los cambios normativos de finales de 2023, los contratos de alquiler volvieron a regirse principalmente por el Código Civil y Comercial. Esto significa que las partes pueden pactar libremente la periodicidad y el índice de ajuste del alquiler. Ya no existe la restricción de la antigua Ley de Alquileres 27.551 que imponía aumentos anuales según un índice fijo.
Ahora es posible acordar ajustes trimestrales, cuatrimestrales, semestrales u otras frecuencias, siempre que queden claramente estipuladas en el contrato. Además, se explicitó que la prohibición general de indexación (Ley de Convertibilidad) no aplica a los alquileres de vivienda. En otras palabras, es totalmente legal incluir cláusulas de actualización usando índices económicos, porcentajes u otras referencias, sin temor a su nulidad.
Según indican en las inmobiliarias, lo más habitual pasó a ser fijar alquileres con dos años de duración y con actualizaciones cada 3 o 4 meses según el Índice de Precios al Consumidor (IPC) nacional del INDEC o sus equivalentes locales (como el IPCBA de CABA).
Seguramente se ha escuchado hablar de la cláusula ICL en contratos de alquiler. Bajo la ley anterior, era común pactar una actualización anual mediante el Índice para Contratos de Locación (ICL) publicado por el BCRA. Con la nueva normativa, el ICL dejó de ser obligatorio. Esto no significa que ya no se use, sino que las partes pueden seguir eligiéndolo como referencia si así lo desean. Sin embargo, ahora existe la posibilidad de optar por otros índices o métodos de actualización, e incluso combinar fórmulas.
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El Problema de la Ambigüedad en las Cláusulas de Ajuste
Sin embargo, ahora, cuando toca aplicar la primera indexación, en ciertos casos se presenta un problema imprevisto: el contrato firmado no fue suficientemente claro sobre cómo calcular el nuevo monto, y eso abre una disputa entre el propietario y su inquilino.
¿Cuál es el error común en los contratos que provoca discusiones? El inconveniente es que algunos contratos se limitaron a indicar que, al llegar el mes del ajuste, el monto a pagar será actualizado según el aumento acumulado del IPC. Pero no precisaron un detalle clave: qué meses exactos hay que tomar cada vez para el cálculo.
El olvido es relevante porque las estadísticas oficiales de inflación arrastran siempre un pequeño desfasaje temporal. Así, el índice de junio se publicará el 12 de julio; el IPC de julio se conocerá recién el 14 de agosto; y así sucesivamente.
Entonces, por ejemplo, si el próximo 1° de julio tocara realizar el primer ajuste cuatrimestral por inflación de un alquiler que había empezado el 1° de marzo, ¿cómo habría que determinar el nuevo monto? Como es obvio, el 1° de julio, cuando se intente hacer la cuenta, todavía no se sabrá oficialmente cuánta inflación hubo entre marzo y junio. El dato más reciente publicado será el de mayo. Faltarán casi dos semanas para conocer el de junio (el cuarto mes de ese alquiler).
El dueño de la vivienda del ejemplo, entonces, podría pretender que la cuestión se resuelva tomando los últimos cuatro meses publicados: la inflación de febrero, marzo, abril y mayo. Pero el inquilino exigirá esperar unas semanas, hasta poder calcular el aumento con los datos de inflación de marzo, abril, mayo y junio, evitando así incluir el alto porcentaje de febrero (que además, fue un mes previo a su ingreso en la vivienda).
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Cómo Redactar el Contrato para Evitar Conflictos en los Ajustes
Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), indicó a Clarín: "Siempre hay que aclarar en el contrato qué criterio se usará. Sea cual sea, debe estar explicado en detalle. De lo contrario, se da lugar a que aparezcan los conflictos."
Para redactar una cláusula de ajuste clara y legal, es fundamental definir:
- La periodicidad (trimestral, cuatrimestral, semestral u otra frecuencia pactada).
- El índice o método de ajuste (IPC, ICL o un porcentaje fijo acordado).
- El modo de cálculo (cómo se aplicará la variación sobre el monto vigente).
- La fecha del primer ajuste para evitar interpretaciones distintas.
