El Impuesto Predial Unificado (IPU) es un gravamen que recae sobre los bienes raíces ubicados en un determinado distrito o municipio, y se genera por la existencia del predio. A continuación, se detallan los aspectos clave relacionados con este impuesto, incluyendo la gestión catastral, los sujetos pasivos, el hecho generador, la base gravable, las tarifas y las limitaciones aplicables.
Gestión Catastral
La función catastral, inicialmente centralizada, ha evolucionado hacia un enfoque multipropósito. Esta evolución integra tecnologías de la información y la interoperabilidad de registros, contribuyendo a la seguridad jurídica de la propiedad inmueble, mejorando la asignación de recursos públicos y fortaleciendo fiscalmente a los municipios.
Actores Principales en la Gestión Catastral
- Gestores Catastrales: Son los ejecutores del servicio público de gestión catastral, encargados de los procesos de formación, actualización, conservación y difusión.
- Operadores Catastrales: Realizan actividades operativas de los procesos catastrales mediante contrato con el gestor, cumpliendo requisitos jurídicos, técnicos y financieros.
Proceso de Habilitación de Gestores Catastrales
- Presentación de la solicitud ante el IGAC por la entidad pública interesada.
- Verificación de condiciones jurídicas, incluyendo la representación legal.
- Acreditación de la necesidad de adelantar procesos catastrales para el desarrollo del objeto misional.
- Cumplimiento de los rangos establecidos para la entidad territorial.
- El IGAC cuenta con diez días para verificar las condiciones y requerir complementación.
- Una vez habilitado, el gestor debe iniciar la prestación del servicio, con un proceso de empalme de tres meses.
Conservación Catastral
El proceso de conservación mantiene vigente de forma permanente la base catastral.
Sujetos Pasivos del IPU
Los sujetos pasivos del IPU son los propietarios o poseedores de predios. También se incluyen los fideicomitentes y beneficiarios, el socio gestor en contratos de cuentas en participación, el representante legal de consorcios y uniones temporales, y los tenedores a título de arrendamiento, uso o usufructo en contratos de concesión de establecimientos mercantiles en aeropuertos o puertos marítimos.
En materia catastral, se inscribe en la base catastral a las personas que acrediten la calidad de propietario y se registra la presencia de ocupantes o poseedores sin calificar la naturaleza jurídica del predio.
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Mutaciones Catastrales
Los cambios que se generen en los aspectos jurídicos, físicos y económicos se conocen como mutaciones y deben ser denunciadas tanto por el propietario como el poseedor. Estas mutaciones pueden ser:
- Mutación de primera: Inscripción de compraventas y reconocimientos de posesiones.
- Mutación de segunda: Precisión de linderos, englobes y desenglobes.
- Mutación de tercera: Incorporación de nuevas construcciones, demoliciones, modificaciones, variaciones de construcción, de uso y de destino económico del suelo.
- Mutación de cuarta: Reajustes de avalúos, revisiones de avalúos y autoestimaciones.
- Mutación de quinta: Inscripción de predios, posesiones u ocupaciones no inscritas previamente.
El propietario y el poseedor disponen de las rectificaciones y complementaciones de la información catastral para actualizar la información del predio. Las rectificaciones se dan en los casos en los que se presenten errores en la inscripción catastral, se requiera la cancelación de un predio doblemente inscrito, precisar con mayor detalle la georreferenciación de un predio, de una construcción o edificación; mientras que la complementación lo que pretende es mantener la integralidad de la base catastral incluyendo datos como dirección, estrato, entre otros.
Hecho Generador del IPU
El hecho generador del IPU comprende el aspecto material, espacial y temporal. Para efectos de establecer el aspecto material del hecho generador se deben revisar las disposiciones distritales y municipales. En el Distrito Capital de Bogotá está configurado por la existencia del predio al considerar que es un "gravamen real que recae sobre los bienes raíces ubicados en el Distrito Capital de Bogotá y se genera por la existencia del predio".
El predio se define como el inmueble con o sin título registrado, no separado por otro predio, con o sin construcciones y/o edificaciones y vinculado con personas naturales o jurídicas, según su relación de tenencia: propietario, poseedor u ocupante. Para catastro el predio existe pese a su no registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, su no inscripción no impide que se produzca el hecho generador.
