Un proceso de compraventa suele derivar en trámites, diligencias y desembolsos de parte y parte, es decir, algunos los cubre el comprador y otros el vendedor. Comprar o vender un departamento implica el pago de ciertos impuestos. Sin embargo, es común que las partes involucradas desconozcan cuáles son las obligaciones que contraen al momento de realizar una transacción inmobiliaria.
Ventajas Fiscales para Compradores de Inmuebles en México
Si en tu caso eres el comprador de una propiedad inmobiliaria, debes saber que hay impuestos que se pueden deducir. A esto se le conoce como ventajas fiscales, un beneficio que puedes aprovechar para hacer una deducción de impuestos al comprar un nuevo depa.
Las ventajas o beneficios fiscales hacen referencia a cualquier tipo de ahorro en las cuotas tributarias de los ingresos percibidos provenientes de cualquier deducción, exención, bonificación o reducción fiscal. Este tipo de ahorros suele estar contemplado en la legislación vigente, y se otorga cuando alguna persona física o jurídica efectúa ciertas prácticas consideradas dóciles.
En México son muchos los beneficios fiscales que se pueden otorgar en función a la personalidad a quien se le vaya a conferir. Por ejemplo, tras el más reciente sismo (2017) que hubo en México, las autoridades tributarias cedieron ventajas fiscales para los residentes de las zonas afectadas. De igual forma, residir en una zona vulnerable es causal para acceder a una ventaja fiscal.
Al momento de comprar una propiedad inmobiliaria, se debe pagar el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), que también se le conoce como Impuesto Sobre Traslación de Dominio o Impuesto de Adquisición de Inmuebles. A diferencia del ISR, este es de carácter local y varía en función a las leyes de cada localidad. Como comprador de una propiedad inmobiliaria, el único impuesto que debes cubrir es el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI).
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¿Existe alguna excepción en su pago? Es importante recordar que el ISAI es un impuesto local que está condicionado por las normativas de cada federación mexicana. Para saber si es posible deducir o exonerar el pago del ISAI, es imprescindible informarse con las autoridades tributarias de cada localidad. En este caso, con las de la Ciudad de México. Recuerda que, el porcentaje del ISAI varía de localidad en localidad. En CDMX puede ser elevado este año, pero el siguiente puede reducir o aumentar un poco más. En materia de impuestos, es fundamental que te mantengas al día con las normativas nacionales y locales.
Ejemplo de Cálculo del ISAI
Para comprender mejor cómo funciona el ISAI, consideremos un ejemplo práctico:
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Precio de venta del departamento | $1.000.000 pesos mexicanos |
| Valor del ISAI en la Ciudad de México | 5.6% |
| Monto a pagar de ISAI | $56.000 pesos mexicanos |
Deducciones y Pérdidas en la Enajenación de Inmuebles en México
Para definir cuánto es el monto a cancelar, las autoridades fiscales realizan una investigación y determinación tomando en cuenta una serie de parámetros, donde la más usual es la ganancia.
A lo largo de los artículos anteriores hemos visto cómo realizar el cálculo de ISR por enajenación de inmuebles en las diferentes variaciones: cuando se vende solo terreno, solo construcción y la combinación de ellos con ochenta veinte misma fecha o diferente fecha. Los dos últimos factores van relacionados: generalmente los deducibles de terreno son no depreciables, mientras que las deducciones de construcción sí lo son. Para obtener el total de deducciones hay que tomar en cuenta cómo afecta la inflación al precio.
Ejemplo de Cálculo de ISR por Ganancia
Consideremos un ejemplo para el Impuesto Sobre la Renta (ISR) por ganancia:
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Es decir, si el precio de venta del inmueble fue de $1.200.000, y el vendedor fue propietario del inmueble durante 12 años, se divide $1.200.000 entre los 12 años de tenencia. A esta ganancia de $100.000 se le aplica la tarifa anual de ISL, dando un resultado de $7.929. Y, considerando que el vendedor tuvo el inmueble por 12 años, se multiplica el ISR anual de $7.929 por los 12 años de propiedad. Esta última operación indicará cuánto tendrá que retener el notario en el pago provisional.
Los contribuyentes, personas físicas, que obtengan ingresos por enajenación de bienes, que no provengan de su actividad empresarial o profesional, considerarán como ingreso el monto de la contraprestación obtenida, inclusive en crédito; en la determinación del impuesto anual, para calcular la ganancia, podrán efectuar las deducciones permitidas (arts. 119, 120 y 121 LISR).
Esta última disposición prescribe en su fracción I, que las citadas deducciones comprenderán el costo comprobado de adquisición que se actualizará en los términos del artículo 124, y en el caso de bienes inmuebles, el costo actualizado será cuando menos 10 % del monto de la enajenación de que se trate; dicho costo será igual a la contraprestación que se haya pagado para adquirir el bien.
Deducción de Pérdidas en la Enajenación de Inmuebles
Cuando alguna persona física enajena bienes, en algunos casos, el valor de enajenación por las condiciones del mercado, es inferior al costo de adquisición actualizado, lo cual en forma aritmética resultaría una pérdida.
Sin embargo, los artículos 121, último párrafo y el 122 de la LISR, únicamente refieren a las pérdidas en la enajenación de bienes inmuebles, acciones, partes sociales o certificados; estas se permiten disminuir en el año de calendario de que se trate o en los tres siguientes de los demás ingresos, excepto de los ingresos a que se refieren los Capítulos I y II del Título IV, y la otra parte de la pérdida se podrá acreditar contra la ganancia por la enajenación de bienes que se obtengan.
