Comprarte una casa es, probablemente, una de las inversiones más importantes que vas a realizar a lo largo de tu vida. Para muchas personas esto representará un esfuerzo económico mayor, ya que seguramente tendrán que solicitar un crédito hipotecario (préstamo) ante alguna institución de seguridad social o bien ante una institución bancaria.
¿Qué son los Intereses Hipotecarios y los Intereses Reales?
Los intereses hipotecarios son los pagos adicionales que haces al solicitar un crédito hipotecario. Estos créditos pueden ser destinados para la construcción, remodelación o adquisición de una casa habitación, así como para el pago de una deuda que se relacione con lo anterior.
Si llegaras a conseguir algún crédito de este tipo, estarás obligado a pagar una tasa de interés anual, también conocido como “interés hipotecario”. Ahora bien, si consideras la inflación del año contra esos intereses pagados, obtendrás los llamados “intereses reales” con los cuales podrás obtener un beneficio fiscal.
Los “intereses reales” son los intereses nominales que pagas menos la inflación del periodo. La deducción está prevista en el artículo 151 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR), que establece que la parte que puede ser deducible del crédito hipotecario son los intereses reales que pagaste durante el año. El SAT deduce intereses reales, no intereses nominales. En períodos de alta inflación, los intereses reales pueden ser menores (o incluso cero) aunque hayas pagado cuotas significativas.
Beneficios Fiscales de la Deducción de Intereses Reales
Si eres una persona física que obtiene ingresos a lo largo del año, seguramente te encontrarás obligado a presentar tu declaración anual del impuesto sobre la renta (ISR), pero no todo son malas noticias. La legislación fiscal te permitirá que puedas aplicar ciertas deducciones personales que se restarán de tus ingresos, como lo son los intereses reales pagados por créditos hipotecarios, conforme a lo que establece el Servicio de Administración Tributaria (SAT).
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Al deducir los intereses reales que pagaste, puedes reducir el monto de tu impuesto sobre la renta (ISR). En muchos casos, esta deducción incluso te genera un saldo a favor, el cual puedes solicitar en devolución ante el SAT al presentar tu declaración anual. Así aprovechas un beneficio fiscal que muchas personas dejan pasar.
Esta deducción puede representar un ahorro significativo de ISR, especialmente en los primeros años de tu crédito cuando la mayor parte del pago mensual corresponde a intereses.
Requisitos para Deducir Intereses por Créditos de Remodelación
Para que los intereses reales sean deducibles, el crédito hipotecario debe cumplir con ciertas condiciones:
- Finalidad del Crédito: El crédito debe ser para adquirir, construir o remodelar tu casa habitación. No aplica para locales comerciales, terrenos sin construcción, o casas de campo/inversión.
- Institución que Otorga el Crédito: Debe haber sido otorgado por una institución del sistema financiero: banco, INFONAVIT, FOVISSSTE, SOFOL o alguna entidad autorizada por el SAT.
- Límite del Crédito: Solo se considerarán los créditos por cada inmueble que no rebasen las 750,000 unidades de inversión (UDIS). Para tener una idea más clara, esto equivale a aproximadamente 6.6 millones de pesos, considerando el valor de la UDI de $8.818420 publicado por el Banco de México en junio de 2026. Si tu crédito excede este monto, solo los intereses proporcionales a los primeros 750,000 UDIs son deducibles.
- Límite General de Deducciones Personales: El monto total de tus deducciones personales (incluyendo intereses hipotecarios, gastos médicos, colegiaturas, etc.) no puede exceder el menor entre cinco Unidades de Medida y Actualización (UMA) anuales (aproximadamente $200,000 MXN) o el 15% de tus ingresos totales del año. Por ejemplo, si ganaste $500,000 MXN en el año, tu límite de deducciones personales es $75,000 MXN (15% de ingresos), aunque tus intereses reales hayan sido $100,000 MXN.
Comprobante para la Deducción: La Constancia de Intereses Reales
Tu banco, Infonavit o Fovissste te entrega anualmente (generalmente en febrero) una constancia de intereses reales que detalla exactamente cuánto puedes deducir. Esta constancia es el documento indispensable para el reembolso de los intereses y la institución que otorgue dichos créditos hipotecarios deberá entregártela. Es recomendable que realices esta solicitud antes de la fecha límite para la presentación de la declaración anual.
Te recomendamos que, al recibirla, te asegures que contenga lo siguiente:
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- Tu nombre, domicilio y clave en el RFC.
- Ubicación del inmueble hipotecado.
- El monto de: 1) intereses nominales devengados, 2) intereses nominales pagados en el ejercicio, 3) intereses reales pagados en el ejercicio.
Todos los gastos que pretendes deducir deben estar respaldados por factura electrónica (CFDI) emitida a tu nombre con tu RFC correcto. Sin CFDI válido, pierdes completamente el derecho a deducción, incluso si pagaste el gasto y tienes otros comprobantes. El SAT solo reconoce facturas electrónicas timbradas.
¿Cómo Aplicar la Deducción en tu Declaración Anual?
Las deducciones por intereses hipotecarios se aplican en el apartado de “Deducciones Personales” de tu declaración anual, que se presenta entre abril y mayo del año siguiente al ejercicio fiscal. Debes incluir tu propiedad en tu declaración anual de impuestos, específicamente en la sección de bienes inmuebles del apartado patrimonial.
El plazo para presentar tu declaración anual es del 1 de abril al 30 de abril (o hasta mayo si eres asalariado sin otras obligaciones). Presentarla fuera de plazo genera recargos y actualización.
Si necesitas ayuda, asesórate con un contador. Un profesional puede identificar oportunidades de optimización fiscal que no son evidentes para el comprador promedio y evitar errores costosos en la declaración.
Preguntas Frecuentes sobre la Deducción de Intereses Hipotecarios
¿Qué créditos hipotecarios aplican para la deducción?
Para que los intereses sean deducibles, el crédito debe ser para adquirir, construir o remodelar tu vivienda principal. Debe haber sido otorgado por una institución del sistema financiero: banco, INFONAVIT, FOVISSSTE, SOFOL o alguna entidad autorizada por el SAT. Solo aplica para un crédito a la vez. El crédito no puede exceder las 750,000 UDIS.
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¿Puedo deducir el capital que pagué?
No. Solo se deducen los intereses reales, el capital no es deducible.
¿Qué pasa si el crédito es conjunto o con mi cónyuge?
Si el crédito es mancomunado, ambos pueden deducir la parte proporcional que les corresponda (generalmente 50% cada uno), siempre que ambos aparezcan en la constancia y estén declarando sus propios ingresos.
¿Puedo deducir una segunda casa?
No. La ley es clara en que el beneficio es exclusivamente para tu casa habitación. Propiedades de inversión o de descanso no califican.
¿Aplica si tengo crédito INFONAVIT?
Sí, con algunas condiciones. Los créditos INFONAVIT son deducibles si el crédito fue para adquirir tu casa habitación e INFONAVIT te emite la constancia de intereses pagados. Si tu crédito INFONAVIT es en pesos (no en VSM), es más probable que tengas intereses reales deducibles. Los créditos en Veces de Salario Mínimo (VSM) funcionan diferente; consulta directamente con INFONAVIT si aplica tu caso.
¿Funciona con créditos de empresas privadas?
Solo si son entidades financieras registradas. Los préstamos personales entre particulares para comprar casa no son deducibles bajo este concepto.
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