La muerte y los impuestos. Esas son cosas de las cuales, todos sabemos, no hay escape. Sin embargo, al vender un bien inmueble y obtener una ganancia, sí existe la posibilidad de escaparte de pagar el ISR por Enajenación de Inmuebles. El vendedor de un inmueble destinado a habitación tiene obligación de pagar el impuesto sobre la renta (ISR) por la ganancia que obtenga por la venta. En esta serie de artículos te vamos a explicar todo lo que hay que saber sobre este impuesto si trabajas en una inmobiliaria, notaría o si simplemente quieres vender un bien inmueble.
Impuesto Sobre la Renta (ISR) por Enajenación de Inmuebles
Como la primera parte del nombre lo indica, este impuesto es un Impuesto Sobre la Renta (ISR). Esto significa que este impuesto se debe pagar cuando alguna persona genera alguna ganancia económica.
La Exención del ISR y el Concepto de "Excedente" Fiscal
Existen algunas exenciones las cuales pudieran aplicar a los vendedores en cuestión y por lo tanto el impuesto generado por la venta quedaría completamente exento de pago o bien reducido de manera importante. Pueden exentar el ISR por enajenación las personas físicas que sean residentes en México para efectos fiscales y lleven a cabo la venta de su casa habitación.
Una de las condiciones para la exención es que el precio de la venta no exceda de 700,000 Unidades de Inversión (UDIS). El valor de las UDIS lo determina el Banco de México para cada día. En la fecha en que se redactó parte de este material (11 de mayo de 2020), 700,000 UDIS equivalían a $4,485,112.80.
¿Qué es el excedente fiscal? Si el precio de venta excede de 700,000 UDIS, el vendedor sólo deberá pagar ISR por el excedente. Por ejemplo, si el inmueble se vende en $5,000,000.00, el vendedor sólo tendría que pagar ISR sobre $514,887.20, considerando el valor que tienen las UDIS al día ($5,000,000.00 - $4,485,112.80 = $514,887.20). Esto no significa que el vendedor deba pagar $514,887.20 de impuestos, sino sólo que esta cantidad será el ingreso que servirá para calcular el ISR. En caso de que el precio de venta sea superior a las 700,000 UDIS, el cálculo del impuesto se hará sobre el monto excedente.
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Si el inmueble es propiedad de dos o más personas, o forma parte de una sociedad conyugal, cada vendedor gozará de la exención de 700,000 UDIS. Es necesario que el vendedor acredite documentalmente al Notario que el inmueble que vende es su casa habitación. Para llevar a cabo esta acreditación, el Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta únicamente permite exhibir:
- La credencial para votar del vendedor que expida el Instituto Nacional Electoral.
- Comprobantes fiscales digitales por internet de los pagos efectuados por la prestación de los servicios de energía eléctrica o de telefonía fija.
- Los estados de cuenta que proporcionen las instituciones que componen el sistema financiero (bancos o casas de bolsa, por ejemplo) o casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias (Liverpool o El Palacio de Hierro, por ejemplo).
La documentación a que se refieren los incisos 2 y 3 anteriores, deberá estar a nombre del vendedor, de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta. El vendedor que tenga obligación de presentar declaración anual de ISR, deberá declarar el ingreso exento por la venta de su casa habitación (si la venta se hace en 2020, la declaración anual habrá de presentarla a más tardar el 30 de abril de 2021). Si no lo hace, la exención dejará de ser aplicable.
La exención del ISR por la venta de casa habitación tiene una limitante en cuanto al terreno. Sólo se considera exenta una superficie que no exceda de 3 veces el área cubierta por las construcciones. Por ejemplo, si la casa tiene 500 m2 de construcción y un terreno de 1,000 m2, la venta del terreno y de la construcción estará exenta en su totalidad (si además se cumple con los requisitos antes anotados), ya que el terreno tiene sólo el doble de metros cuadrados que las construcciones. En este ejemplo, el límite del terreno exento sería de 1,500 m2, que resulta de multiplicar por 3 la superficie de las construcciones (500 m2).
Determinación de la Ganancia y Proceso de Cálculo del ISR
Desafortunadamente, sin un análisis previo, no hay un parámetro o porcentaje que podamos ofrecer al vendedor para que se dé una idea de lo que tendrá que pagar. Esto es así porque la base del ISR por enajenación es la ganancia del vendedor y no su ingreso. Si una persona vende un inmueble en un millón de pesos, significa que obtuvo un ingreso de un millón de pesos, pero no que ganó un millón de pesos. Para saber cuánto de ese millón de pesos es ganancia, debemos restarle las deducciones autorizadas por la Ley del Impuesto Sobre la Renta. Uno de los factores principales a considerar al calcular este impuesto es la inflación.
Deducciones Autorizadas por la Ley del ISR
La Ley del Impuesto Sobre la Renta autoriza las siguientes deducciones:
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- El costo comprobado de adquisición (CCA), es decir, lo que el vendedor pagó por adquirir el inmueble. Si adquirió por herencia o por donación, habremos de considerar - por regla general - el CCA que pagó el difunto o el donante. El CCA puede acreditarse de dos maneras: (a) si el título de propiedad del vendedor es anterior a 2014, el CCA se prueba con el título de propiedad (es decir, con un testimonio de la escritura en que consta su adquisición), (b) si el título de propiedad es de 2014 en adelante, el CCA se prueba con el CFDI que haya expedido la persona que transmitió la propiedad del inmueble al vendedor o el Notario que elaboró el título de propiedad, según corresponda. Es muy importante cerciorarse de que se nos expida el CFDI cuando adquiramos un inmueble. El CCA debe dividirse entre terreno y construcciones. El CCA del terreno debe actualizarse, y el CCA de las construcciones debe primero depreciarse (a razón de 3% anual, sin que pueda ser inferior al 20% del costo inicial) y luego actualizarse.
