Si eres una persona física que obtienes ingresos por renta o alquilas bienes inmuebles, como lo son casas, departamento, locales comerciales, terrenos, entre otros, tienes opción de tributar de dos formas, las cuales son: Régimen Simplificado de Confianza (RESICO) si cumples con los requisitos exigidos por la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) o en su defecto Título IV, Capítulo II de la LISR de los ingresos por Arrendamiento y General por Otorgar el Uso o Goce Temporal de Bienes Inmuebles.
Independientemente del régimen en el que te encuentres como contribuyente, debes de saber que parte de tus obligaciones es la emisión de comprobantes digitales por internet (CFDI) por los ingresos que percibes. Una particularidad de esta actividad es que el comprobante digital emitido deberá de contar con el número de cuenta predial del inmueble o en su caso la identificación del certificado de participación inmobiliaria no amortizable según lo mencionado en el Código Fiscal de la Federación.
La Obligatoriedad de Incluir la Cuenta Predial en el CFDI de Arrendamiento
Si eres propietario y recibes ingresos por arrendamiento de bienes inmuebles (casas, departamentos, locales, terrenos), el SAT ha implementado un cambio importante en la emisión de facturas electrónicas (CFDI). Desde agosto de 2024 y de forma obligatoria en 2025, todas las facturas por concepto de arrendamiento deben incluir el número de cuenta predial del inmueble arrendado. Antes, cuando emitías un CFDI por renta, no era obligatorio incluir el número de cuenta predial. Ahora, es indispensable agregarlo para que la factura sea válida ante el SAT.
Esto aplica para facturas relacionadas con arrendamiento de inmuebles, como:
- Casas habitación
- Departamentos
- Locales comerciales
- Oficinas
- Terrenos
Importante: Si tu factura no incluye el número de cuenta predial, el SAT puede rechazarla, afectando tu contabilidad y tus declaraciones.
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¿Quiénes están obligados a cumplir con este requisito?
Todos los contribuyentes que reciban ingresos por arrendamiento deben cumplir con esta disposición, ya sean personas físicas (propietarios individuales) o personas morales (empresas que rentan inmuebles). No importa si rentas un solo inmueble o varios, el requisito aplica para cada factura.
Aplica a personas físicas o morales que emitan CFDI por ingresos de arrendamiento de bienes inmuebles (viviendas, locales comerciales, industriales, terrenos, etc.). El requisito rige tanto para el régimen general de arrendamiento como para RESICO. También aplica para quienes obtienen ingresos por arrendamiento en los que se expida un CFDI, aun cuando el receptor sea “público en general”.
Fundamentos Legales y Antecedentes de la Obligación
La obligación deriva de la legislación fiscal mexicana. El reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, en su artículo 199, dispone lo siguiente:
“Artículo 199. Los comprobantes fiscales a que se refiere el artículo 118, fracción III de la Ley deberán reunir los requisitos establecidos en el artículo 29-A del Código Fiscal de la Federación. Dichos comprobantes deberán además señalar el número de cuenta predial del inmueble de que se trate o, en su caso, los datos de identificación del certificado de participación inmobiliaria no amortizable.”
Asimismo, el Código Fiscal de la Federación, en su artículo 29-A, fracción V, inciso C), señala lo siguiente:
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“Artículo 29-A. Los comprobantes fiscales digitales a que se refiere el artículo 29 de este Código, deberán contener los siguientes requisitos:(…)V. (…) Los comprobantes que se expidan en los supuestos que a continuación se indican, deberán cumplir adicionalmente con lo que en cada caso se especifica: (…)c) Los que se expidan por la obtención de ingresos por arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles, deberán contener el número de cuenta predial del inmueble de que se trate o, en su caso, los datos de identificación del certificado de participación inmobiliaria no amortizable.”
