Antes de continuar, es importante aclarar que nosotros no somos contadores públicos. Las conclusiones aquí expuestas se elaboraron en consulta y colaboración con diversos contadores que asesoran notarías en distintos estados de la República Mexicana; sin embargo, este documento no constituye una opinión profesional ni nos hacemos responsables del uso que se le dé a la información.
Si estás en proceso de comprar tu casa o departamento con un crédito hipotecario, seguramente te has preguntado si los gastos notariales son deducibles de impuestos. Para entender correctamente este tema, necesitas separar dos momentos fiscales distintos.
¿Qué son los Gastos Notariales?
Los gastos notariales representan los honorarios que un Notario va a cobrar por dar fe, por hacer posible el otorgamiento de una escritura pública. Son los gastos originados al producirse una operación que ha de ser realizada o que se realiza ante notario. Es importante mencionar que, a pesar de que ejerce una función pública que garantiza y da seguridad jurídica a los actos que se celebran ante él, el Notario no recibe ingreso o retribución alguna por parte del Estado.
El Notario es responsable de cubrir la totalidad de los gastos de la notaría (renta del inmueble, salarios de abogados y colaboradores, personal auxiliar, gastos de operación, papelería oficial, etc.). La cantidad residual que obtiene el Notario como retribución por la prestación de sus servicios profesionales. Cuando estás a punto de comprar casa o departamento, los gastos de notaría pueden representar entre el 4% y el 7% del valor de la vivienda.
La regulación de estos honorarios y gastos varía: Cada entidad de la República Mexicana determina los diversos pagos que deben hacerse en una notaría. Para un mismo servicio en cantidad, forma y requisitos, los Notarios deben cobrar lo que establece el Arancel de Notarios de la Ciudad de México. En el ámbito de sus respectivas competencias, las autoridades del Gobierno de la Ciudad y el Colegio de Notarios de la Ciudad de México se responsabilizan del respeto a los costos notariales establecidos.
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Los elementos que determinan el costo de una escritura incluyen, en primer lugar, la identificación del acto o negocio para el acta o escritura y, en segundo lugar, la comprobación de la extensión de la escritura para saber el número de folios y el coste de la escritura. Además, en quinto lugar, se considera el IVA sobre los servicios del notario al tipo del 21%, aplicado a la base imponible.
Gastos por Cuenta de Terceros y su Acreditación Fiscal
En la práctica notarial, es común que los clientes entreguen a los notarios públicos sumas de dinero para que éstos realicen pagos de impuestos, derechos o servicios a nombre de los clientes, es decir, gastos por cuenta de terceros. Definidos por el Poder Legislativo de cada entidad o, en su caso, por la Federación, estos pagos comprenden, entre otros, los impuestos de adquisición de inmuebles, el impuesto sobre la renta, los pagos de constancias, certificados y avalúos.
Ejemplos de estos gastos incluyen el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), también conocido como Impuesto de Traslado de Dominio, que es un impuesto estatal que se paga al comprar una vivienda. Los derechos de registro cubren los costos administrativos necesarios para inscribir la propiedad en el Registro Público de Propiedad. Respecto a los impuestos por la transacción cabe aclarar que si la vivienda fuese usada se pagaría ITP y AJD en su modalidad de TPO.
Para el notario, el uso del complemento "Identificación del recurso y minuta de gasto por cuenta de terceros" permite acreditar ante el SAT que los recursos recibidos para realizar pagos por cuenta de terceros no constituyen ingresos propios, siempre que cumpla el procedimiento y obtenga los comprobantes a nombre del cliente. NO. En síntesis: el complemento sólo es para que el SAT sepa que el notario recibió y usó el dinero de su cliente para pagos de terceros, y así ese dinero no cuente como ingreso propio del notario. No sirve para que el cliente deduzca ese gasto. No olvidemos: este complemento no otorga al cliente derecho a deducción o acreditamiento fiscal.
Hay que decir muy claro que esto es lo que se da a entender en la ley y la RMF. Sin embargo, en la práctica no hemos visto que nadie se evite pedir las facturas de las dependencias de gobierno amparándose con el complemento de gastos a cuenta de terceros.
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Si el notario no obtiene los comprobantes fiscales a nombre del cliente, NO podrá acreditar completamente que ese dinero es sólo para gastos de terceros y, en caso de revisión, el SAT podría considerarlo ingreso propio para el notario. Por eso la regla enfatiza la necesidad de recabar la documentación comprobatoria. Solo los recibos oficiales emitidos por autoridades o dependencias, con validez fiscal y a nombre del cliente, pueden servir en ciertos casos. Si el cliente desde el inicio del servicio le informa al notario que requerirá los comprobantes a su nombre para efectos de deducción o acreditamiento, el notario debe seguir el procedimiento de la regla 2.7.1.12.
