Tratamiento Fiscal de FIBRAs en México

Las FIBRAs (Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces) son instrumentos de inversión inmobiliaria en México. Cuando se invierte en FIBRAs, es importante considerar cómo pagar los impuestos correspondientes.

FIBRAs en México

La introducción de FIBRAs en México y el establecimiento del régimen fiscal aplicable a las FIBRAs en el 2004 como un vehículo de inversión representa un nuevo tipo de instrumento de inversión para los inversionistas individuales e institucionales. Un espacio diseñado para darte una experiencia real, clara e independiente en el mundo de la inversión en FIBRAs en México. Aquí vas a encontrar un recorrido PASO A PASO para entender, planear e implementar tu estrategia con bienes raíces bursátiles de forma sencilla y con confianza. Desde los conceptos clave hasta cómo manejar los riesgos, pasando por las mejores FIBRAs del mercado, plataformas para invertir desde México y estrategias para maximizar tus rendimientos, te acompañamos en cada decisión con información práctica, aterrizada y basada en análisis sólidos. Todo hecho con rigor, pasión y conocimiento financiero real, porque en Finantres creemos que la mejor inversión es la que haces con criterio y visión a futuro.

La estructura legal de una FIBRA se deriva de varias reformas aprobadas: (i) provisiones en la ley fiscal mexicana y su regulación, (ii) operación, transacción y demás legislación en México, (iii) régimen de inversión de las Administradoras de Fondos para el Retiro o AFORES que permiten la inversión en FIBRAS para sus fondos de pensiones y (iv) legislación anual de impuestos emitida por la Secretaría de Hacienda en sus misceláneas fiscales.

En lo particular, la legislación bajo el régimen de inversión para las AFORES ha clasificado a las FIBRAs como instrumentos estructurados. Como resultado, las Sociedades de Inversión Especializada en Fondos de Retiro o SIEFORES podrían invertir sus recursos en CBFIs emitidos por las FIBRAs de conformidad con sus limitaciones de inversión (para SIEFORE 2, un máximo de 10% y para SIEFORES 3, 4 y 5 un máximo de 15% de sus activos netos, de acuerdo a su criterio de diversificación en Orden 15-19 de la Comisión Nacional del Sistema de Ahorro para el Retiro (CONSAR).

Adicionalmente, algunos fondos de pensiones mexicanos, en conformidad con el Art. 188 de la Ley de Impuesto Sobre la Renta, pueden invertir hasta el 10% de sus reservas en CBFIs emitidos por las FIBRAs.

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Además, la estabilidad de la economía mexicana en los últimos años ha contribuido al desarrollo de renta de propiedades en el país, principalmente en ciudades grandes y medianas.

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) son vehículos financieros que te permiten invertir en el sector inmobiliario sin tener que comprar una propiedad. Cuando compras certificados de una FIBRA, te conviertes en copropietario de una cartera de bienes raíces que generan rentas constantes: desde oficinas y centros comerciales, hasta hoteles o naves industriales. A cambio, recibes una parte proporcional de los ingresos por esos arrendamientos. En pocas palabras, ganas dinero como si fueras dueño de esos inmuebles, pero sin encargarte de administrarlos ni de pagar mantenimiento.

Tipos de FIBRAs en el Mercado Mexicano

Después de entender qué es una FIBRA y por qué puede ser una gran aliada en tu portafolio, toca dar el siguiente paso: conocer los distintos tipos de FIBRAs que existen en México. Porque no todas invierten en lo mismo, ni generan ingresos del mismo modo. Hay FIBRAs que apuestan por centros comerciales, otras por hoteles, y algunas más por parques industriales o incluso hospitales. Cada una tiene un enfoque distinto, y entender estas diferencias es clave para saber cuál va más contigo y con tus objetivos financieros.

