Uno de los términos que generan más dudas es el “valor catastral”. Desgranamos qué es el valor catastral de un inmueble y qué función tiene como referencia administrativa y económica. Conocer este indicador y sus aplicaciones es fundamental para cualquier operación inmobiliaria.
El valor catastral es una herramienta que te permite evaluar de manera profunda un inmueble, una edificación o un terreno para conocer la estimación del valor monetario. Cada inmueble tiene un valor catastral, expresado en una cantidad monetaria que se actualiza cada año.
¿Qué es el Catastro Inmobiliario?
Antes de saber qué es el valor catastral de la vivienda debemos saber qué es el catastro. El catastro inmobiliario es un registro gestionado por el Ministerio de Hacienda mediante el cual se recogen los distintos bienes inmuebles -ya sean de carácter urbano o rústico-. Todos los bienes inmuebles que se encuentran en el territorio nacional deben estar inscritos en el catastro, ya que de esta manera se compila toda una serie de datos necesarios para calcular algunos impuestos relacionados.
El valor catastral de una vivienda se incluye en este registro administrativo, en el que se recogen las características físicas, económicas y jurídicas de todos los bienes inmuebles. Tras hacer un censo, el catastro registra y crea estadísticas de todos los datos de cada inmueble en su territorio.
¿Qué es el Valor Catastral de una Vivienda?
El valor catastral es la valoración de un inmueble que realiza la Dirección General del Catastro, dependiente del Ministerio de Hacienda. Por tanto, se trata de un valor monetario que la Administración asigna a cada bien inmueble. Cada bien inmueble registrado en el catastro tiene una referencia y un valor catastral. Este último valor se calcula en base a una serie de parámetros que forman parte de la descripción de la vivienda.
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¿Cómo se Calcula el Valor Catastral?
Para realizar el cálculo del valor catastral de una vivienda se toma como referencia el mercado inmobiliario. A la hora de inscribir un inmueble en el catastro se deben introducir datos como la superficie del inmueble, su ubicación y el tipo de construcción. Mediante estas y otras informaciones se fija el valor del inmueble fijado por la administración. Se determina de manera objetiva, teniendo en cuenta factores como el valor del suelo, la antigüedad de la construcción y su calidad, su superficie, su localización o el tipo de uso.
El valor catastral no puede superar al valor de mercado, por lo que se aplica un coeficiente de minoración del 0,5%. En ese cálculo se incluyen: La localización de la vivienda, las características del suelo y urbanísticas, y los costes de construcción y promoción empresarial. Los colegios de valuadores y notarios públicos que estén certificados por la Sociedad Hipotecaria Federal son quienes pueden calcular el valor catastral de una propiedad. En su reporte, deben sumar el valor catastral del suelo más el valor catastral de la construcción. Existen muchos factores que debes tener en consideración, especialmente las características físicas de la propiedad y los servicios de su entorno.
El valor catastral se actualiza mediante coeficientes aprobados en las Leyes de Presupuestos Generales del Estado.
¿Para Qué Sirve el Valor Catastral? Su Utilidad Tributaria y Económica
Este valor es importante tanto para el propietario de la vivienda como para el municipio donde se encuentra. El valor catastral tiene, principalmente, una utilidad tributaria, pues las administraciones utilizan la referencia catastral para calcular los impuestos que cada persona debe pagar en relación con su vivienda.
El valor catastral de la vivienda afecta directamente al cálculo de toda una serie de impuestos. Algunos de ellos son:
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- El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), siendo este valor la base para su pago.
- El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), siendo un factor a tener en cuenta en la declaración de la renta.
- El Impuesto sobre el Patrimonio (IP).
- El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).
- El Impuesto de Transmisiones y Sucesiones Patrimoniales en una compraventa de vivienda.
- La plusvalía municipal, es decir, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza urbana.
Además, la referencia catastral es un dato que se debe introducir al rellenar la Declaración de la Renta. Si vas a iniciar con la compraventa de una propiedad y te preguntas, ¿el valor catastral para qué sirve? Su papel fundamental reside en la determinación de estas obligaciones fiscales.
La actualización del valor catastral de una vivienda puede influir en el valor de referencia: si el primero sube, también lo hace el segundo. Y, en consecuencia, también se verán afectados los impuestos que acabamos de mencionar.