Elementos Clave para una Cláusula de Ajuste Clara
La siguiente tabla resume los puntos esenciales a considerar al redactar una cláusula de ajuste por inflación:
| Elemento Clave | Descripción |
|---|---|
| Periodicidad | Frecuencia con la que se aplicará el ajuste (trimestral, cuatrimestral, semestral u otra frecuencia pactada). |
| Índice o Método de Ajuste | Referencia elegida para la actualización (IPC, ICL, porcentaje fijo acordado u otra combinación de índices). |
| Modo de Cálculo | Cómo se aplicará la variación del índice sobre el monto de alquiler vigente. |
| Meses de Referencia | Especificar claramente qué meses exactos se tomarán para el cálculo del índice en cada ajuste, evitando ambigüedades. |
| Fecha del Primer Ajuste | Indicar el día exacto en que comenzará a regir la primera actualización. |
| Procedimiento ante Demoras | Definir qué hacer en caso de retraso en la publicación de los índices oficiales. |
Ahora bien, ¿qué debería decir concretamente la cláusula de indexación para no dar lugar a múltiples interpretaciones? Los referentes del sector inmobiliario hoy proponen básicamente dos opciones y brindan ejemplos concretos de redacción para utilizar.
Opción 1: Aclarar que se usarán los índices de meses anteriores
Una alternativa es que las partes convengan que el cálculo del ajuste se hará al final de cada período con los índices más recientes disponibles, sin importar que esas estadísticas no coincidan exactamente con los meses de ocupación de la vivienda.
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Si eso fuera lo pactado, tomando como ejemplo un contrato con ajuste trimestral por el índice de inflación porteño IPCBA, desde CAPRA sugieren redactar la cláusula así:
“A los efectos de realizar el cálculo indexatorio se tomará la acumulación de inflación registrada de los tres meses anteriores al último mes de entrada en vigencia del nuevo trimestre, y se aplicará sobre el monto de alquiler mensual abonado en el trimestre anterior."
"Se transcribe el siguiente ejemplo: para calcular la indexación del nuevo trimestre que inicia en noviembre y finaliza en enero, se tomará la sumatoria de la inflación de los meses de julio, agosto y septiembre, sin tomar la del mes de octubre. Luego, para calcular la indexación del trimestre siguiente (febrero a abril), se tomará la sumatoria de la inflación de los meses de octubre, noviembre y diciembre, sin tomar los registros del mes de enero."
Además, recomiendan incluso dejar asentado qué pasaría si hubiera un retraso inesperado en la publicación de los datos oficiales, con un texto de este tipo:
"Si en algún mes la Dirección General de Estadística y Censos del GCBA se retrasara en la publicación del índice, el ajuste se hará con las cifras mensuales publicadas y el alquiler será abonado provisoriamente como 'a cuenta' del definitivo. Cuando se publique la variación mensual retrasada, la factura complementaria será enviada y abonada dentro de los cinco (5) días de recibida.”
Opción 2: Fijar un pago provisorio y una corrección posterior
Marta Liotto, dueña de Liotto Propiedades y ex presidenta del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad (Cucicba), comentó que, como la inflación fue bajando notoriamente mes a mes, en muchos contratos hoy se prefiere establecer otro criterio: no usar datos anteriores al inicio del contrato. Simplemente, cuando llega el momento del ajuste, el inquilino hará un primer pago provisorio calculado con los datos más recientes disponibles. Y apenas se difunda el índice faltante, abonará la diferencia.
"Se hace un pago a cuenta utilizando la información del mes anterior, y una vez publicado el índice nuevo se efectúa el ajuste. Pero todo debe estar aclarado en el contrato", indicó Liotto.
Si se hiciera un acuerdo de este tipo, desde CAPRA sugieren que quede plasmado en el contrato con una redacción como esta:
“A los efectos de realizar el cálculo indexatorio se tomará la acumulación de inflación registrada de los tres meses anteriores al último mes de entrada en vigencia del nuevo trimestre, y se aplicará sobre el monto de alquiler mensual abonado en el trimestre anterior."