Aquí te dejamos una tabla con los principales tipos de FIBRAs en el mercado mexicano, sus características, sectores en los que invierten, y lo que puedes esperar de ellas como inversionista:

Tipo de FIBRA	¿En qué invierte?	Sectores principales	Ventajas clave	Ideal para inversionistas que…
FIBRAs Comerciales	Centros comerciales, tiendas ancla, locales de conveniencia	Retail, consumo, entretenimiento	Altos flujos de renta, marcas conocidas, contratos largos	Buscan ingresos estables y resilientes en zonas urbanas
FIBRAs Industriales	Naves industriales, parques logísticos, almacenes	Manufactura, logística, e-commerce	Alta demanda por nearshoring y crecimiento del comercio electrónico	Quieren aprovechar el boom del nearshoring en México
FIBRAs Hoteleras	Hoteles urbanos, de negocios y turísticos	Turismo, hospitalidad, convenciones	Potencial alto en temporadas, recuperación pospandemia	Aceptan mayor riesgo a cambio de retornos más variables
FIBRAs de Oficinas	Edificios corporativos AAA, oficinas urbanas	Corporativo, financiero, legal, tecnológico	Ubicaciones premium, contratos con grandes empresas	Confían en la recuperación del trabajo presencial
FIBRAs de Uso Mixto	Combinación de los anteriores: retail + oficinas + vivienda	Multiuso urbano (residencial + comercial)	Diversificación en un solo vehículo, ubicaciones estratégicas	Quieren diversificar sin comprar varias FIBRAs
FIBRAs Educativas o Médicas	Escuelas privadas, hospitales, clínicas	Salud, educación	Sectores defensivos y estables, con flujos predecibles	Buscan estabilidad y baja correlación con el ciclo económico
FIBRAs Hipotecarias	Financiamiento respaldado por bienes raíces	Crédito inmobiliario	Pagan intereses en lugar de rentas, expuestos a tasas de interés	Prefieren inversión financiera respaldada por bienes

Si quieres ingresos estables y constantes, las FIBRAs comerciales o industriales suelen ser una buena base. Si te interesa aprovechar ciclos económicos o apostar por recuperación de sectores, las hoteleras y de oficinas ofrecen oportunidades. También puedes combinar varias para balancear riesgos y rendimientos.

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Ventajas y Riesgos de Invertir en FIBRAs Mexicanas

Después de ver cuáles son las FIBRAs más atractivas para invertir, es momento de hacer una pausa inteligente. Antes de invertir en cualquier instrumento, debes tener claro qué beneficios te ofrece y qué riesgos podrías enfrentar.

A continuación te dejo una tabla comparativa clara y honesta con las principales ventajas y riesgos de invertir en FIBRAs mexicanas, explicada en español directo, sin letras chiquitas, para que entiendas exactamente en qué te estás metiendo y cómo jugar a tu favor.

Ventajas	¿Por qué importa?	Riesgos	¿Qué puedes hacer para mitigarlo?
Ingresos pasivos constantes	Recibes dividendos periódicos por las rentas de los inmuebles.	Pago variable de dividendos	Revisa el historial de pagos de cada FIBRA, no te guíes solo por el último.
Acceso al mercado inmobiliario con poco dinero	Puedes empezar desde $11 pesos, sin tener que comprar una propiedad.	Exposición al mercado bursátil	Recuerda que su valor fluctúa en bolsa, no es 100% estable.
Diversificación automática	Inviertes en varios inmuebles y sectores sin comprar cada uno por separado.	Concentración sectorial	Asegúrate de no invertir solo en un tipo de FIBRA (por ejemplo, solo comerciales).
Alta liquidez	Puedes comprar y vender en segundos desde tu casa de bolsa.	Volatilidad en el corto plazo	Si vas a largo plazo, ignora los movimientos diarios del precio.
Gestión profesional de los inmuebles	No te preocupas por rentar, reparar, ni negociar contratos.	Dependencia de la administración	Investiga quién gestiona la FIBRA y su experiencia en el sector.
Beneficios fiscales atractivos	Algunas FIBRAs tienen exenciones o ventajas impositivas.	Cambios regulatorios o fiscales	Mantente informado sobre cambios legales que puedan afectar tu inversión.
Transparencia y reportes trimestrales	Tienes acceso a datos financieros, ocupación, dividendos, etc.	Complejidad técnica	Si no entiendes los reportes, busca ayuda profesional o contenidos explicativos (como los de Finantres).
Exposición a sectores clave del país	Puedes beneficiarte del crecimiento en sectores como logística, consumo, salud, etc.	Riesgo sectorial (e-commerce, oficinas, etc.)	Analiza el entorno macroeconómico y el futuro del sector donde invierte la FIBRA.
Cobertura frente a inflación (en algunos casos)	Algunas rentas están indexadas al INPC, ayudando a mantener tu poder adquisitivo.	No todas las rentas están indexadas	Lee bien los contratos que publica la FIBRA, muchas veces incluyen esta cláusula.
Opciones para todo tipo de perfiles (conservador, balanceado, agresivo)	Puedes construir una estrategia diversificada usando varias FIBRAs.	Falsa percepción de “seguridad” por tratarse de bienes raíces	Recuerda que aunque son inmobiliarias, cotizan en bolsa y tienen riesgo financiero real.

