La comunidad en Airbnb es increíblemente diversa e incluye a millones de personas de todos los rincones del mundo. Todos ellos están comprometidos a construir un mundo en el que las personas de cualquier origen puedan sentirse bienvenidas sin importar lo lejos que se encuentren de casa. El ecosistema fiscal mexicano para los anfitriones (host) ya era complejo, pero el panorama en 2026 se volverá todavía más exigente tanto para propietarios nacionales como para extranjeros. Quienes no se preparen, ponen en riesgo su negocio.
Aclaramos que la información fiscal aquí presentada es de índole exclusivamente informativa y no debe considerarse como asesoría de ningún tipo, por lo que debe ser utilizada únicamente como una herramienta de apoyo. Te recomendamos que evalúes tu caso particular con un asesor fiscal y/o contador, ya que las obligaciones tributarias varían según la situación de cada persona.
Distinción Clave: Hospedaje vs. Arrendamiento
Para efectos fiscales, el hospedaje y el arrendamiento tienen un tratamiento distinto. El artículo 2666 del Código Civil Federal, define al hospedaje como aquel acto jurídico en el que una parte (anfitrión u hospedero), presta a otro (huésped u hospedado) albergue, mediante una retribución convenida, comprendiendo o no, según se estipule, alimentos y demás gastos. Mientras que el arrendamiento, en términos del artículo 2398 del Código Civil Federal, es aquel acto jurídico, en el que las dos partes contratantes se obligan, una (arrendador) a conceder a otra (arrendatario) el uso o goce temporal de una cosa, quien se obliga a pagar un precio cierto y determinado.
El hospedaje y el arrendamiento tienen formalidades distintas. En el hospedaje no se requiere formalidad alguna para la celebración del acto jurídico, su objeto es dar albergue o alojamiento al huésped con servicios adicionales (Vgr. limpieza), requiere de reglas establecidas para prestar el servicio, se fija una hora de entrada y de salida, está prohibida la mejora del inmueble materia de hospedaje, no existe obligación de registrar el servicio de hospedaje ante alguna autoridad. En tanto, el arrendamiento debe constar por escrito, tiene por objeto que el arrendatario establezca su vivienda, no incluye gastos adicionales (Vgr. alimentos, limpieza, luz, agua), se pueden hacer mejoras, existe como regla general un plazo mínimo de arrendamiento, y debe registrarse ante la autoridad competente.
Si bien es cierto, el uso, goce y disfrute, en términos del artículo 980 del CCF, constituyen derechos reales sobre la propiedad, también lo es que en el hospedaje, solo se permite al huésped el disfrute del bien inmueble objeto del contrato, es decir, el derecho a disfrutar del bien ajeno, con la obligación de conservarlo. En cambio, en el arrendamiento de casa habitación se otorga el uso y goce del bien inmueble, el cual permite al arrendatario incluso realizar mejoras. El bien objeto del contrato de arrendamiento está plenamente identificado, mientras que en los servicios de hospedaje no necesariamente se especifica el número de cuarto.
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El CRITERIO SUSTANTIVO 8/2020/CTN/CS-SASEN de la PRODECON establece que el servicio de hospedaje que se ofrece a través de plataformas tecnológicas digitales por internet, es una actividad empresarial distinta al arrendamiento de casa habitación amueblada. La autoridad fiscal mexicana también ha publicado la adición del criterio número 41 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (ISR), titulado: “Servicios de hospedaje a través de plataformas tecnológicas. 41/ISR/NV”.
Obligaciones Fiscales Generales para Anfitriones
Los ingresos que generas a través de Airbnb están sujetos al pago de impuestos, como el Impuesto sobre la Renta (ISR), el Impuesto al Valor Agregado (IVA) y el Impuesto sobre Hospedaje (ISH). Tan pronto como incluyas tu alojamiento en Airbnb como anfitrión y realices reservaciones, eres responsable de pagar impuestos, ya seas una persona física o moral.
Las declaraciones del Impuesto sobre la Renta (ISR) y del Impuesto al Valor Agregado (IVA) se presentan de manera mensual. Adicionalmente, hay una declaración anual del ISR. En estas declaraciones de impuestos deberás informar sobre los ingresos que cobras por concepto de alojamientos, experiencias o aventuras que operas a través de esta plataforma.
En este régimen también se tiene la obligación de expedir facturas por todos los ingresos que se obtengan, así como entregar las facturas a los huéspedes o clientes que las soliciten. Otra obligación es llevar contabilidad y enviar información de esta de manera mensual. Existen algunas facilidades para ciertos contribuyentes que los eximen de esta obligación. Cada caso debe ser evaluado en lo particular a la luz de las normas aplicables.
