En el mercado inmobiliario mexicano existen diferentes esquemas de compraventa que buscan dar seguridad tanto al comprador como al vendedor. Conocer el lenguaje jurídico comercial y todas sus implicaciones es fundamental para proteger tu participación inmobiliaria. La compraventa con reserva de dominio es una de estas modalidades, que permite un equilibrio entre flexibilidad y certeza para ambas partes.
La reserva de dominio es una alternativa que da confianza a todos: el comprador puede disfrutar del inmueble con plazos de pago a su medida y la certeza de que será suyo al liquidar, mientras que el vendedor mantiene protegido su patrimonio hasta el final.
¿Qué es la Enajenación de Bienes Inmuebles?
El término enajenación de bienes inmuebles es muy común en el lenguaje jurídico comercial. Es decir, en todas las leyes y disposiciones que regulan las actividades de compraventa y transferencia de propiedades. La definición provista por la Real Academia Española de la palabra enajenar es “vender o ceder la propiedad de algo u otros derechos”.
Es importante destacar que las operaciones como el contrato de arrendamiento y usufructo no se consideran como enajenación de bienes inmuebles, pues en estos casos el arrendatario y el usufructuario solo tienen el derecho de uso del inmueble, mas no el derecho de propiedad. Sin embargo, la nuda propiedad sí se considera enajenación, pues en ese caso sí existe una transferencia de la propiedad del inmueble.
Clasificación de la Enajenación
Hay dos formas principales de clasificar la enajenación de bienes inmuebles: según el tipo de operación que la genera y según la voluntad de realizarla.
Lea también: Cálculo ISR Venta Inmueble
- A título oneroso: estas son las enajenaciones que involucran un pago por la transferencia de la propiedad.
- A título gratuito: aquí se comprenden todas aquellas operaciones donde la transferencia de la propiedad no genera una obligación de pago.
- Voluntaria: estas son las enajenaciones donde ambas partes están de acuerdo con la operación que se realiza.
- Obligatoria: en este tipo de enajenación de bienes inmuebles, es un juez el que dictamina la ejecución de la operación.
La importancia de conocer a qué tipo de enajenación corresponde cada operación de transferencia de propiedad de un inmueble radica en la originación de impuestos. Hay operaciones de enajenación que las producen y otras que están exentas de estos. Por ello, conocer el tipo de enajenación de bienes inmuebles del que se traten las operaciones realizadas será fundamental al presentar tu declaración anual de impuestos ante el Servicio de Administración Tributaria (SAT), en el apartado de ingresos por enajenación.
A continuación, se presenta una tabla que resume los tipos de enajenación más comunes:
| Tipo de Enajenación | Voluntad de las Partes | Genera Pago | Ejemplos Comunes |
|---|---|---|---|
| Compraventa | Voluntaria | Sí (Título Oneroso) | Transferencia de propiedad con pago definitivo. |
| Donación | Voluntaria | No (Título Gratuito) | Transferencia por voluntad del donante y aceptación del donatario. |
| Herencia | Voluntaria (a través de testamento) | No (Título Gratuito) | Transferencia por fallecimiento del propietario, según su voluntad testamentaria. |
| Subastas y Remates | Obligatoria (judicial) | Sí (Título Oneroso) | Venta mediante sentencia judicial de embargo. |
| Nuda Propiedad | Voluntaria | Sí (Título Oneroso) | Transferencia de la propiedad sin el derecho de uso y disfrute. |
La Compraventa con Reserva de Dominio
Los contratos de compraventa con reserva de dominio son una manera de comprar una vivienda sin tener una hipoteca. En México, la compra-venta con reserva de dominio es el contrato celebrado por el vendedor de un bien con el comprador, ordenando que el bien quede en poder del segundo y reservándose el primero el dominio del mismo bien. Teóricamente, dicho bien se encuentra en garantía de las obligaciones del comprador con el vendedor.
La reserva de dominio permite que el comprador utilice y disfrute del inmueble desde el inicio, pero el vendedor conserva la titularidad legal hasta que se liquide el precio total. Este esquema representa una ventaja importante para quien vende, ya que el inmueble continúa inscrito a su nombre. La reserva de dominio es una condición en el contrato de compraventa en el cual un bien mueble o inmueble adquirido no es todavía completamente propiedad del comprador, permaneciendo en poder del vendedor, hasta que el adquiriente cumpla con las condiciones de pago pactadas.
El objeto de la venta con reserva de dominio consiste en introducir una cláusula a través de la cual el vendedor estipula que la cosa vendida no se traspasará al comprador hasta que este haya cumplido, total o parcialmente, con la obligación del pago del precio (art. 2312, Código Civil Federal -CCF--). Además, en dichas cláusulas se estipula que, en tanto se conserva la propiedad de la cosa vendida, el vendedor tiene derecho a recuperar esta, tratándose de la enajenación futura por parte del comprador o tratándose de la insolvencia de este último.