Cabe resaltar que esta obligación consistente en señalar el número de cuenta predial en el CFDI emitido con motivo de los ingresos por arrendamiento no es nada nuevo, tiene su fundamento en el Código Fiscal de la Federación, reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta y en la guía de llenado de CFDI. Sin embargo, la mayoría de los contribuyentes no había cumplido con dicha obligación y el SAT no había ejercido sus facultades de gestión. En consecuencia, lo que sí es nuevo es la postura del SAT al emitir comunicados relacionados con los CFDI de ingresos por arrendamiento, dichos comunicados únicamente invitan al contribuyente a verificar el cumplimiento de las disposiciones fiscales y aunque no implican el ejercicio de las facultades de comprobación del SAT, señalan la posibilidad de que posteriormente a los comunicados, ante el incumplimiento de las disposiciones fiscales, el SAT ejerza sus facultades de comprobación señaladas en el artículo 42 del Código Fiscal de la Federación, lo que puede derivar en sanciones además de invalidar tu factura y por consecuencia provocar la no deducción de los CFDI para el arrendatario.
Si actualmente recibes ingresos por arrendamiento, ya sea que tu actividad económica principal es arrendar inmuebles o bien que ocasionalmente recibas ingresos por arrendamiento, debes saber que durante el presente año 2025 el Servicio de Administración Tributaria (SAT) ha estado enviando un comunicado a los contribuyentes que obtienen ingresos por el arrendamiento de bienes inmuebles con la finalidad de recordarles la obligación y requisitos que debe contener el Comprobante Fiscal Digital por Internet (CFDI), específicamente la obligación de asentar en el CFDI el número de cuenta predial del inmueble objeto del arrendamiento.
¿Por qué el SAT implementó este requisito?
Este requisito busca mayor control fiscal y garantizar el correcto pago del Impuesto Sobre la Renta (ISR). El objetivo principal es combatir la evasión fiscal en el sector inmobiliario. Con el número de cuenta predial, el SAT puede:
- Identificar el inmueble que genera ingresos.
- Cruzar datos con catastros y municipios.
- Verificar que los ingresos declarados coincidan con las propiedades registradas.
Esto ayuda a tener más transparencia y control en el sector.
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¿Cómo Incorporar el Número de Cuenta Predial en el CFDI?
Para cumplir con el nuevo requisito en tus facturas de arrendamiento, es necesario seguir un proceso específico.
Proceso Manual en el CFDI
Para cumplir con el nuevo requisito en tus facturas de arrendamiento, sigue estos pasos:
- Ingresar al sistema de facturación SAT: Portal “Facturación” o a través de un PAC autorizado.
- Capturar datos generales: Seleccionar clave de producto o servicio y descripción adecuada para el arrendamiento.
- Agregar el nodo CuentaPredial: Antes de guardar el concepto, ubicar la sección “Complementos - Cuenta Predial” y capturar el o los números de cuenta predial de las propiedades rentadas.
- Revisar datos y timbrar: Verificar que el campo esté completo.
Ubicación del Campo "Cuenta Predial"
El campo “Cuenta Predial” se encuentra dentro de la sección “Datos del Inmueble” en el CFDI. El SAT publica en su Guía de Llenado de CFDI Versión 4.0 (Anexo20) el Nodo requerido para indicar la Cuenta Predial con el que fue registrado el inmueble en el sistema catastral, o bien incorporar los datos de identificación del certificado de participación inmobiliaria no amortizable. El SAT exige incluir el número de cuenta predial en todos los CFDI de arrendamiento. Para ello es necesario capturar ese dato en el nodo específico del comprobante (código 80131500).
Claves de Producto o Servicio Relevantes
Se debe señalar el número de la cuenta predial del inmueble si utilizas alguna de las siguientes claves de productos o servicios:
| Clave | Descripción |
|---|---|
| 80131500 | Alquiler y arrendamiento de propiedades o edificaciones / Servicios de arrendamiento de inmuebles residenciales |
| 80131501 | Arrendamiento de residencias |
| 80131502 | Arrendamiento de instalaciones comerciales o industriales |
| 80131503 | Arrendamiento de tierras |
Formato del Número de Cuenta Predial
Si la cuenta predial contiene letras o guiones, las letras se sustituyen por “0” en el campo. La información adicional se puede incluir en el campo del concepto de factura. Puede conformarse desde uno hasta 150 dígitos. Ejemplo: Numero= 15956011002.
