Los juristas Felipe de la Mata Pizaña y Roberto Garzón Jiménez definen al Régimen de Propiedad en Condominio como “la modalidad del derecho real de propiedad por la cual cada uno de los dueños de las unidades de propiedad exclusivas (llamados condóminos) tienen pleno dominio sobre las mismas, conjuntamente con derechos de copropiedad sobre las áreas comunes de un bien inmueble jurídicamente dividido.” Es decir, los jurisconsultos antes citados parten de la teoría que emana de la Ley de Propiedad en Condominio del Distrito federal, el cual considera al Condominio como un híbrido en el que coexisten derechos de propiedad y de copropiedad.
Al constituir este régimen, la propiedad privada no se convierte en propiedad común, cada propietario disfrutará de sus derechos en términos de lo previsto por la legislación civil. Es el acto jurídico formal por medio del cual los propietarios de un inmueble declaran su voluntad de establecer esa modalidad ante notario público, para su mejor aprovechamiento, y de esa forma, las personas teniendo un derecho privado, comparten espacios de uso y propiedad común, necesarios para el adecuado disfrute del inmueble.
¿Tiene el condominio personalidad jurídica propia?
Ninguna de las disposiciones de la propia ley ni su interpretación jurídica permiten concebir al condominio por sí mismo considerado con el carácter de persona moral con capacidad para ser titular de derechos o sujeto de obligaciones, ni permiten entender que la constitución de ese régimen autoriza el uso de una denominación a modo similar al de las sociedades. El régimen de propiedad en condominio para efectos de sus obligaciones fiscales carece de personalidad jurídica propia, ya que ni la ley especial ni la LISR le reconocen tal carácter.
Sin embargo, existen matices importantes:
- Solo algunos estados como Baja California Sur, Jalisco, Sinaloa y Querétaro reconocen al régimen en condominio como una entidad con personalidad jurídica propia.
- El SAT establece en la regla 3.1.20. de la RMISC 2023, que aquellas personas morales del régimen en condominio que se ubican en las entidades federativas en las que sus legislaciones locales les reconocen personalidad jurídica, podrán tributar conforme al Título III de la LISR “Del Régimen de las Personas Morales con fines no lucrativos”.
- Pese a que la legislación local no otorgue personalidad jurídica propia, este puede constituirse en una asociación civil (AC) que administre las cuotas condominales.
Estructura operativa y fiscal
Para un buen funcionamiento y con el objetivo de cumplir con las obligaciones, el condominio debe tener:
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- Administrador: persona física o moral designada por la asamblea para desempeñar la función de administración.
- Asamblea: órgano supremo del condominio, conformada por la reunión de todos los condóminos para resolver asuntos de interés común.
- Condómino: persona física o jurídico-colectiva, que tiene la propiedad o la titularidad de los derechos fideicomitidos sobre una o varias unidades de propiedad exclusiva.
Tratamiento de las cuotas y obligaciones fiscales
En el caso de condominios donde no se les reconoce personalidad jurídica para los efectos fiscales, ni se constituyan en una AC, los actos serán efectuados directamente por la persona que contraten o designen para su administración. Será el administrador quien deberá inscribirse en el RFC y quién cumplirá las obligaciones fiscales y legales. Respecto a la facturación, no se está obligado a emitir CFDIS por las cuotas condominales, pues estas no tienen la naturaleza de una contraprestación por un servicio.
Tabla de consideraciones fiscales básicas
| Concepto | Tratamiento |
|---|---|
| Cuotas de mantenimiento | No causan IVA por no ser contraprestación de servicio. |
| Servicios de administración | Causan IVA y este será acreditable. |
| Régimen ISR (si es AC) | Título III LISR (No contribuyentes). |
| Gastos comunes | Deducibles proporcionalmente según indiviso. |
El régimen de condominio en principio no causa el ISR, debido a que no genera utilidad alguna; sin embargo, puede llevar a cabo actos gravados por el ISR y el IVA, como es el caso del arrendamiento de las áreas comunes. En tales supuestos, se debe cumplir con las obligaciones fiscales respectivas. Aquellas asociaciones civiles constituidas para administrar condominios, al ser personas morales, deberán llevar contabilidad, lo que implica enviar la contabilidad electrónica al SAT mediante el buzón tributario.
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