"Se transcribe el siguiente ejemplo: para calcular la indexación del nuevo trimestre que inicia en noviembre y finaliza en enero, se tomará la sumatoria de la inflación de los meses de agosto, septiembre y octubre."
"Como el alquiler se pagará dentro de los primeros 10 días de noviembre y a esa fecha no se contará con el índice de octubre, que recién se publicará a partir del 15 de noviembre, el ajuste se hará con las cifras mensuales publicadas y el alquiler será abonado provisoriamente como 'a cuenta' del definitivo, y hasta que se publique la variación mensual retrasada."
"La factura complementaria será enviada y abonada dentro de los cinco (5) días de recibida y así se procederá en los trimestres subsiguientes.”
La visión de Inquilinos Agrupados: No pagar hasta saber el número definitivo
La entidad Inquilinos Agrupados, sin embargo, indicó a Clarín que rechaza ambas propuestas de redacción. La primera, según plantearon, por "tomar una inflación de un período que no está en el contrato". Y la segunda, por exigir un pago provisorio cuando aún no es posible calcular el nuevo monto.
"Lo más importante es aclarar que es ilegal tomar índices de períodos fuera del contrato, y que también es ilegal hacer 'proyecciones o estimaciones' del índice que publicará el INDEC", dijo Gervasio Muñoz, referente de la agrupación. Entienden allí que eso va en contra del Código Civil y Comercial, aun con las modificaciones que hizo el DNU 70/2023.
"La solución es firmar contratos en donde quede claro que se pagan los alquileres una vez se conozca el índice de inflación. O sea, a partir del día 15. Del 15 al 20, por ejemplo", sugirió.
¿Cómo Solucionar la Falta de Precisión en Contratos ya Firmados?
Según los especialistas, si el contrato firmado es ambiguo en este punto, los caminos son básicamente dos: el ideal es llegar a un acuerdo negociado, y si no fuera posible, recurrir a la Justicia.
"Si no se explicó en el contrato cómo aplicar el índice de inflación, lo más lógico es que el inquilino haga un pago a cuenta calculado con los datos disponibles y que luego se le cobre la diferencia al conocerse el nuevo índice", consideró Abatti.
Para Inquilinos Agrupados, en cambio, el inquilino sólo debería pagar el alquiler actualizado una vez que se publique el índice del mes anterior, sin hacer pagos a cuenta. "Es ilegal cualquier método que intente 'adivinar' la inflación o establecerla por fuera del periodo del contrato", insistió Muñoz.
Marta Liotto añadió: "Lo que hoy planteamos desde las inmobiliarias es que llegó el momento del diálogo, de conversar." Y recordó que ahora la situación es muy diferente a la del año pasado: la oferta de viviendas en alquiler se recuperó y los precios en el mercado subieron mes a mes muchísimo menos que el IPC. "Entonces, hoy en día, si el propietario se pone demasiado exigente con el ajuste, su alquiler va a quedar muy por encima del valor de mercado, y puede terminar perdiendo al inquilino", advirtió Liotto.
Ejemplos de Redacción de Cláusulas de Ajuste
Para lograr una mayor claridad y evitar futuras disputas, aquí se presentan dos ejemplos de cómo redactar cláusulas de ajuste:
- Cláusula con índice oficial (IPC): "Las partes acuerdan que el canon locativo se actualizará en forma trimestral aplicando la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) publicado por el INDEC."
- Cláusula combinada con tope anual: "Las partes convienen un ajuste cuatrimestral del 10%. No obstante, si la inflación acumulada medida por el IPC superara el 40% en un año, el locador podrá optar por aplicar ese índice."
En todos los casos, mantené la redacción simple y evitá tecnicismos innecesarios. Si usás siglas poco conocidas, aclarálas entre paréntesis. Antes de firmar, informate sobre cómo se están redactando contratos similares en tu zona: hoy en Provincia de Buenos Aires es común ver contratos de 24 meses con ajustes trimestrales por IPC o ICL. Revisá que no queden cabos sueltos en la redacción, ya que cada cifra, índice y fecha debe estar bien definida.