Guía Paso a Paso para Invertir en FIBRAs Mexicanas

Aquí tienes la guía paso a paso más clara y útil para invertir en FIBRAs mexicanas desde las plataformas más utilizadas en el país: GBM+, Kuspit y Actinver. Si nunca has invertido, no te preocupes, esta explicación está pensada para ti.

Paso 2: Abre tu cuenta (en minutos)

En las tres plataformas puedes abrir tu cuenta 100% en línea. Necesitarás:

• INE o pasaporte vigente
• RFC con homoclave
• Comprobante de domicilio
• Una selfie para validar identidad

Solo descarga la app (o entra a la página), llena el formulario y sube tus documentos. En general, el proceso no tarda más de 24 horas en validarse.

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Paso 4: Compra tu primera FIBRA

Cuando ya hayas elegido la FIBRA que te interesa, sigue estos pasos:

1. Da clic en “Comprar”.
2. Indica el número de títulos que deseas (puedes empezar con 1).
3. Revisa el resumen de la orden.
4. Confirma la operación.

¡Listo! En segundos ya eres dueño de una parte proporcional de un portafolio inmobiliario.

Paso 5: Revisa tus dividendos y monitorea tu inversión

Las FIBRAs suelen repartir dividendos cada trimestre, aunque algunas lo hacen de forma mensual. El dinero llega automáticamente a tu cuenta de inversión.

Tips finales para hacerlo como un pro

• No inviertas solo por “ver qué pasa”. Evalúa qué tipo de FIBRA va con tus objetivos (ingresos, crecimiento, diversificación).
• No te espantes por las caídas temporales en precio, lo importante son los flujos que genera y su solidez.
• Reinvierte los dividendos para aprovechar el interés compuesto y crecer tu patrimonio más rápido.
• Activa las alertas de noticias o reportes trimestrales, así te mantienes al tanto de cómo va tu inversión.
• Evita comprar y vender seguido, recuerda que este es un instrumento para el mediano y largo plazo.

Aspectos Clave del Tratamiento Fiscal

A continuación, se mencionan algunos aspectos clave a tener en cuenta sobre el tratamiento fiscal de las FIBRAs:

1. Impuesto sobre la renta (ISR)

• Distribuciones de ingresos: Las FIBRAs suelen distribuir ingresos periódicos a sus inversionistas, que pueden estar sujetos al ISR. Estas distribuciones se consideran ingresos por arrendamiento o enajenación de bienes inmuebles, dependiendo de la estructura y operación de la FIBRA.
• Retención de impuestos: Las FIBRAs están obligadas a retener y pagar el ISR correspondiente a las distribuciones de ingresos. Por lo general, las FIBRAs retienen un porcentaje de los ingresos antes de realizar las distribuciones a los inversionistas. Los inversionistas deben considerar estas retenciones al calcular su impuesto anual.
• Declaración anual: Los inversionistas en FIBRAs deben incluir las distribuciones de ingresos y cualquier otra ganancia o pérdida derivada de sus inversiones en su declaración anual de impuestos. Esto se realiza a través del formulario fiscal correspondiente.

2. Ganancias o pérdidas de capital

• Venta de participaciones: Si un inversionista vende sus participaciones en una FIBRA, podría generar una ganancia o pérdida de capital. La ganancia o pérdida se calcula como la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición de las participaciones.
• Tratamiento fiscal: Las ganancias de capital generadas por la venta de participaciones en FIBRAs están sujetas al ISR. La tasa aplicable puede variar dependiendo de diversos factores, como la duración de la inversión y si el inversionista es residente o no residente en México.
• Declaración y pago: Los inversionistas deben declarar las ganancias o pérdidas de capital en su declaración anual de impuestos y pagar el ISR correspondiente en caso de haber obtenido una ganancia.