Lea también: Ejemplo Cálculo ISR Inmuebles
Al utilizar la modalidad de la compraventa con reserva de dominio, se garantiza o asegura el pago del precio convenido, pudiendo recuperar el bien vendido por el vendedor si el comprador no cumple con el pago. Esto permite dar mayor flexibilidad en caso de un incumplimiento en el pago, constituyendo, de facto, una garantía de este. La compra venta con reserva de dominio siempre tiene aparejada la venta a plazos.
Formalización y Validez
El hecho de firmar ante notario y poder inscribir el contrato en el Registro Público de la Propiedad añade un nivel extra de transparencia, lo que ayuda a reducir riesgos de incumplimiento y brinda confianza tanto al comprador como al vendedor. El notario desempeña un papel esencial en este proceso, ya que valida la operación, certifica que se cumpla con la legalidad y protege los derechos de ambas partes. Asimismo, si bien en el contrato de compraventa para su validez no requiere de formalidad especial, en el caso de inmuebles debe llevarse ante la fe de un notario público y en la escritura correspondiente debe manifestarse la condición que nos ocupa.
La doctrina jurisprudencial decretó la plena validez de los pactos con reserva de dominio, no obstante la carencia de regulación legal, salvo las referencias que contiene la Ley de Venta a Plazos de Bienes Muebles. Esto implica que, si bien el vendedor transmite al comprador el dominio de la cosa vendida, esto no lo es de forma definitiva hasta que se pague por completo el precio pactado, actuando como garantía de cobro del mismo que se aplaza, lo que determina que verificado el completo pago se produce, sin necesidad de ulteriores consentimientos, la transferencia dominical, por lo que no resulta afectada la perfección del contrato, que tiene lugar de forma plena y vinculante.
Cabe señalar que el comprador posee en concepto de dueño o propietario, y su posesión es originaria. El hecho de que el vendedor se reserve el dominio no cambia la naturaleza del contrato, y si bien, conforme al artículo 2315 del Código Civil Federal (CCF), este es considerado arrendatario, para que pague las rentas correspondientes, este hecho solo tiene el efecto de proteger al vendedor en caso de que se rescinda el contrato.
Implicaciones Fiscales de la Compraventa con Reserva de Dominio
En lo que respecta al tratamiento fiscal, a continuación, se aborda exclusivamente lo relativo a la compraventa de inmuebles con reserva de dominio, tratándose de personas físicas.
Lea también: IVA en la Enajenación de Bienes
Impuesto sobre la Renta (ISR)
El artículo 14, fracción I del Código Fiscal de la Federación (CFF) considera que existe enajenación para efectos fiscales en toda transmisión de propiedad, aún en la que el enajenante se reserve el dominio del bien enajenado. En el supuesto de que una persona física enajene un inmueble con reserva de dominio tiene que calcular el Impuesto sobre la Renta (ISR) sobre la ganancia (valor de venta menos las deducciones que establece el artículo 121 de la Ley del Impuesto sobre la Renta -LISR--). El pago provisional se tiene que realizar mediante declaración que se presentará dentro de los 15 días siguientes aquel en que se firme la escritura.
El fedatario público que intervenga en la escrituración es el encargado de calcular el ISR y enterarlo, así como expedir el CFDI, siempre y cuando el contribuyente persona física no esté obligado a expedir el comprobante (actividad de arrendamiento, prestación de servicios, actividad empresarial). El artículo 120, segundo párrafo de la LISR señala que cuando el pago se reciba en parcialidades, el ISR que corresponda a la parte de la ganancia no acumulable se podrá pagar en los años de calendario en los que efectivamente se recibe el ingreso, siempre que el plazo para obtenerlo sea mayor a 18 meses y se garantice el interés fiscal. Este mismo tratamiento se dará a la exención prevista en la fracción XIX, inciso a) del artículo 93 de la LISR, la cual aplica en ciertos casos de enajenación de casa habitación.
Impuesto al Valor Agregado (IVA)
Para la Ley del Impuesto al Valor Agregado (LIVA), al regirse por el principio del flujo de efectivo, se pagará el Impuesto al Valor Agregado (IVA) hasta que efectivamente se paguen las contraprestaciones. En este caso, los fedatarios públicos que por disposición legal tengan funciones notariales, únicamente serán responsables solidarios del ISR y, en su caso, del IVA, que deban calcular y enterar de conformidad con los artículos 126, 127, 160 de la LISR y 33 de la LIVA, que corresponda a la parte del precio que ya se hubiera cubierto, el cual se deberá consignar en la escritura pública. Asimismo, debemos recordar que si estamos en presencia de la enajenación de una casa habitación la operación está exenta del IVA (art. 9, frac. II, LIVA); esto sucederá, aun cuando se reserve el dominio.
