Al calcular el Impuesto Sobre la Renta (ISR) sobre un arrendamiento, es decir, si el contribuyente percibe ingresos por el otorgamiento del uso o goce temporal de un bien inmueble, sin importar si se utiliza para uso habitacional o para uso comercial, éste estará obligado a declarar y pagar dicho impuesto. El mismo gravamen tiene particularidades importantes, como las deducciones que pueden ser comunes o deducciones ciegas para arrendamiento. Para poder determinar el ISR, existen dos formas de conocer el monto a pagar, las cuales se diferencian por la forma en que se aplican las deducciones a los ingresos.
¿Qué es el Régimen de Arrendamiento?
El régimen de arrendamiento es una categoría fiscal destinada a las personas físicas que obtienen ingresos por arrendar inmuebles, ya sea por vivienda, locales comerciales o terrenos. Si eres de esos que arriendan propiedades, debes inscribirte en el Registro Federal de Contribuyentes (RFC) para que puedas cumplir con tus obligaciones fiscales, tal como lo señala el Servicio de Administración Tributaria (SAT) dentro de las obligaciones del régimen de arrendamiento y, lo más importante, aprovechar las deducciones fiscales que tienes a tu disposición. No hacerlo podría traerte problemas con el SAT.
Deducciones Fiscales para Arrendadores
Los arrendadores pueden deducir ciertos gastos que les ayuden a reducir su base gravable. Existen dos opciones principales para aplicar estas deducciones sobre los ingresos por arrendamiento.
Opción 1: Deducciones Comunes o Autorizadas
Esta es la forma tradicional, por medio de la cual se restan los gastos y otros conceptos relacionados al ingreso obtenido para llegar a la base imponible sobre la que se calcula el impuesto. Aquí te dejamos una lista de los gastos que puedes deducir al declarar tus ingresos por arrendamiento:
- El impuesto predial y otras contribuciones locales que hayas pagado por el inmueble que estás arrendando.
- Los gastos de mantenimiento y conservación de tu inmueble, siempre y cuando estén relacionados con el arrendamiento.
- Los intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras de los bienes inmuebles, siempre y cuando obtenga el comprobante fiscal correspondiente.
- Los salarios, comisiones y honorarios pagados a empleados o agentes inmobiliarios para gestionar el arrendamiento de tus propiedades, así como las cuotas al IMSS e Infonavit.
- El importe de las primas de seguros que amparen los bienes respectivos.
- Las inversiones en construcciones, incluyendo adiciones y mejoras que realices en el inmueble, siempre que estén directamente relacionadas con el uso del inmueble como arrendamiento.
Para que el SAT acepte estas deducciones, guarda todas las facturas que respalden cada gasto, ya que sin comprobantes válidos no podrás aplicarlas en tu declaración como arrendador.
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Opción 2: La Deducción Ciega (Opcional)
En la otra mano podemos ver a la conocida como Deducción Ciega para Arrendamiento. Esta opción permite deducir un 35% de los ingresos brutos por rentas sin comprobación alguna de gastos, lo que hace es considerar un porcentaje de los ingresos como gastos y no entrar en tanto detalle de deducciones. Además del 35% de los ingresos brutos, quienes ejercen esta opción podrán deducir el monto de las erogaciones por concepto del impuesto predial de dichos inmuebles correspondiente al año de calendario o al periodo durante el cual se obtuvieron los ingresos en el ejercicio según corresponda.
La deducción ciega adoptó su nombre de un figurativo, porque la deducción se toma “sin ver” los comprobantes fiscales. Es una opción más simple, que te permite ahorrar tiempo y esfuerzo al no tener que recolectar recibos y justificantes de gastos. Sin embargo, no siempre es la mejor opción, ya que puede que el 35% sea menor a lo que podrías deducir si pides todas las facturas correspondientes. Evalúa bien cuál te conviene más.
Fundamento Legal de la Deducción Ciega
La “deducción ciega”, también conocida como deducción opcional, es un beneficio fiscal para las personas físicas que tributan en el régimen de arrendamiento. Su fundamento legal radica en el artículo 115 de la Ley del ISR, que expone:
Artículo 115.
VI. Los contribuyentes que otorguen el uso o goce temporal de bienes inmuebles podrán optar por deducir el 35% de los ingresos a que se refiere este Capítulo, en substitución de las deducciones a que este artículo se refiere. Quienes ejercen esta opción podrán deducir, además, el monto de las erogaciones por concepto del impuesto predial de dichos inmuebles correspondiente al año de calendario o al periodo durante el cual se obtuvieron los ingresos en el ejercicio según corresponda.