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En el capítulo IV del Título IV de la LISR “Ingresos por enajenación de bienes”, no existe alguna disposición que considere la determinación de pérdida en la enajenación de bienes muebles, por lo que técnicamente en la declaración del ejercicio no se podría reportar como tal.
La pérdida se actualiza, excepto la derivada de enajenación de inmuebles, desde el último mes del ejercicio en que ocurrió, hasta el último mes del ejercicio inmediato anterior a aquel en que se aplique.
Pérdidas por Caso Fortuito o Fuerza Mayor
El artículo 37 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta establece que las pérdidas de bienes del contribuyente por caso fortuito o fuerza mayor, que no se reflejen en el inventario (por ejemplo las pérdidas de activos fijos), serán deducibles en el ejercicio en que ocurran. Esto limita que la deducción pueda efectuarse en un ejercicio fiscal diferente. El robo también se considera un evento fortuito o fuerza mayor.
Para acreditar la existencia del hecho que la ley señala como delito, el contribuyente deberá formular la denuncia o querella según se trate y contar con copia auténtica del auto de vinculación a proceso, emitido por el Juez de Control competente.
Deducciones Fiscales para Propietarios de Propiedades de Alquiler en EE. UU.
Invertir en propiedades de alquiler puede ser una excelente opción para los propietarios que buscan mayores deducciones y beneficios fiscales. El Servicio de Impuestos Internos (IRS, por sus siglas en inglés) permite a los propietarios de propiedades de alquiler deducir de los impuestos los gastos relacionados con las operaciones de alquiler, incluidos los gastos de mantenimiento, administración y otros.
Aquí hay una revisión de las deducciones de impuestos y los beneficios que los propietarios de propiedades de alquiler pueden aprovechar. Consultar con un Contador Profesional Certificado con experiencia puede ser la diferencia entre obtener una ganancia en una propiedad de alquiler y perder dinero tanto a corto como a largo plazo.
Principales Deducciones del IRS para Propiedades de Alquiler
- Costos con Mantenimiento y Reparaciones: Siempre que el propietario de la propiedad de alquiler pueda demostrar que los costos de mantenimiento y reparaciones fueron estrictamente necesarios, ordinarios y de monto razonable, el Servicio de Impuestos Internos (IRS) permite una deducción total en el año en que se requirieron. Buenos ejemplos de costos deducibles en propiedades de alquiler incluyen volver a pintar paredes, reparar fugas de agua, reparar ventanas, enyesar y reparar pisos.
- Depreciación de la Propiedad: Si bien el costo de una propiedad de alquiler no es totalmente deducible en el año de la compra, es posible deducir una parte del costo de la estructura como «depreciación». Este costo se puede deducir cada año.
- Intereses Hipotecarios: Muchos propietarios de propiedades de alquiler confían en los préstamos hipotecarios. Si bien el interés de un préstamo hipotecario generalmente representa la mayor deducción de impuestos que un arrendador puede solicitar, también es posible presentar deducciones sobre el interés de los préstamos para mejoras del hogar. En algunos casos, es posible solicitar una deducción en los intereses de la tarjeta de crédito por gastos relacionados con la propiedad.
- Pérdidas Asociadas con Hechos Fortuitos o Robo: El IRS permite a los propietarios de propiedades de alquiler deducir las pérdidas sufridas por desastres naturales, robos o accidentes como incendios del monto del impuesto adeudado. El propietario puede solicitar una deducción fiscal por el monto total o parcial de la pérdida. El porcentaje de la deducción varía según la magnitud de los daños causados a la propiedad y la existencia de una póliza de seguro que cubra la propiedad.
- Seguro: Si una propiedad tiene seguro también afecta el plan de deducción de impuestos de su propietario. Es posible deducir la cantidad pagada en primas de seguro de la carga fiscal asociada con una propiedad de alquiler. Para la propiedad de una empresa con empleados, es posible deducir el costo del seguro de salud y el seguro de compensación para trabajadores.
- Costos de Viaje: Los propietarios de propiedades de alquiler que necesiten viajar para administrar el local o cualquier otra actividad relacionada con el alquiler pueden deducir los costos con el viaje. Los ejemplos de costos deducibles incluyen los costos incurridos al reunirse con posibles inquilinos, realizar estudios de mercado o viajes para comprar materiales para mantenimiento y reparaciones. Los propietarios de propiedades de alquiler que viajan largas distancias para actividades de alquiler también pueden deducir los costos con boletos de avión, alojamiento, comidas y otros gastos. Es fundamental documentar los gastos de viaje con cuidado, ya que los auditores del IRS tienden a examinar en exceso este tipo de deducciones, especialmente si no hay documentación sólida que las respalde.
- Empleados y Contratistas: Las propiedades de alquiler con estado comercial necesitan empleadores y contratistas para prestarles servicios. En tales casos, es posible deducir gastos relacionados al personal.
- Servicios Profesionales y Honorarios Legales: Poseer y administrar propiedades de alquiler no es una tarea fácil. Por lo tanto, los propietarios de propiedades de alquiler a menudo pueden necesitar la orientación de profesionales como contadores públicos, abogados o asesores de inversiones inmobiliarias para ayudarlos en la misión. Al presentar la declaración de impuestos ante el IRS, es posible deducir los honorarios pagados a estos profesionales como parte de los gastos operativos.
Si desea ahorrar dinero en impuestos y garantizar el pleno cumplimiento tributario, es recomendable buscar la Mejor Estrategia de Deducción de Impuestos para su Caso y comunicarse de inmediato con un CPA Experto.