Impuesto Local por Adquisición de Inmuebles
Tratándose del impuesto local por adquisición de inmuebles, cada entidad federativa establece sus reglas. Para ejemplificar, el Código Fiscal de la CDMX señala, en el artículo 115, fracción II, que el impuesto se actualizará en la compraventa en la que el vendedor se reserve el dominio, aun cuando la transferencia de esta opere con posterioridad. El impuesto se entera dentro de los 15 días siguientes a que se celebre el contrato (art. 120, frac. V, CFCDMX).
Consideraciones y Protección para las Partes
Los contratos de compraventa con reserva de dominio normalmente son ofrecidos por vendedores privados, no por un banco u otra institución financiera. Aunque puede gustar la idea de no tener una hipoteca, los contratos de compraventa con reserva de dominio en general ofrecen menos protecciones para los compradores que las hipotecas. Un contrato de compraventa con reserva de dominio debe indicar lo que tienen que hacer el comprador y el vendedor. Con un contrato de compraventa con reserva de dominio, el comprador no recibe el dominio completo del bien real. El comprador es un dueño, pero solo recibe el “dominio fiduciario” del bien real. El dominio fiduciario es el derecho a obtener el dominio completo de un bien real. Es distinto que el título de dominio legal, que lo hace el verdadero propietario del bien real.
Las condiciones de pago pueden adaptarse a las necesidades de las partes: ya sea mediante plazos mensuales, trimestrales o esquemas especiales. Las partes también pueden negociar los pagos mensuales, incluso si habrá un pago global. Un pago global es un pago excepcionalmente grande que se debe al final del período de compra. En la mayoría de los contratos de compraventa con reserva de dominio, en general el comprador está a cargo de hacer todas las reparaciones y pagar los impuestos sobre la propiedad.
Incumplimiento del Comprador
En caso de incumplimiento por parte del comprador, el vendedor conserva la propiedad a su nombre y puede recuperarla de forma más sencilla. Incluso, tiene la posibilidad de quedarse con una parte o la totalidad de los pagos realizados como compensación. El tipo de violación de contrato más común son los problemas de pago por parte del comprador. Si el comprador no hace un pago o paga solo parte de lo que debe, el vendedor puede tomar medidas.
La medida más común que toman los vendedores es renunciar a (cancelar) el contrato. La mayoría de contratos de compraventa con reserva de dominio tienen una cláusula de renunciación. En general, la cláusula de renunciación dice que si el comprador viola el contrato, el vendedor puede quedarse con todo el dinero que recibió. Además, el vendedor puede volver a tomar posesión de la vivienda. El primer paso en el proceso de renunciación es cuando el vendedor le envía un aviso de renunciación al comprador. El aviso tiene que darle al comprador por lo menos 15 días para remediar (arreglar) la violación. El comprador puede remediar una violación de pago en una renunciación si paga el monto adeudado (todos los pagos atrasados). Si pasan 15 días y el comprador no remedia la violación y no se va de la vivienda, el vendedor puede presentar un caso en la corte.
Si un comprador viola un contrato porque se atrasa en los pagos, otro recurso que puede tener el vendedor es la ejecución judicial. La mayoría de contratos de compraventa con reserva de dominio tienen cláusulas de vencimiento anticipado. Estas cláusulas permiten que el vendedor declare el vencimiento de todo el saldo restante (no solo los pagos atrasados) si el comprador no hace un pago. La mayoría de las cláusulas de vencimiento anticipado requieren que el vendedor le dé al comprador aviso por escrito del vencimiento anticipado.
Protección para el Comprador
Una manera común en que los vendedores violan un contrato de compraventa con reserva de dominio es que se niegan a transferir el título de la vivienda después de que el comprador pague el saldo del contrato. En este caso, el comprador puede presentar una demanda para determinar la validez de un título de propiedad en la corte de circuito. Esto le pide al juez o que le ordene al vendedor a transferir el dominio de la vivienda o que declare que el comprador es el propietario del título. El comprador también puede presentar una demanda pidiéndole al juez que cancele o “rescinda” el contrato. Si se rescindiera el contrato, el comprador tendría derecho a recuperar el dinero que le pagó al vendedor.
Antes de que un comprador firme un contrato de compraventa con reserva de dominio, debería hacer una búsqueda de título en el Registro de escrituras de su condado para confirmar que el título de la vivienda del vendedor está en buenas condiciones. Podría haber derechos de retención sobre la vivienda u otras cosas que limiten los derechos de un comprador de la propiedad. A veces, las viviendas a la venta por contrato de compraventa con reserva de dominio requieren muchas reparaciones. Antes de firmar el contrato, el comprador debería realizar una inspección exhaustiva de la vivienda para ver qué reparaciones son necesarias. Un comprador debería tener cuidado con los acuerdos de subordinación. Estos acuerdos le permiten al vendedor darles a otras personas interés en la vivienda superior al interés del comprador. Si tiene preguntas sobre estos acuerdos, debería hablar con un abogado.
tags: #isr #enajenacion #de #compraventa #con #reserva