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Es crucial entender que esta opción es exclusiva para personas físicas. Por ejemplo, una persona moral arrendadora no aplica la deducción ciega del 35%.
Requisitos y Limitantes para la Deducción Ciega
El Artículo 196 del Reglamento de la Ley del ISR indica que quienes opten por la deducción ciega lo deberán hacer por todos los inmuebles por los que otorguen el uso o goce temporal, incluso por aquéllos en los que tengan el carácter de copropietarios. Esta elección debe realizarse a más tardar en la fecha en la que se presente la primera declaración provisional que corresponda al año de calendario de que se trate.
Una vez ejercida la opción, no podrá variarse en los pagos provisionales de dicho año, pudiendo cambiarse la opción al presentar la declaración anual del ejercicio al que corresponda.
Comparativa de Deducciones: Caso Práctico
A modo de ejemplo, podemos ver cómo se comparan ambos casos de deducción:
| Concepto | Deducciones Normales | Deducción Ciega |
|---|---|---|
| Ingresos acumulables | 120000 | 120000 |
| Deducciones autorizadas | 28800 | 52800 |
| Predial: | 10800 | 10800 |
| Gastos de Mantenimiento: | 8400 | - |
| Adiciones y mejoras: | 9600 | - |
| Deducción Ciega | - | 42000 |
| Base Gravable: | 91200 | 67200 |
| Límite Inferior: | 88793 | 50525 |
| Excedente del límite inferior: | 2407 | 16675 |
| Porcentaje a aplicar: | 16% | 10,88% |
| Impuesto Marginal: | 385 | 1814 |
| Cuota Fija: | 7131 | 2967 |
| ISR anual: | 7516 | 4781 |
Obligaciones Fiscales del Arrendador
Como arrendador, tienes varias responsabilidades fiscales que cumplir, independientemente del tipo de deducción que elijas.
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Emisión de CFDI
Todo arrendador -persona física o moral- que perciba ingresos por rentar un inmueble en México está obligado a emitir un Comprobante Fiscal Digital por Internet (CFDI) o factura electrónica al arrendatario por cada pago recibido. Cada vez que te paguen por el arrendamiento de tu inmueble, debes generar el comprobante fiscal digital correspondiente. Cumplir con esta obligación te permite respaldar tus ingresos ante el SAT y mantener tu situación fiscal en orden durante todo el año.
Pagos Provisionales y Declaración Anual
Los arrendadores deben presentar su declaración anual de manera correcta, así como pagar el ISR correspondiente. De acuerdo con el Servicio de Administración Tributaria (SAT), también deben presentar su declaración anual a más tardar el 30 de abril del ejercicio siguiente.
Las personas físicas arrendadoras deben presentar pagos provisionales de ISR de forma trimestral si sus ingresos provienen únicamente de arrendamiento y no superan los 10 salarios mínimos anuales (Art. 116 LISR). En caso contrario, los pagos son mensuales. Adicionalmente, deben presentar la declaración anual en abril del año siguiente al ejercicio.
Además, aunque no te guste mucho, tienes que llevar un control de todos los ingresos y egresos relacionados con tu actividad de arrendamiento.
Retenciones de ISR e IVA (cuando aplica)
Conforme al Art. 106 de la LISR y Art. 1-A de la LIVA, cuando el arrendatario es una persona moral (empresa, S.A., S. de R.L., etc.), está obligado a retener el 10% de ISR sobre la renta base y 2/3 del IVA trasladado (aproximadamente 10.667%).
Consideraciones sobre el IVA en Arrendamiento
Es importante destacar que en la Ley del Impuesto al Valor Agregado (LIVA) no aplica el procedimiento de la deducción ciega, sino que es a comprobación; es su única opción. La LIVA regula el IVA exclusivamente, lo mismo que la LISR regula el tributo del ISR, y ninguna de las leyes se entrometen en regular lo que no les corresponde como materia.
Adicionalmente, el arrendamiento de inmuebles para uso habitacional está exento de IVA conforme al Art. 20 fracción II de la LIVA, siempre que el inmueble se destine exclusivamente a casa habitación. Si el inmueble es de uso mixto (habitacional y comercial), el IVA aplica solo sobre la parte comercial.