3. Deducciones y créditos fiscales

• Gastos relacionados: Dependiendo de la estructura y operación de la FIBRA, es posible que se permita deducir ciertos gastos relacionados con la inversión, como honorarios de administración, comisiones de intermediarios, entre otros. Estos gastos pueden reducir la base gravable del ISR.
• Créditos fiscales: En algunos casos, los inversionistas pueden tener derecho a créditos fiscales por impuestos retenidos por la FIBRA. Estos créditos pueden ser utilizados para compensar el ISR a pagar en la declaración anual.

4. Tratamiento de no residentes

Si eres un inversionista no residente en México, es posible que estés sujeto a reglas fiscales específicas. Se debe considerar el tratado de doble tributación fiscal entre México y tu país de residencia para determinar cómo se gravan los ingresos y si existen beneficios fiscales disponibles.

5. Retención de impuestos para inversionistas extranjeros

Si eres un inversionista extranjero en FIBRAs, es importante considerar las disposiciones relacionadas con la retención de impuestos. En general, los ingresos generados por FIBRAs están sujetos a retención de impuestos a una tasa específica, que varía dependiendo del país de residencia del inversionista y los tratados fiscales internacionales vigentes. Es necesario revisar el tratado de doble tributación entre México y el país de residencia del inversionista para determinar la tasa de retención aplicable y si existen exenciones o reducciones de impuestos.

6. Obligaciones fiscales adicionales

Los inversionistas en FIBRAs deben cumplir con las obligaciones fiscales periódicas, como la presentación de declaraciones informativas específicas relacionadas con las inversiones en FIBRAs.

Información Adicional

FIBRA por sus siglas, se refiere al Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces y por sus similitudes a los REITs en EU. De acuerdo a la legislación mexicana, una FIBRA deberá establecerse como un fideicomiso por contrato. La Ley del Impuesto sobre la Renta en México establece que una FIBRA debe distribuir anualmente por lo menos el 95% de su Utilidad antes de Impuestos.

Las FIBRAS (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) tienen una estructura fiscal especial en México, diferente a otros instrumentos bursátiles. El Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (FIBRA) es un fideicomiso constituido conforme a las leyes mexicanas, teniendo como fiduciario a una institución de crédito mexicana, que emite Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI), los cuales se pueden o no colocar en la Bolsa de Valores. Su fin primordial es la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento. Adicionalmente, la FIBRA deberá tener al menos el 70% de su patrimonio invertido en bienes inmuebles, los cuales deberán destinarse al arrendamiento y no deberán enajenarse antes de haber transcurrido cuatro años.

El patrimonio de la FIBRA se integra por dos tipos de aportaciones. La aportación de las construcciones de los bienes inmuebles al patrimonio de la FIBRA genera la obligación de pago del Impuesto al Valor Agregado.

En México, las FIBRAS y SIBRAS se crean en el año 2004, a partir de las reformas a la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) en la cual se describieron las características que han de revestir los vehículos de inversión, y se designó al fideicomiso y la sociedad como exclusivos para la estructuración de las mismas. Las denominaciones FIBRA y SIBRA no se mencionan en la LISR ni en otro ordenamiento legal.

Tener como fin primordial la adquisición o construcción de bienes inmuebles. Tratándose de las FIBRAS, las rentas de los inmuebles e inversiones se distribuirán de manera anual entre los fideicomisarios.

Como ya se comentó, el nacimiento de dichas figuras está basado en la LISR, concretamente en el Título de los estímulos fiscales. El incentivo fiscal más importante es que, quienes enajenen bienes inmuebles a una FIBRA o SIBRA, y a cambio reciban certificados de participación o acciones, respectivamente, podrán diferir el pago del Impuesto Sobre la Renta (ISR), o la acumulación de la ganancia hasta que vendan sus certificados o acciones, o el fideicomiso o la sociedad a su vez enajene los inmuebles en la proporción de la venta (arts. 224, frac. XIII y 224-A, frac.

Para el caso de SIBRAS, sus acciones deberán enajenarse a través de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV). En consecuencia, la aportación de bienes inmuebles a SIBRAS públicas tendrán el beneficio de diferir el pago del IETU, pero esto limita de forma importante el uso de la figura. La ganancia para efectos del ISR por la enajenación del inmueble al momento de la aportación se determinará de acuerdo con la LISR dependiendo si el aportante es una persona física o moral, y se considerará como precio de venta el valor que se les hubiese dado a los certificados o acciones.