El Régimen de Plataformas Digitales y sus Implicaciones
El régimen inició vigencia a partir del 1° de junio de 2020. Antes de junio de 2020 debiste tributar en el Régimen de Actividades Empresariales, o bien, en el Régimen de Incorporación Fiscal, según tus condiciones particulares. A partir de junio de 2020, únicamente puedes tributar en el Régimen de Plataformas Digitales.
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Este régimen de retenciones aplica a toda persona física (individuo) que sea residente para efectos fiscales en México. A las personas morales no se les aplica la retención de impuestos; sin embargo, su información será compartida con las autoridades fiscales. Las personas físicas extranjeras que estén listando en Airbnb espacios ubicadas en México, pudieran estar obligadas a pagar impuestos en México.
Obligaciones de las Plataformas Digitales
Debido al nuevo régimen fiscal, las plataformas digitales deberán:
- Recolectar los datos indicados por dicho régimen y verificar que tu RFC sea válido.
- Incluir el IVA (Impuesto al Valor Agregado) del 16% al cargo que te hacemos por el uso de la plataforma emitiendo la factura correspondiente.
- Realizar retenciones del ISR (Impuesto sobre la Renta) e IVA que corresponda emitiendo mensualmente un certificado de retención.
- Transmitir mensualmente la información fiscal, bancaria, CURP y de tus transacciones que requiere la ley creada por dicho régimen.
Con tu consentimiento, procesaremos tu información de acuerdo a lo establecido en el nuevo régimen fiscal. Es importante que sepas que Airbnb aún no compartirá tu información ni realizará retenciones. Airbnb comenzó a compartir tus datos y a retener impuestos a partir del 1 de octubre de 2020. Puedes retirar tu consentimiento en cualquier momento eliminando tu RFC de tu cuenta de Airbnb.
Tú deberás cumplir con las obligaciones de este régimen independientemente de que Airbnb te efectúe las retenciones. Una vez que empiecen a hacer las retenciones, podrás considerarlas como anticipo o pago definitivo de tus impuestos, según las condiciones específicas de tu situación. Para esta modalidad se deben cumplir algunos requisitos.
Impuestos Clave en los Servicios de Hospedaje
Impuesto sobre la Renta (ISR)
El ISR es el impuesto sobre tu ganancia. Las personas físicas residentes en el país o en el extranjero con establecimiento permanente en el país, que perciban ingresos derivados de la realización de actividades empresariales, están obligadas al pago del ISR, según el artículo 100, párrafos primero y segundo, de la Ley del ISR. El tipo de ingreso que el anfitrión obtiene ha sido objeto de diversas interpretaciones en cuanto a su tratamiento fiscal, pero el criterio 41/ISR/NV se enfoca en servicios de hospedaje a través de plataformas tecnológicas.
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Si los anfitriones personas físicas proporcionan a Airbnb su RFC, Airbnb hará una retención mensual por ISR, según los tipos de ingresos obtenidos en el mes, aplicando una tarifa de 4% si ofreces el servicio de alojamiento o de 1% si ofreces servicios de aventuras y experiencias. Estos impuestos a retener, los cuales Airbnb pagará al SAT, se considerará un anticipo de los impuestos de la persona física, mismos que podrán disminuir del impuesto que les resulte a pagar en el mes.
Alternativamente, podrán optar por considerar esas retenciones como su pago definitivo de impuestos. Los anfitriones deberán presentar sus declaraciones respectivas de ISR cada mes, salvo en el caso en que elijan la modalidad de considerar que sus retenciones son pagos definitivos, en cuyo caso no estarán obligados a presentar declaraciones mensuales por estos ingresos. Para esta modalidad se deben cumplir algunos requisitos. En el caso en que se elija la modalidad de considerar que sus retenciones son pagos definitivos, tampoco considerarán estos ingresos en su declaración anual.
La principal diferencia entre una actividad empresarial y un régimen de arrendamiento, son las deducciones a las que se tiene derecho. La segunda opción consiste en considerar como utilidad fiscal, la diferencia que resulte de disminuir a los ingresos una deducción del 35% del total de los ingresos y además pudiendo deducir el impuesto predial en lugar de las otras deducciones mencionadas en el párrafo anterior.