El aspecto temporal define el momento de causación y exigibilidad, el IPU se causa el primero (1°) de enero del respectivo periodo fiscal y se paga en los plazos establecidos por las correspondientes Secretarías de Hacienda.
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Base Gravable del IPU
La base gravable del impuesto predial es el avalúo catastral o el autoavalúo, cuando este último se establezca en la declaración anual del IPU. El avalúo catastral es el valor del predio, resultante de un ejercicio técnico que en ningún caso podrá ser inferior al 60 % del valor comercial o superar el valor de este último.
El gestor tiene la obligación de formar los catastros y actualizarlos cada cinco años.
Etapa Preoperativa
En esta etapa se analiza la información catastral que tenga el municipio y para ello se acude a fuentes como el DANE que suministra la información del censo y el IGAC que dispone la información catastral, cartográfica, agrológica y geodésica. Se incorpora al 31 de diciembre del año en que se presenta la solicitud y permanecerá hasta tanto se surta otro proceso de actualización que fije un avalúo superior a la auto estimación, se presenten mutaciones de segunda y tercera clase, se acepte una nueva auto estimación con un valor mayor al vigente.
Tarifas del IPU
La competencia para fijar las tarifas es de los concejos municipales y distritales. La Secretaría Distrital de Hacienda define la tarifa del IPU como la alícuota que se aplica a la base gravable; viene a constituir los porcentajes fijados en la ley y que aplicados a la base gravable determina la cuantía del impuesto.
Limitaciones al IPU
La Ley 44 de 1990 introdujo una serie de limitaciones al IPU para contrarrestar los aumentos en la base gravable señalando que a partir del año en que entra en aplicación la formación catastral de los predios, el IPU resultante, con base en el nuevo avalúo, no podrá exceder del doble del monto liquidado por el mismo concepto en el año inmediatamente anterior, o del impuesto predial, según el caso.
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La Ley 1995 de 2019, promulgada estando vigente las políticas de habilitación y puesta en marcha del catastro multipropósito, introdujo por cinco años límites al IPU que debe compaginarse con los artículos 4, 6 y 8 de la Ley 44 de 1990, que refieren a las tarifas, límites y ajustes anuales de la base gravable.
Casos en los que Aplican las Limitaciones
- Predios actualizados catastralmente y que hayan pagado según la actualización.
- Predios no actualizados catastralmente.
- Terrenos urbanizables no urbanizados o urbanizados no edificados.
- Predios que figuran como lotes no construidos o construidos cuyo nuevo avalúo se origina por la construcción o edificación en este realizada.
- Predios que utilicen como base gravable el autoevalúo para calcular su impuesto predial.
- Predios cuyo avalúo resulta de la autoestimación inscrita por las autoridades catastrales.
Casos en los que No Aplican las Limitaciones
- Predios que hayan cambiado de destino económico o que hayan sufrido modificaciones en áreas de terreno o construcción.
- Solo aplicable para predios menores de cien hectáreas respecto a inmuebles del sector rural.
- Predios que no han sido objeto de formación catastral.
Impacto de las Actualizaciones Catastrales
La ejecución de los procesos catastrales impacta en los elementos que conforman el impuesto predial unificado. Las entidades territoriales asumen los costos de la implementación de los procesos, pudiendo dicho esfuerzo canalizarse a través del cobro del impuesto predial.
Por ejemplo, en una actualización catastral se observó:
- Inclusión de 16 262 nuevos predios para un total de 406 242 predios que conforman la base catastral.
- El 3,7 % de los predios disminuyó el valor a pagar, mientras que el 49 % de los predios aumentó el valor a pagar máximo hasta un 3 %.
- Un 15 % de los predios aumentó el valor a pagar entre un 11 % y un 30 %, mientras que el 0,3 % de los predios incrementó el valor a pagar entre 31 % y 100 %.
El Departamento de Cundinamarca se habilitó mediante Resolución 727 del 12 de agosto de 2020, iniciando la prestación del servicio en el mes de noviembre, de acuerdo con lo informado por la Agencia Catastral de Cundinamarca se "efectuará el proceso de actualización catastral en 25 municipios, entre ellos Anapoima, Subachoque, Guatavita y Villeta".
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