Si vives en un edificio de departamentos o en un fraccionamiento con áreas privadas y comunes, tu propiedad está sujeta al Régimen de Propiedad en Condominio.
Entender este concepto es vital, especialmente si estás planeando vender, ya que influye en la documentación legal y en el valor de tu inmueble.
El régimen de condominio es un modelo de propiedad bajo el cual un individuo o múltiples propietarios de una estructura de inmueble establecen una forma particular de tenencia.
El régimen condominial es un sistema donde una propiedad se divide en unidades privadas, como departamentos, que son de propiedad exclusiva de diferentes dueños.
¿Qué es el Régimen de Propiedad en Condominio?
Es una figura jurídica que permite que una persona sea dueña exclusiva de su vivienda (unidad privativa) y, al mismo tiempo, copropietaria de las áreas comunes (pasillos, elevadores, jardines, cimientos, techos).
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En este régimen, cada condómino posee un derecho único y exclusivo sobre su Unidad de Propiedad Privativa, es decir, su espacio residencial o comercial individual.
A su vez, los condóminos comparten los derechos y responsabilidades asociados con las áreas y servicios comunes del inmueble.
Cuando todo el edificio en su totalidad es materia de copropiedad, cada uno de los copropietarios tiene una parte alícuota sobre todas y cada una de las cosas que integran la construcción.
De tal forma, aun cuando existe el dominio exclusivo sobre diferentes pisos a favor de distintas personas, hay un conjunto de bienes que son comunes, entre ellos el terreno sobre el cual se ha construido el edificio.
Regulación Legal en México
En México, este régimen se formaliza ante un Notario Público y se inscribe en el Registro Público de la Propiedad.
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La regulación del Condominio en nuestra legislación se basa en los conceptos de Condominio establecidos en el artículo 951 del Código Civil del D.F.
Constitución del Condominio
Los constituyentes del condominio, deberán declarar su voluntad en escritura pública con el contenido que establece el artículo 974 del Código Civil.
De acuerdo al artículo 980, es condómino, la persona física o moral titular de un derecho sobre la propiedad exclusiva dentro de un terreno, del cual puede usar, gozar y disponer con las limitaciones que señala el Código Civil, así como enajenar o gravar su propiedad exclusiva sin consentimiento de los demás condóminos.
Respecto de los bienes propios de cada condómino, el artículo 980 señala que éste será dueño exclusivo de su piso, departamento, vivienda, casa, local, lote o terreno delimitado, y será copropietario de los elementos que sean necesarios o convenientes para la existencia estructural, seguridad, comodidad de acceso o recreo, ornato u otro fin semejante.
Antecedentes Históricos
Para los juristas franceses la indivisión o copropiedad era una situación excepcional, porque decían que era contraria a la naturaleza del derecho de propiedad.
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Antes de la Revolución Francesa, la copropiedad por pisos no era usual, con excepción de las ciudades de Grenoble y Rennes.
En Grenoble, al ser una ciudad encerrada entre Murallas, carecía de espacio, y por tanto obligaba a la construcción de varios pisos con un elevado costo.
Esta forma de copropiedad, comenzó a tener utilidad en la ciudad de México pasando a grandes capitales o ciudades turísticas, como Cuernavaca, Acapulco, Veracruz, Guanajuato, San Miguel de Allende, Mazatlán, entre otras.
Allí, al morir una persona dueña de una finca de gran tamaño, hacía divisiones entre sus hijos, nietos y demás parientes, asignando a cada heredero una parte exclusiva de la propiedad, pero imponía en su testamento la voluntad para que las partes comunes tales como el suelo, los cimientos, sótanos, patios, pozos, escaleras, corredores, cubiertas, canalizaciones, desagües, servidumbres, jardines comunes y patios de recreo, fueran aprovechadas en forma pacífica, equitativa, cortes y afectuosa por los diferentes dueños en el uso de los servicios indispensables para el aprovechamiento total de la finca y para llevar a cabo el mantenimiento y las reparaciones necesarias en las partes comunes.