La aportación de un inmueble a un fideicomiso es una enajenación objeto del Impuesto al Valor Agregado (IVA) -con excepción de algunos casos específicos-. La transmisión de la propiedad de un inmueble al fideicomiso es objeto del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI). Éste es un impuesto de carácter estatal que se impone al adquirente del bien, es decir, al fiduciario.

Si se está en presencia de una FIBRA, se aplica la regla general para los fideicomisos con actividad empresarial. El fideicomiso, al no tener personalidad jurídica propia, no es contribuyente del ISR o IETU, y los contribuyentes son los fideicomisarios o beneficiarios, es decir, los tenedores de los certificados de participación emitidos por el fideicomiso.

Llevar la contabilidad de las operaciones realizadas en el fideicomiso, emitir las facturas por los ingresos obtenidos, y solicitar el comprobante de los gastos deducibles (como un estímulo fiscal, el fideicomiso no tendrá la obligación de hacer pagos provisionales del ISR durante el ejercicio).

Las FIBRAS y SIBRAS ofrecen un régimen fiscal claro y propicio que las hace atractivas. Los inversionistas de las FIBRAS y SIBRAS pueden ser de lo más diverso; personas morales o físicas, residentes en México o extranjeros con establecimiento permanente en territorio nacional; o residentes en el extranjero sin establecimiento permanente en México.

A su vez, pueden ser inversionistas institucionales o particulares; fondos: privados de inversión, de inversión extranjeros, de pensiones y jubilaciones nacionales o extranjeros; sociedades de inversión especializada en fondos para el retiro(SIEFORES), etc.

El régimen fiscal aplicable a los fideicomitentes de las FIBRAS dependerá de cada caso particular, y de si se trata del ingreso obtenido por el fideicomiso en virtud de sus operaciones, o por la venta de los certificados. Un requisito para gozar del tratamiento fiscal preferente de una FIBRA es que el fideicomiso distribuya en forma anual al menos el 95% de su resultado fiscal; esta distribución detona una retención de ISR.

Como regla general, si los inversionistas son personas morales o físicas residentes en México, los ingresos que reciban en efectivo del fideicomiso serán acumulables en el ejercicio en que efectivamente los reciban. En el caso de las personas físicas, se considerará esa percepción como un ingreso por arrendamiento. Contra el ISR que se determine como consecuencia de la acumulación del ingreso se podrá acreditar el retenido por el fiduciario o el pagado por éste cuando sea el caso.

Ahora bien, si los inversionistas venden sus certificados de participación, el fiduciario determinará la ganancia obtenida por la enajenación y, si fuera el caso, pagará el ISR por esa utilidad. La ganancia se determina disminuyendo al precio recibido por los títulos, el costo promedio por certificado. El costo promedio es el de adquisición de los certificados, o tratándose de certificados emitidos por la aportación del bienes, el valor asignado al mismo.

Si el enajenante es una persona moral, acumulará a sus demás ingresos la ganancia, si es persona física la considerará como un ingreso por enajenación de bienes. En cuanto a las personas físicas, el adquirente tendrá la obligación de retener el 10% del precio pactado sin deducción alguna que el individuo puede considerar un PP.

Para los extranjeros sin establecimiento permanente en México, los ingresos derivados del fideicomiso por las operaciones del mismo y por la venta de los certificados serán ingresos con fuente de riqueza ubicada en territorio nacional, por ende, objeto del ISR en nuestro país. Los extranjeros pagarán el impuesto derivado de los rendimientos de los bienes del fideicomiso a través de la retención que efectúe el fiduciario, y ese pago se considerará como definitivo. Estos ingresos no están afectos al IETU.

Las FIBRAS y SIBRAS son un excelente instrumento para recabar fondos a través del mercado de capitales, o de un grupo de inversionistas determinados para el desarrollo de un proyecto inmobiliario destinado al arrendamiento.

A través de las FIBRAs, tú como inversionista, puedes participar en el sector inmobiliario sin necesidad de grandes cantidades de capital. Pero, ¿cuál es tu deber fiscal?

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