- El importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones, ya sea sobre el terreno o sobre las construcciones. Este importe debe depreciarse y actualizarse al igual que el CCA de las construcciones.
- Los gastos notariales, de avalúo, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de enajenación, así como el impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, pagados por el vendedor.
- Las comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante, con motivo de la adquisición o de la enajenación del bien. Por ejemplo, si el vendedor habrá de pagar una comisión a un agente inmobiliario, podrá deducirla.
Para determinar la utilidad gravable, a la cantidad excedente de las 700,000 UDIS se le podrán deducir los costos de adquisición actualizados por inflación hasta la fecha de la venta y ajustado por la depreciación de las construcciones. Por ejemplo; si una persona adquirió un inmueble hace 8 años por 3,000,000 de pesos y se vende por 10,000,000 de pesos, el impuesto se calculará con base en el excedente del precio de venta menos el monto exento (10,000,000 - 5,400,000) = 4,600,000 pesos. A dicha cantidad se le pueden deducir los costos de adquisición actualizados con inflación menos la depreciación anual de las construcciones (3% anual) por los años que el vendedor mantuvo la propiedad. Suponiendo que el 80% del costo de adquisición corresponde a las construcciones y la inflación anual promedio de los últimos 8 años ha sido 4% las deducciones se calcularían de la siguiente manera: Terreno actualizado (600,000 * 1.32) = 792,000. Construcciones depreciadas y actualizadas (2,400,000 * 76% *1.32) = 2,407,680. La suma de las deducciones corresponde a 3,199,680 pesos. De tal forma, la utilidad resultaría de restar el excedente menos las deducciones (4,600,000 - 3,199,680) = 1,400,320 pesos. Finalmente, para determinar la ganancia acumulable, se divide la utilidad entre el número de años que el vendedor mantuvo posesión del inmueble (1,400,320 / 8 ) = 175,040 pesos.
Una vez que se conoce la ganancia, podemos calcular el pago provisional de ISR a cargo del vendedor. La ganancia debe dividirse entre el número de años transcurridos entre la adquisición y la enajenación, sin exceder de 20. Al resultado que se obtenga debe aplicársele la tarifa prevista en el Anexo 8 de la Resolución Miscelánea Fiscal, y la cantidad que se obtenga debe multiplicarse por el número de años transcurridos entre la adquisición y la enajenación, sin exceder de 20. Después de tomar todo esto en cuenta, finalmente puedes calcular el impuesto que se debe de pagar y esto lo haces utilizando un arancel que se actualiza anualmente en el Diario Oficial de la Federación. Corresponde al vendedor - la mayoría de las veces a través de su contador - calcular el ISR definitivo por enajenación de inmuebles en el ejercicio, de acuerdo con las reglas previstas por la Ley, así como manifestarlo en su declaración anual y pagarlo.
Anteriormente dijimos que el vendedor persona física no deberá pagar ISR por enajenación en dos supuestos: (i) si está exento, o (ii) si sufre pérdida fiscal. La existencia de pérdida fiscal no es inusual. Por ejemplo, si una persona pagó $3,000,000.00 por un departamento en 2019 y lo vende en $2,000,000.00 en 2020, tendrá pérdida fiscal (porque compró más caro de lo que vende) y no deberá pagar ISR. Habrá pérdida fiscal, por lo que no deberá pagarse ISR.
Impuesto al Valor Agregado (IVA) en la Enajenación de Casa Habitación
En cuanto al Impuesto al Valor Agregado (IVA), éste no se aplica directamente a la venta de una casa habitación, ya que está exenta de este impuesto. Sin embargo, es importante tener en cuenta que, si la venta de la propiedad incluye la transmisión de bienes muebles o la prestación de servicios adicionales, como la venta de mobiliario o la realización de mejoras, estos conceptos podrían estar sujetos al IVA.
El Concepto de "Terreno Excedente" o Espacio Extra en Propiedades
Una casa con terreno excedente es una oportunidad de inversión mayor ya que ofrece múltiples posibilidades de crecimiento a mediano y largo plazo. Tener una propiedad con un terreno excedente es como tener un híbrido de los beneficios de una casa construida con los de un lote o porción de tierra. Son muchas las opciones que te dan un terreno excedente en tu nueva casa. Muchos aprovechan este espacio para crear ambientes al aire libre y para compartir en familia o con amigos. Lo mejor es que muchas de estas ideas no implican una gran inversión o proyectos demasiado grandes. Realmente las ideas son diversas y dependen de las necesidades de espacio y de ambiente que necesitas para ti y la familia.
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Elegir una casa con terreno excedente puede ser una decisión ventajosa. Esta área no construida tiene un precio más bajo que el de una casa homogénea con toda el área construida. Por ejemplo, una propiedad puede destacar por un generoso terreno excedente, convirtiéndose en el lienzo perfecto para diseñar un gran jardín privado, una terraza para eventos o el espacio de convivencia familiar que siempre deseaste. Un espacio extra muy valioso para mantener el orden y un almacenamiento eficiente. Si buscas amplitud, versatilidad y una inversión inteligente, una propiedad con estas características es la opción ideal para ti y tu familia.
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