Consecuencias de no Cumplir con el Requisito del SAT
Si no incluyes el número de cuenta predial puedes acarrear varias consecuencias, tales como:
- Tu factura será inválida.
- Multas por incumplimiento (desde $400 hasta $6,000 por CFDI).
- Problemas para deducir o acreditar impuestos para el arrendatario.
- Posibles auditorías del SAT.
Si no lo cumples, podrías tener problemas para deducir, acreditar impuestos o incluso enfrentar multas. Emitir CFDI de renta sin la cuenta predial correspondiente puede acarrear sanciones serias. El SAT puede considerar el CFDI No deducible o No acreditable para el arrendatario. El riesgo de obtener una sanción por incumplir con la correcta emisión de comprobantes fiscales. Las sanciones aplicables se encuentran previstas en el Código Fiscal de la Federación en el artículo 83 fracción VII y en el artículo 84 fracción IV, pueden consistir en multa para el emisor de la factura y también puede afectar la deducibilidad del gasto para el receptor.
Consejos Prácticos y Soluciones para el Cumplimiento
Para asegurar el cumplimiento de esta obligación fiscal, se recomienda:
- Actualizar tu sistema de facturación para que incluya el campo predial.
- Verificar el número de cuenta predial en tu recibo o portal municipal.
- Capacitarse o buscar asesoría contable para evitar errores.
- Mantener tus datos actualizados en el SAT y en el catastro.
- Acercarse a la Procuraduría de la Defensa del Contribuyente (PRODECON) si tienes dudas o conflictos.
- Consultar fuentes oficiales: Ante dudas, puede acercarse al SAT o a Prodecon para aclarar la forma correcta de facturar rentas.
Una solución práctica es la facturación automática integrada (ofrecida por algunos sistemas contables), que precarga el número predial de cada inmueble. Se recomienda que en su sistema de facturación tenga un catálogo de inmuebles con su número de cuenta predial para emitir su CFDI correctamente. Si tú facturas de forma manual, asegúrate de incluir cada uno de los prediales de todas tus propiedades en el concepto de "Arrendamiento de propiedades".
Ejemplo Práctico en una Factura de Arrendamiento
Escenario: Juan Pérez renta un departamento en Guadalajara y cobra $12,000 mensuales. A partir de 2025, debe emitir un CFDI que cumpla con el nuevo requisito del SAT: incluir el número de cuenta predial.
Antes:
Juan emitía una factura con el concepto: “Renta mensual departamento” No incluía ningún dato relacionado al inmueble (como la cuenta predial).
Ahora (correcto):
La factura debe contener:
- Datos del emisor:
- RFC: JUAP800101XXX
- Régimen Fiscal: Arrendamiento de Inmuebles (601)
- Datos del receptor:
- RFC del inquilino: RODR850101XXX
- Uso del CFDI: P01 - Por definir o el que indique el arrendatario.
- Concepto del servicio:
- Clave del producto o servicio: 80131500 (Servicios de arrendamiento de inmuebles residenciales)
- Descripción: “Renta mensual departamento ubicado en Calle Reforma #120, Guadalajara, Jalisco”
- Valor unitario: $12,000.00
- Cantidad: 1
- Unidad: ACT
- Cuenta predial: 1234567890 (dato obligatorio)
- Impuestos:
- ISR Retenido: 10% (si aplica)
- IVA: 16% (si el contrato establece IVA)
- Total de la factura:
- Subtotal: $12,000.00
- IVA: $1,920.00
- Total: $13,920.00
Así, cumplir con este requisito no solo responde a la normativa vigente, sino que brinda certeza fiscal al arrendador y arrendatario.