En cuanto a las actualizaciones, a partir de la versión 4.0 del CFDI, el SAT eliminó el complemento "Identificación del recurso y minuta de gasto por cuenta de terceros" y lo sustituyó por un nodo que debe colocarse directamente dentro de cada concepto de la factura.
Deducibilidad de Honorarios Notariales en Adquisición de Inmuebles
Aunque los gastos notariales, impuestos y derechos por escrituras no figuran en la lista de deducciones autorizadas en el Artículo 151 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, sí se encuentran bajo el Artículo 121, fracción III, que los reconoce como parte del Costo Comprobado de Adquisición.
Esta es una deducción diferida: Imagina que compras tu casa o departamento hoy y, en 10 años, decides venderlo. Al realizarlo, tendrás una ganancia y, sobre ese monto, el SAT te cobraría impuestos. Esta deducción diferida puede reducir el Impuesto Sobre la Renta (ISR) que tendrías que pagar por la enajenación del inmueble.
Aunque los gastos notariales no generan devolución inmediata, es fundamental que guardes la factura de escrituración junto con la escritura de tu inmueble. Revisa anualmente que toda tu documentación fiscal esté completa y en orden.
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Deducibilidad de Intereses Reales de Créditos Hipotecarios
A diferencia de los gastos de notaría, los intereses reales de tu crédito hipotecario sí son deducibles año con año. Este documento debe desglosar los intereses nominales y los reales, que resultan de restar la inflación a la tasa que pagaste. La diferencia entre ambos tipos de interés es crucial. Los intereses reales representan el costo verdadero del dinero prestado, descontando el efecto de la inflación.
Los intereses reales son deducibles sin importar si el crédito fue otorgado por una institución bancaria privada o un organismo público. Si compraste tu vivienda en copropiedad con tu pareja o un familiar, cada coacreditado puede deducir la parte proporcional de los intereses reales. Con el Crédito Hipotecario BanCoppel, cuentas con tasas fijas, lo que te facilita calcular exactamente cuánto podrás deducir cada año.
Requisitos y Límites para la Deducción Fiscal
Para recuperar dinero vía impuestos, el Servicio de Administración Tributaria indica que debes presentar tu Declaración Anual en abril del año siguiente al ejercicio fiscal. La Declaración Anual de personas físicas debe presentarse a más tardar el 30 de abril del año siguiente al ejercicio fiscal.
Para aprovechar al máximo esta deducción, necesitas conocer los límites establecidos por el SAT. El monto total de tus deducciones personales no puede exceder la cantidad que resulte menor entre 5 veces el valor anual de la UMA o el 15% de tus ingresos totales. Si la información no aparece precargada, puedes cargarla manualmente siempre que cuentes con el CFDI cumpliendo todos los requisitos fiscales. Puedes descargarla directamente desde el portal del SAT en la sección de “Visor de deducciones personales” ingresando con tu RFC y e.firma (o contraseña).
Asegúrate de realizar todos los pagos de tu crédito hipotecario por medios electrónicos (transferencia o tarjeta) o cheque nominativo. Si el RFC es incorrecto, el SAT no podrá vincular el gasto a tu identidad fiscal, invalidando la deducción. Una estrategia clave es entender cómo la inflación afecta tu deducción.
Tabla Resumen: Deducibilidad de Gastos Asociados a la Notaría y Crédito Hipotecario
| Tipo de Gasto | Descripción | Deducibilidad Fiscal | Notas Clave |
|---|---|---|---|
| Honorarios Notariales | Remuneración por la prestación de servicios profesionales del Notario, por dar fe y hacer posible el otorgamiento de una escritura pública. | Deducción Diferida: Se reconocen como parte del Costo Comprobado de Adquisición. | Reduce el ISR por la enajenación del inmueble en el futuro. Es fundamental guardar la factura de escrituración. Pueden representar entre el 4% y el 7% del valor de la vivienda. |
| Impuestos y Derechos (Gastos por Cuenta de Terceros) | Pagos de impuestos como el Impuesto de Adquisición de Inmuebles (ISAI), Impuesto de Traslado de Dominio, ITP y AJD (si vivienda usada), y derechos de registro. | Deducción Diferida: Se reconocen como parte del Costo Comprobado de Adquisición. | Para el notario, no son ingresos propios si gestiona el complemento/nodo CFDI 4.0. Para el cliente, no otorgan derecho a deducción o acreditamiento fiscal directo, pero forman parte del costo de adquisición. Requiere comprobantes a nombre del cliente. |
| Intereses Reales de Crédito Hipotecario | El costo verdadero del dinero prestado, descontando el efecto de la inflación. Resultan de restar la inflación a la tasa pagada. | Deducibles Anualmente: Sí son deducibles año con año. | Deducción personal anual. Se aplican límites (5 UMA anuales o 15% ingresos totales). Requiere CFDI con desglose de intereses reales. |