Determinar si un terreno ha sido objeto de deducciones fiscales es un paso crítico al gestionar la enajenación de bienes inmuebles. Para realizar correctamente el cálculo del ISR por enajenación de inmuebles, es necesario comprender las diferentes variaciones y el tratamiento fiscal específico del terreno en comparación con la construcción.
Generalmente, los deducibles de terreno son no depreciables, mientras que las deducciones de construcción sí lo son. Al analizar el costo de adquisición, debemos considerar el ajuste por inflación: las fechas tienen una diferencia de 6 años, comparando ambos factores (1.3695 vs 1.32) y tomando el mayor para obtener el total de deducciones.
Esquemas para la deducción de terrenos
Si tu objeto social como contribuyente es el desarrollo inmobiliario, podrás darle distintos tratamientos fiscales a los terrenos que adquieras y destines a dicho desarrollo. El artículo 6o del CFF señala que es potestad de los contribuyentes aplicar las disposiciones fiscales atendiendo a la vigencia y temporalidad de la causación del tributo; en tal virtud, los terrenos en comento se podrán deducir bajo cualquiera de los siguientes esquemas:
- Acumulación de la ganancia por la enajenación de terrenos: Se determina restando del ingreso obtenido por su enajenación el monto original de la inversión, mismo que podrás ajustar multiplicándolo por el factor de actualización correspondiente al periodo comprendido desde el mes de adquisición y hasta el mes inmediato anterior a aquel en el que se realice la enajenación (art. 21, LISR).
- Deducción de erogaciones estimadas: Aplicable a los costos directos e indirectos de obras o de la prestación del servicio, en donde se incluyen los terrenos, en proporción a los ingresos obtenidos en cada ejercicio respecto del total de ingresos de la obra (art. 30, LISR).
- Estímulo fiscal: Permite deducir el costo de adquisición de los terrenos en el ejercicio en el que los adquieran, siempre y cuando su enajenación se efectúe en cualquiera de los ejercicios siguientes, y se acumule un monto equivalente al 3 % del monto deducido en cada uno de ellos desde su adquisición.
Consideraciones sobre inversiones y mejoras
Es importante distinguir entre el costo de adquisición y las mejoras realizadas al terreno. De acuerdo con la normativa vigente, las inversiones que podrán ser deducibles en términos del art 148 fr II de la LISR son precisamente las que se destinen a construcciones, a edificaciones, mas no las realizadas en un terreno, como podrían ser emparejamientos o limpieza. Aunque el terreno no se deprecia, se debe analizar si los gastos incurridos califican como costos deducibles conforme a los artículos pertinentes de la LISR.
En el caso de personas físicas que enajenan un terreno, el costo suele limitarse a los puntos I, III y IV del artículo 148 de la LISR: costo comprobado de adquisición, gastos notariales y comisiones. Cuando se tenga duda sobre la deducción previa, es fundamental revisar la escritura pública en la que conste la adquisición, donde debe asentarse si el contribuyente optó por aplicar algún estímulo fiscal específico.
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Resumen de tratamientos fiscales para terrenos
| Esquema de Deducción | Fundamento Legal | Característica Principal |
|---|---|---|
| Ajuste por Inflación | Art. 21 LISR | Actualización del monto original de inversión. |
| Costos Estimados | Art. 30 LISR | Proporcional a ingresos en desarrollos inmobiliarios. |
| Estímulo Fiscal | Art. 103 LISR | Deducción en ejercicio de adquisición bajo condiciones. |
Recuerda que esta información no constituye una asesoría personal sino criterios generales. Es fundamental asesorarte con profesionales del área tributaria y legal para aprovechar al máximo estos beneficios fiscales, mantener un registro detallado de los gastos y asegurarte de cumplir con todas las regulaciones vigentes.
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