Referencia Catastral: El Identificador Único
La referencia catastral es el identificador oficial y obligatorio de los bienes inmuebles. Se trata de un código alfanumérico único que asigna el Catastro a una vivienda para poder situarla en la cartografía catastral.
Para Inmuebles Urbanos
Se trata de 20 caracteres que tienen un significado:
- Los 7 primeros dígitos se refieren a la ubicación del inmueble.
- Los 7 dígitos siguientes identifican la hoja del plano catastral.
- Las 4 cifras siguientes indican el inmueble dentro de la finca (por ejemplo, si es un piso dentro de un edificio).
- Los 2 últimos caracteres son dos dígitos de control.
Para Inmuebles Rústicos
En el caso de inmuebles rústicos, la estructura es aún más concreta:
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- Los 2 primeros dígitos corresponden a la provincia.
- Los 3 dígitos siguientes se refieren al municipio.
- El siguiente dígito es el sector o zona de concentración parcelaria.
- Los 3 dígitos siguientes identifican el polígono.
- Los 5 dígitos siguientes identifican la parcela dentro del polígono.
- Los 4 dígitos siguientes corresponden al inmueble dentro de la parcela.
- Los 2 últimos caracteres son los dígitos de control.
Valor Catastral vs. Valor de Mercado
Es fundamental conocer la diferencia entre valor catastral y valor de mercado. Algunas personas confunden el valor catastral y el precio de venta que están relacionados con el valor comercial de una propiedad; sin embargo, son dos términos completamente distintos.
- El valor catastral de una vivienda es un valor administrativo que se utiliza con fines fiscales y que está determinado por la administración pública.
- El valor de mercado es el precio al que puedo vender mi vivienda en el mercado libre, teniendo en cuenta la oferta y la demanda.
Es importante tener en cuenta que el valor catastral de un inmueble, en ningún caso supera el valor de mercado. De hecho, normalmente se sitúa en la mitad.
Valor Catastral vs. Valor de Referencia
¿Cuál es la diferencia entre valor catastral y valor de referencia? El primero sigue siendo la base para el cálculo de los impuestos, mientras el segundo es el que Hacienda utilizará para evaluar si los impuestos por una compraventa o donación están correctamente declarados.
El valor de referencia está determinado objetivamente para cada vivienda a partir de los datos recabados por el Catastro inmobiliario, y se corresponde con el precio más probable por el que podría venderse dicha vivienda entre partes independientes y libres de cargas. Este valor entró en vigor en 2022 y no puede confundirse con el valor catastral, pues tiene otros usos tributarios. Tú mismo puedes realizar una tasación por referencia catastral online si quieres vender tu vivienda con algún simulador gratuito online.
¿Cómo Consultar el Valor Catastral de tu Vivienda?
Hay varias maneras de saber cuál es el valor catastral de la vivienda. Aunque parte de la información de una vivienda es pública, su valor catastral es una información protegida a la que solo puede acceder el propietario del inmueble. ¿Cómo saber el valor catastral de tu vivienda? Puedes obtener esa información por distintas vías:
- Puedes realizar una consulta de valor catastral a través de tu último recibo de IBI (suele venir especificado).
- Es posible saber el valor catastral de un inmueble online, a través de la sede electrónica del Catastro. Para conocer el valor catastral de tu vivienda online puedes realizar una solicitud gratuita.
- Puedes llamar a la oficina del Catastro y obtener ese dato, previa identificación.
- De manera presencial, tanto en la oficina del Catastro como en tu Ayuntamiento, solo tienes que identificarte para obtener esa información. Si quieres saber cómo encontrar el valor catastral de una vivienda de manera presencial, debes acudir a la dirección de catastro más cercana a tu localidad.
En los tres últimos casos, puedes consultar el valor catastral por referencia, es decir, utilizando el valor de referencia catastral asignado a tu vivienda. Esto no tiene coste. Simplemente, deberás proporcionar tu número de DNI y la referencia catastral para obtener la cifra correspondiente.
¿Se Puede Modificar el Valor Catastral?
En el Catastro figuran datos como el titular de la vivienda, la superficie construida o la antigüedad, y esa información puede cambiar con el paso del tiempo. En tal caso, tendrás que comunicar al Catastro las modificaciones para que queden reflejadas en su registro, ya que eso puede alterar el valor catastral del inmueble y, por tanto, los impuestos asociados.