El RESICO (Régimen Simplificado de Confianza) con tasas bajísimas (1% al 2.5% de ISR) puede ser ideal si tus ingresos no superan los 3.5 millones anuales. Sin embargo, el SAT ha determinado que las personas físicas inscritas en el RPD no podrán inscribirse al RESICO. Incluso si obtienen ingresos adicionales a los percibidos por plataformas digitales, el SAT no permite registrarte en el RESICO por estos otros ingresos. En este último caso, los contribuyentes personas físicas deben seguir tributando en RPD y en Régimen de Actividades Empresariales y Profesionales o RIF, según corresponda. Por su parte, las personas morales (empresas constituidas legalmente ante notario) deberán tributar obligatoriamente en el RESICO de personas cuando cumplan ciertas características: sean residentes en México, estén únicamente constituidas por personas físicas y sus ingresos totales en el ejercicio inmediato anterior no excedan de 35 millones de pesos o, si recién inician operaciones, estimen que sus ingresos no excederán dicha cantidad. Habrá anfitriones personas morales que no pueden acceder al RESICO; estarán excluidas las personas morales con uno o varios socios que tengan control en otras sociedades mercantiles, o que realicen actividades a través de fideicomiso o asociación en participación.
Impuesto al Valor Agregado (IVA)
El servicio de hospedaje causa el 16% de IVA. Si los anfitriones personas físicas proporcionan a Airbnb su RFC, se les retendrá la mitad de IVA, o sea, el 8%, sobre el monto que corresponda al servicio de alojamiento, experiencias o aventuras proporcionado.
Impuesto sobre Hospedaje (ISH)
La variedad de actividades que los contribuyentes pueden realizar da lugar, en muchos casos, a la generación de obligaciones fiscales relacionadas con el Impuesto sobre la Renta (ISR) y el Impuesto al Valor Agregado (IVA), los cuales son los principales impuestos federales en la recaudación del Estado, por lo que la mayoría de los contribuyentes se enfocan principalmente en estos dos, dejan de lado otros gravámenes específicos que les son aplicables el tipo de la actividad que desarrollan. Un claro ejemplo, es el Impuesto al Hospedaje (ISH), tributo local. El ISH es un impuesto local, lo que significa que cada entidad federativa establece su propio porcentaje para la recaudación de este tributo. Su principal objetivo es financiar la promoción y el desarrollo del turismo. Este impuesto es indirecto, ya que lo paga el huésped directamente. Las cadenas hoteleras y otros establecimientos de hospedaje se encargan de retenerlo y enterarlo ante las autoridades fiscales locales correspondientes. El ISH se le cobra al huésped, quien te lo pagará a ti y tú lo pagarás a tu autoridad estatal.
Las empresas hoteleras, así como los propietarios de hoteles, posadas y mesones, se convierten en responsables solidarios del ISH. Esto implica que, si existe alguna diferencia entre la cantidad retenida y el monto que se paga a las autoridades, serán ellos quienes enfrenten las posibles sanciones. El ISH debe calcularse antes de aplicar el IVA, y únicamente sobre el valor de las noches de alojamiento o su equivalente. La premisa para que el ISH sea considerado como una deducción es que se trate de un gasto estrictamente indispensable para la actividad del contribuyente.
El ISH es un impuesto estatal que varía del 2% al 7% según la ubicación de tu propiedad (Quintana Roo, CDMX, Jalisco, etc.).
Inscripción y Actualización Fiscal
Personas Físicas que prestan servicios de alojamientos, experiencias y/o aventuras, a través de la plataforma de Airbnb se deberán dar de alta ante el Servicio de Administración Tributaria (SAT) bajo el Régimen de Actividades Empresariales y Profesionales, obteniendo así su Registro Federal de Contribuyentes (RFC). Quien no esté inscrito en el RFC, debe hacerlo.
Los anfitriones personas físicas que ya estaban inscritos anteriormente en el RFC, deberán cerciorarse de que están inscritos en el Régimen de Actividades Empresariales y Profesionales. Si no están inscritos en ese régimen deberán efectuar el cambio de régimen por los ingresos obtenidos en plataformas digitales. Si tienen otros ingresos fuera de plataformas digitales, por estos últimos sí pueden continuar tributando en el RIF, siempre que continúen cumpliendo con los requisitos aplicables.
Una vez inscritos en el régimen señalado, deberán presentar a las autoridades fiscales el “Aviso de actualización de actividades económicas y obligaciones", para dar de alta las actividades que realizan a través de Airbnb. El RFC de la persona deberá ser proporcionado a Airbnb.
Si eres persona moral (sociedad) y ya estás inscrita en el RFC, no es necesario que realices ningún cambio ante el SAT. Seguirás operando como lo has venido haciendo con anterioridad.
