La enajenación de un bien inmueble se refiere a la venta de una propiedad, siendo esta una casa, un edificio, una construcción o cualquier otra similar que se asemeje a las anteriores y que se encuentre adherida al suelo. Esta actividad permite transmitir derechos y obligaciones hacia otra persona denominada adquirente o comprador, quien puede destinar el inmueble para casa habitación o para fines comerciales.
El artículo 9o., fracción II de la Ley del Impuesto al Valor Agregado (LIVA), establece que no se pagará el impuesto en la enajenación de bienes, tales como las construcciones adheridas al suelo, destinadas o utilizadas para casa habitación. Esta disposición busca evitar el encarecimiento de la vivienda, considerándola un artículo de primera necesidad y de consumo popular.
Contradicción de criterios en la construcción integral
Existen casos en que una inmobiliaria contrata la prestación del servicio de construcción integral de inmuebles destinados a casa habitación con el objeto de enajenar las viviendas. Sobre este punto, el Pleno en Materia Administrativa del Primer Circuito ha analizado la existencia de sentencias resueltas en sentidos opuestos:
- Postura a favor de la devolución: Algunos tribunales concluyeron que el servicio de construcción integral, cuando es contratado por una persona moral (inmobiliaria), sí se encuentra sujeto al beneficio fiscal por estar exentas tanto la construcción como la enajenación, teniendo derecho a la devolución del IVA trasladado.
- Postura en contra de la devolución: Otros tribunales determinaron que la inmobiliaria no tiene derecho a la devolución, argumentando que no se trata de una operación directa con el consumidor final.
Resolución del Pleno de Circuito
Frente a esta contradicción, el Pleno resolvió que no procede la devolución del IVA cuando una inmobiliaria contrate la prestación de servicios para la construcción de un inmueble que posteriormente enajenará. Los argumentos principales son:
- Para que sea aplicable la exención, la enajenación o el servicio debe realizarse directamente con el consumidor final.
- El servicio de construcción que contrata una inmobiliaria es una prestación de servicios por la que se está obligado a aceptar la traslación del impuesto, en términos del artículo 3o. de la Ley del IVA.
- Si una persona moral adquiere un terreno y construye una casa para su venta, la actividad está exenta; pero si contrata a otra empresa para la prestación del servicio de construcción, esta última debe trasladar el IVA.
Implicaciones fiscales y operativas
La interpretación de estos criterios genera que la inmobiliaria deba asumir el costo del IVA trasladado por el constructor, el cual no será acreditable. Indefectiblemente, esto obliga a la empresa a trasladar dicho monto al consumidor final a través del precio del inmueble, volviendo nugatorio el beneficio que el legislador plasmó originalmente para no encarecer la vivienda.
Lea también: NIC y Construcciones
La siguiente tabla resume las condiciones generales para la aplicación de la exención según el criterio predominante:
| Escenario | Tratamiento de IVA | Justificación |
|---|---|---|
| Enajenación directa al consumidor final | Exento | Cumple con el fin social de acceso a la vivienda. |
| Inmobiliaria contrata constructor externo | Gravado (16%) | No hay relación directa con el consumidor final en la prestación del servicio. |
| Persona moral construye con recursos propios | Exento | Se considera construcción integral del inmueble. |
En conclusión, el objetivo de la exención de IVA a la enajenación de casa habitación es resolver o aliviar el problema de escasez de vivienda. Sin embargo, la falta de comprensión de la dinámica de los negocios por parte de los juzgadores genera criterios con los cuales se dificulta la aplicación efectiva de este beneficio, impactando directamente en la estructura de costos de los desarrolladores inmobiliarios.
Lea también: Construcciones en Curso: Normativa Aplicable
Lea también: Consejos para una Auditoría Contractual sin Problemas
tags: #construcciones #adheridas #al #suelo #iva