El Servicio de Administración Tributaria (SAT) exige incluir el número de cuenta predial en todos los CFDI de arrendamiento. Esta disposición, que ha sido recordada por el SAT a los arrendadores, establece que debe señalarse el número de cuenta predial en el Comprobante Fiscal Digital por Internet (CFDI) de arrendamiento de cada inmueble. Si actualmente recibes ingresos por arrendamiento, ya sea que tu actividad económica principal es arrendar inmuebles o bien que ocasionalmente recibas ingresos por arrendamiento, es fundamental conocer esta obligación.
¿Qué es la Cuenta Predial?
La cuenta predial es un código único asignado por autoridades locales a cada propiedad. En este sentido, al momento de emitir un comprobante fiscal o factura relacionada con el arrendamiento de una propiedad, es necesario utilizar un número de cuenta predial. La inclusión de este dato no solo responde a la normativa vigente, sino que brinda certeza fiscal tanto al arrendador como al arrendatario.
Fundamento Legal de la Obligación
La obligación de señalar el número de cuenta predial en el CFDI emitido con motivo de los ingresos por arrendamiento no es algo nuevo. Tiene su fundamento en la legislación fiscal mexicana.
- El reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta, en su artículo 199, dispone lo siguiente:
“Artículo 199. Los comprobantes fiscales a que se refiere el artículo 118, fracción III de la Ley deberán reunir los requisitos establecidos en el artículo 29-A del Código Fiscal de la Federación. Dichos comprobantes deberán además señalar el número de cuenta predial del inmueble de que se trate o, en su caso, los datos de identificación del certificado de participación inmobiliaria no amortizable.”
- Asimismo, el Código Fiscal de la Federación, en su artículo 29-A, fracción V, inciso C), señala lo siguiente:
“Artículo 29-A. Los comprobantes fiscales digitales a que se refiere el artículo 29 de este Código, deberán contener los siguientes requisitos:(…)V. (…) Los comprobantes que se expidan en los supuestos que a continuación se indican, deberán cumplir adicionalmente con lo que en cada caso se específica: (…)c) Los que se expidan por la obtención de ingresos por arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles, deberán contener el número de cuenta predial del inmueble de que se trate o, en su caso, los datos de identificación del certificado de participación inmobiliaria no amortizable.”
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Cabe resaltar que esta obligación, consistente en señalar el número de cuenta predial en el CFDI emitido con motivo de los ingresos por arrendamiento, tiene su fundamento en el Código Fiscal de la Federación, reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta y en la guía de llenado de CFDI. Aunque en la estructura del CFDI, este nodo técnicamente es opcional, su incorporación es obligatoria cuando se trata de arrendamiento de inmuebles.
¿A quién aplica este requisito?
Este requisito aplica a personas físicas o morales que emitan CFDI por ingresos de arrendamiento de bienes inmuebles, incluyendo viviendas, locales comerciales, industriales, terrenos, entre otros. El requisito rige tanto para el régimen general de arrendamiento como para el Régimen Simplificado de Confianza (RESICO). Independientemente del régimen en el que te encuentres como contribuyente, debes saber que parte de tus obligaciones es la emisión de comprobantes digitales por internet (CFDI) por los ingresos que perciben. El cual una particularidad de esta actividad es que el comprobante digital emitido deberá de contar con el número de cuenta predial del inmueble o en su caso la identificación del certificado de participación inmobiliaria no amortizable, según lo mencionado en el Código Fiscal de la Federación.
Consideraciones y puntos clave:
Se debe señalar el número de la cuenta predial del inmueble si utilizas alguna de las siguientes claves de productos o servicios:
- 80131500 (Alquiler y arrendamiento de propiedades o edificaciones).
- 80131501 (Arrendamiento de residencias).
- 80131502 (Arrendamiento de instalaciones comerciales o industriales).
- 80131503 (Arrendamiento de tierras).
Cómo Incluir la Cuenta Predial en el CFDI
Para incluir el número de cuenta predial en el CFDI de arrendamiento, es necesario capturar ese dato en el nodo específico del comprobante (código 80131500). El proceso general incluye los siguientes pasos:
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- Ingresar al sistema de facturación SAT: Puede ser a través del Portal “Facturación” del SAT o mediante un PAC autorizado.
- Capturar datos generales: Seleccionar el código de producto 80131500 (Arrendamiento de bienes inmuebles) y la descripción “Arrendamiento de inmueble”.
- Agregar el nodo CuentaPredial: Antes de guardar el concepto, ubicar la sección “Complementos - Cuenta Predial” y capturar el o los números de cuenta predial de las propiedades rentadas.
- Revisar datos y timbrar: Verificar que el campo esté completo antes de timbrar el CFDI.
Consecuencias de No Incluir la Cuenta Predial
Emitir CFDI de renta sin la cuenta predial correspondiente puede acarrear sanciones serias. Aunque parezca un pequeño detalle técnico, omitir el número de cuenta predial en facturas de arrendamiento puede invalidar el comprobante ante el SAT y costarte caro a ti como arrendador y a los arrendatarios que deduzcan la factura que emitiste.
Las sanciones aplicables se encuentran previstas en el Código Fiscal de la Federación en el artículo 83 fracción VII y en el artículo 84 fracción IV, y pueden consistir en multas para el emisor de la factura. También puede afectar la deducibilidad del gasto para el receptor del CFDI.
El SAT ha estado enviando comunicados a los contribuyentes que obtienen ingresos por el arrendamiento de bienes inmuebles con la finalidad de recordarles esta obligación. Si bien estos comunicados únicamente invitan al contribuyente a verificar el cumplimiento de las disposiciones fiscales, señalan la posibilidad de que, posteriormente a los comunicados, ante el incumplimiento, el SAT ejerza sus facultades de comprobación señaladas en el artículo 42 del Código Fiscal de la Federación, lo que puede derivar en sanciones además de invalidar tu factura y por consecuencia provocar la no deducción de los CFDI para el arrendatario. El hecho de que el SAT no haya gestionado el debido cumplimiento de esta obligación en años anteriores, jurídicamente no es un argumento válido para defender su incumplimiento.
Facilitando el Cumplimiento: Soluciones de Facturación
Una solución práctica para asegurar el cumplimiento es la facturación automática integrada, ofrecida por algunos sistemas contables. Estos sistemas pueden precargar el número predial de cada inmueble. Por ejemplo, si tienes activada la opción de facturación automática, no tienes que preocuparte por capturar este dato, ya que el sistema puede incluir automáticamente la cuenta predial de cada una de tus propiedades en tus CFDI. Esto no solo garantiza el cumplimiento fiscal, sino que evita errores, omisiones o procesos manuales innecesarios.
Si facturas de forma manual, asegúrate de incluir cada uno de los prediales de todas tus propiedades en el concepto de "Arrendamiento de propiedades". Ante dudas, siempre es recomendable consultar fuentes oficiales, acercarse al SAT o a Prodecon para aclarar la forma correcta de facturar rentas.
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