Los anfitriones inscritos en el RFC dentro del régimen de actividades empresariales y profesionales que dejen de prestar servicios o conceder servicios de alojamiento, experiencias y/o aventuras, estarán obligados a presentar ante las autoridades fiscales un “Aviso de actualización de actividades económicas y obligaciones" dentro del mes siguiente al que se dejaron de prestar dichos servicios, manifestando que cesan esta actividad.
Facturación y Reembolsos
Airbnb genera una factura mensual que incluye la totalidad de los cobros realizados en el mes. Esta factura se expide en términos de las reglas misceláneas 2.7.1.16. Las siguientes son algunas razones por las cuales puedes no haber recibido una factura por los cobros que Airbnb te hace por el uso de la plataforma:
- No registraste tu RFC o registraste un RFC inválido.
- El mes aún no termina. La factura se expide posterior al cierre del mes.
- No hubo comisiones cobradas en ese mes.
- Ya cerró el mes, pero la factura aún se encuentra pendiente de expedición.
Cuando en el mismo mes Airbnb te efectúe un cobro por el uso de su plataforma y, a su vez, te efectúe reembolsos por cancelaciones o devoluciones, la factura que Airbnb emita amparará el monto neto cobrado.
Gestión de Reembolsos por Anfitriones
En materia de ISR e IVA es posible optar por que las retenciones efectuadas por Airbnb sean consideradas pagos definitivos. Si cumples con los requisitos para la opción de considerar como pagos definitivos las retenciones de impuestos deberás de presentar el "Aviso de actualización de actividades económicas y obligaciones", a través de su portal en Internet, indicando en el proceso que se opta por pagos definitivos.
En caso de que se restituyan a los huéspedes los montos pagados por los servicios de alojamiento derivado de cancelaciones, devoluciones, descuentos, bonificaciones o modificaciones en dichos servicios, y siempre que los anfitriones no hubieran optado porque las retenciones efectuadas por Airbnb se considerarán como pagos definitivos, los anfitriones podrán disminuir el monto restituido por dichas operaciones a través de la presentación de una declaración complementaria del mes al que corresponda dicha operación, debiendo reflejar dicho cambio en su contabilidad para poder aplicar dicho beneficio. Adicionalmente los anfitriones deberán emitir un Comprobante Fiscal Digital por Internet (CFDI) de Egresos, conocido como “Nota de Crédito”, a los huéspedes en el que conste el monto restituido, así como el IVA trasladado correspondiente.
En caso de que se restituyan a los huéspedes los montos pagados por los servicios de alojamiento derivado de cancelaciones, devoluciones, descuentos, bonificaciones o modificaciones en dichos servicios, los anfitriones que hubieran optado porque las retenciones efectuadas por Airbnb se consideren como pagos definitivos, podrán solicitar al SAT la devolución del ISR y del IVA retenido correspondiente a la restitución, realizando el trámite correspondiente. Adicionalmente, por lo que se refiere al caso de devoluciones, descuentos o bonificaciones, los anfitriones deberán emitir un Comprobante Fiscal Digital por Internet (CFDI) de Egresos, conocido como “Nota de Crédito”, a los huéspedes en el que conste el monto de la contraprestación, así como el IVA trasladado correspondiente.
Consideraciones sobre Seguros: AirCover
AirCover incluye una Protección contra daños para anfitriones y un Seguro de responsabilidad civil para anfitriones, que te brindan una cobertura básica contra ciertos daños y responsabilidades. Sin embargo, no sustituyen a los seguros del hogar que deban contratar los propietarios o los arrendatarios, según el caso, ni constituyen una cobertura exhaustiva por responsabilidad civil. Recomendamos encarecidamente a todos los anfitriones que lean con atención y se aseguren de comprender las condiciones de su póliza de seguros.
Retos y Recomendaciones para Anfitriones
Los anfitriones nacionales y extranjeros enfrentarán un panorama más exigente en 2026. El control se endurecerá. El SAT busca cerrar la brecha entre lo que reportan las plataformas (Airbnb/Expedia/Vrbo) y lo que tú declaras. Reportes detallados de ingresos vs. declaración del anfitrión. Aquí es donde muchos host fallan, creen que sus impuestos son los que retiene la plataforma. La autoridad ya ha señalado sectores prioritarios para auditorías. Hosts con diferencias entre “Ingresos reportados por plataforma” vs. declaración fiscal.
La clave es anticiparse y tener una proyección fiscal. Entender tu régimen, registrar cada ingreso y conciliar correctamente los reportes de las plataformas. Cada error en tu estrategia fiscal te cuesta dinero. Ingresos por noche vs. Gastos deducibles (limpieza, insumos) vs. impuestos retenidos.