Elementos Clave del Régimen de Propiedad en Condominio
1. Áreas Privativas vs. Áreas Comunes
En un condominio, el propietario tiene su unidad privada, pero comparte las áreas comunes con otros.
- Privativas: Tu departamento o casa, incluyendo el cajón de estacionamiento y bodega si así lo estipula la escritura.
- Comunes: Albercas, gimnasios, áreas verdes, escaleras y muros de carga. El mantenimiento de estas áreas es responsabilidad de todos.
2. El Reglamento del Condominio
Es el "manual de convivencia" legal. Define las reglas sobre mascotas, ruidos, remodelaciones y el uso de las amenidades.
Estipula las reglas específicas por propiedad, cada condominio tiene uno propio y se define con base en las necesidades del mismo.
Sobre el Reglamento de Funcionamiento y Administración del Condominio o Conjunto Condominal, éste determinará los casos en que la ley lo permita, los derechos y obligaciones de cada uno en los condóminos, las modalidades del funcionamiento de los servicios y las limitaciones sobre el derecho de usar tanto los bienes comunes como los propios.
Si vas a vender, el comprador querrá saber qué dice este reglamento.
3. La Cuota de Mantenimiento
Es la aportación económica para conservar las áreas comunes.
Los condóminos deben pagar las cuotas de mantenimiento, respetar las normas del reglamento y cuidar las áreas comunes.
Dato importante para vendedores: Para poder escriturar la venta de tu departamento en México, el Notario te pedirá una Constancia de No Adeudo de Mantenimiento emitida por el administrador.
Si un condómino no paga, el administrador emite un aviso formal.
Tipos de Condominios en México
Existen diferentes tipos de condominios, adaptándose a las necesidades y estructuras de las propiedades:
| Tipo de Condominio | Descripción |
|---|---|
| Vertical | Edificios de departamentos. |
| Horizontal | Fraccionamientos o privadas donde cada casa tiene su terreno, pero comparten calles o áreas verdes. |
| Mixto | Combinación de locales comerciales y viviendas. |
Venta de Propiedades Bajo Régimen de Condominio
Requisitos Legales para Vender
Si vas a vender tu propiedad, asegúrate de tener estos documentos alineados:
- Escritura con Régimen de Propiedad en Condominio: Debe especificar el indiviso (el porcentaje que te corresponde de las áreas comunes).
- Reglamento interno: Una copia para el nuevo dueño.
- Pagos al corriente: Tanto de mantenimiento como de las cuotas extraordinarias aprobadas en asamblea.
Influencia en el Valor de la Propiedad
¿Cómo influye el régimen en el valor de tu casa?
Un condominio bien administrado aumenta la plusvalía.
Si las áreas comunes están descuidadas o hay muchos vecinos morosos, el valor de tu metro cuadrado puede bajar.
Por eso, en Habimetro, tomamos en cuenta la ubicación y el estado del entorno para darte un precio justo.
Gobierno del Condominio: La Asamblea
La asamblea, es la máxima autoridad del consorcio de propietarios, sus resoluciones son obligatorias, aun para los ausentes, residentes.
Régimen de máxima autoridad para tomar decisiones sobre el inmueble.
Las decisiones importantes se toman en la Asamblea General de Condóminos, donde cada propietario tiene voz y voto.
Extinción del Condominio
La extinción de un condominio puede ocurrir por varias razones:
- Por acuerdo de los condóminos que representen el 75% del valor total del condominio, por resolución de la asamblea con la representación de por lo menos el 76% de los condóminos.
- Que el valor total del condominio se concentre en una sola persona, en cuyo caso sólo se extinguirá si el condómino hace la declaración de voluntad en tal sentido.
- Por la destrucción total o de las tres cuartas partes del condominio, y cómoda división del terreno y de los bienes a petición de los condóminos.