Tanto los bienes muebles como los inmuebles son propiedades físicas. La principal diferencia entre estos conceptos radica en que los bienes muebles es que se pueden trasladar. En el contexto de los bienes inmuebles, la enajenación es un acto de gran relevancia fiscal que requiere de una comprensión detallada de las normativas aplicables.
Concepto de Enajenación de Bienes para Personas Físicas
En principio, la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) establece que, tratándose de enajenación de bienes inmuebles efectuados por personas físicas residentes en México, se considerará como ingreso el monto de la contraprestación obtenida, inclusive en crédito, con motivo de la enajenación. Por otra parte, en lo que hace a las PERSONAS FÍSICAS, de acuerdo a la Ley del ISR, (artículo 119) se consideran ingresos por enajenación de bienes, los que deriven de los casos previstos en el Código Fiscal de la Federación. Estos casos incluyen:
- En el acto en el que el fideicomisario designado ceda sus derechos o dé instrucciones al fiduciario para que transmita la propiedad de los bienes a un tercero.
- La que se realice mediante fusión o escisión de sociedades, excepto en los supuestos a que se refiere el artículo 14-B de este Código.
También se considera enajenación cuando se emitan certificados de participación por los bienes afectos al fideicomiso y se coloquen entre el gran público inversionista, no se considerarán enajenados dichos bienes al enajenarse esos certificados, salvo que estos les den a sus tenedores derechos de aprovechamiento directo de esos bienes, o se trate de acciones.
Es importante precisar que se entiende que se efectúan enajenaciones a plazo con pago diferido o en parcialidades, cuando se efectúen con clientes que sean público en general, se difiera más del 35% del precio para después del sexto mes y el plazo pactado exceda de doce meses.
Por último, acorde a lo previsto por el numeral 8 de la Ley del IVA, es objeto de la Ley la enajenación de bienes, conforme al artículo 14 de CFF, motivo por el que la enajenación de bienes inmuebles se deberá gravar a la tasa de 16%.
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El Rol del Fedatario Público y la Protocolización
Dada la naturaleza de este tipo de operaciones, las mismas deben protocolizarse ante notario público. Como ya se mencionó, al tratarse de una enajenación de inmuebles, se requiere su protocolización ante notario. Por ello, será responsabilidad del fedatario el determinar y calcular el pago provisional que le corresponda retener al enajenante.
Los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán en las oficinas autorizadas.
Cálculo del Impuesto Sobre la Renta (ISR) Provisional
Para tal efecto, el notario calculará el pago provisional que corresponda retenerle al enajenante. Esto se realiza aplicando la tarifa anual del ISR de personas físicas a la cantidad que se obtenga de dividir la ganancia entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años. A esa ganancia anual se le determinará un ISR anual. La parte de la ganancia no acumulable se multiplicará por la tasa de impuesto que se obtenga conforme a la ley.
Ejemplo Práctico de Cálculo del ISR por Enajenación
Para ilustrar el proceso, consideremos el siguiente ejemplo:
Si la ganancia en la enajenación fue de $1,200,000.00 y la persona que vende el inmueble fue dueña del mismo durante 12 años, lo que procede es dividir la ganancia de $1,200,000.00 entre los 12 años de tenencia, resultando una ganancia de $100,000.00 por cada año de tenencia. A esta ganancia de $100,000.00 se le aplicará la tarifa anual de ISR, lo cual nos dará un ISR a cargo de $7,929.28. Este impuesto será acreditable contra el pago provisional por la enajenación del inmueble.
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Adicionalmente, hay un ISR que debe enterar al Sistema de Ahorro para el Retiro (SAR) por $95,151.36. Sin embargo, como contra esta cantidad es acreditable el impuesto local de $60,000.00, solo se enterará a la autoridad fiscal la diferencia en la cantidad de $35,151.36.
| Concepto | Cantidad |
|---|---|
| Ganancia total en la enajenación | $1,200,000.00 |
| Años de tenencia del inmueble | 12 años |
| Ganancia anual (Ganancia total / Años de tenencia) | $100,000.00 |
| ISR a cargo sobre ganancia anual (aplicando tarifa) | $7,929.28 |
| ISR a enterar al SAR (monto inicial) | $95,151.36 |
| Impuesto local acreditable | $60,000.00 |
| ISR a enterar al SAR (neto de acreditamiento) | $35,151.36 |
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